Ley de Alquileres: el Gobierno anticipó que habrá cambios

En conferencia de prensa el vocero presidencial, Manuel Adorni, hizo referencia a algunas de las medidas anunciadas el día martes por el ministro de Economía, Luis Caputo, y mencionó que tratarán una reforma en la Ley de Alquileres.

En medio de la crisis habitacional que atraviesa el país que se pronunció desde mediados de 2020 con la nueva ley de alquileres que ocasionó aumentos imparables mes a mes debido a la inflación, precios dolarizados y baja oferta de inmuebles, Adorni mencionó que es posible que “haya novedades” al respecto.

“Lo que se vio hasta aquí es un paquete de medidas económicas necesarias y urgentes para lo que viene. Dentro de lo que viene nosotros promovemos siempre la libertad de las partes en contratos privados, por lo tanto es probable que haya novedades en lo que viene con respecto a eso (la ley de alquileres) en la Argentina”, fue la contundente declaración de Adorni esta mañana en su ya habitual conferencia de prensa diaria. Y agregó: “Estamos enfocados en monitorear y hacer el seguimiento y la aplicación de las medidas que se tomaron para, en virtud de eso, continuar con el plan madre de la Argentina que viene”.

Lo dicho por el vocero está en línea con lo que el presidente Javier Milei declaró a las pocas horas de haber sido electo cuando en una entrevista con Eduardo Feinmann en radio Mitre afirmó que su postura es derogar la ley de alquileres. Algo que sostuvo durante toda su campaña y su mandato de diputado. En esas primeras declaraciones tras ganar el balotaje, el libertario afirmó que esa norma hay que “derogarla y entender que es un contrato entre partes”.

“Lo único que ha hecho la ley de alquileres es generar daño. Terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger”, afirmó Milei al día siguiente de ser electo. Mismas palabras utilizadas esta mañana por su vocero.

Una historia que lleva más de tres años

En julio de 2020 se sancionó la ley de alquileres que recibió cambios en algunos de sus puntos en octubre de 2023. Después de haber pasado por extensos debates en comisiones en mayo de 2022 sin lograr nada, finalmente este año el Congreso retomó el tema de la derogación o modificación a la norma vigente entre agosto y octubre, tanto en la Cámara de Diputados como en la de Senadores.

Sin embargo, el actual presidente y líder de La Libertad Avanza siempre estuvo a favor de la derogación porque para él los cambios son una “pérdida de tiempo” ya que considera que la ley tal como está no va a avanzar ni resuelve el problema de fondo en el mercado inmobiliario entre inquilinos y propietarios.

Durante su mandato como diputado, Milei siempre fue coherente con su pensamiento y votó a favor de una derogación en las instancias de agosto y octubre pasado. Sus declaraciones en aquel entonces eran: “No se necesita una nueva ley de alquileres. Hay que eliminarla y dejar de interferir en contratos privados pulverizando el derecho de propiedad. Lo único que harán es perjudicar a los más vulnerables con menos propiedades, de menor calidad y a precios más caros”.

Algo que el mercado evidencia en los últimos tiempos con números reales: el aumento de los precios de los alquileres publicados desde que se sancionó la ley en 2020 fue de casi 900% y la cantidad de propiedades en oferta en las plataformas inmobiliarias se redujo drásticamente.

Cuando se sancionó la ley en 2020 había 9700 departamentos en alquiler en CABA, y 10 meses después, ese número se redujo a 8500, a pesar de que el promedio histórico es de 15.000. Actualmente Zonaprop publica solo alrededor de 5200 departamentos en alquiler. En el mercado inmobiliario hace meses que se habla de que el futuro inmediato será de “oferta cero” y ya hay barrios de la ciudad donde esa profecía se está cumpliendo.

Información que fue trascendiendo luego de la conferencia de Adorni es que el Gobierno estaría preparando un decreto en el que permitiría que los precios de las propiedades en alquiler puedan volver a publicarse y pactarse en dólares entre las partes.

También en esa primera entrevista radial como presidente electo, Milei destacó que los contratos se deben pactar “en cualquier moneda”. “La libertad monetaria es parte de las cosas en las que queremos avanzar”, concluyó el presidente electo.

Sus dichos hacen referencia a uno de los puntos que se cambiaron en octubre sobre la moneda en la cual únicamente deben publicarse los anuncios de los alquileres y pactar los contratos: en pesos.

La realidad de un mercado golpeado

“El mercado está paralizado porque nadie quiere firmar un contrato hasta que no se sepa qué hará el Gobierno y menos un contrato a tres años”, sintetiza la situación actual Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. Y este freno de mano que se evidencia en el mercado es el mismo que se aplica con cada anuncio de posible cambio de la ley desde fines de 2021 hasta ahora. Los alquileres, inquilinos y propietarios “bailan” al ritmo de la música de la política, avanzando o frenando los contratos con cada anuncio de cambio o derogación de la ley.

Es por eso que el mercado inmobiliario espera con expectativa que el presidente Javier Milei cumpla con la promesa de derogar la ley de alquiler, una medida que según la última encuesta que realizó Reporte Inmobliario celebra el 86,4% de los participantes.

Sin embargo, a la hora de analizar la letra chica el proceso no sería tan sencillo una derogación como quiere Milei. El primer punto a tener en cuenta es que la derogación no implica que los contratos puedan negociarse libremente entre las partes, la idea que pregonan los libertarios. “Si se deroga la actual norma lo que sucede es que vuelve a entrar en vigencia la que regía anteriormente, con contratos a dos años y aumentos escalonados en línea con la inflación. Básicamente lo mismo que planteaba el proyecto de ley presentado por el PRO en octubre”, aclara Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario, que desde hace un mes es parte de la mesa chica de Empiria, la consultora económica de Hernán Lacunza.

Y para avanzar en un marco regulatorio que, por ejemplo, acepte nuevamente los precios en dólares tal como Milei plantea, hay que generar una nueva ley que ordene al mercado.

González Rouco considera que “es clave cambiar ya la ley por una que no haga desaparecer a la oferta porque sin oferta no hay inquilinos y en este contexto ya no hay tiempo que perder”.

En cuanto a los precios actuales, alquilar un monoambiente y 40 m² cuesta $238.542 mensuales, un departamento de dos ambientes y 50 m² alcanza los $282.389 mensuales y uno de tres ambientes y 70 m² tiene un precio de $391.261 por mes, según Zonaprop.

El mismo relevamiento indicó que los valores aumentaron un 10,4% en noviembre y ya van ocho meses consecutivos con incrementos por encima del 10%. En lo que va del año acumula un aumento de 204%, muy por encima de la inflación (146%). Los nuevos contratos acumulan una suba de 220,4% en los últimos 12 meses.

Palermo es el barrio de la ciudad de Buenos Aires más caro para alquilar, con un valor de $426.861 mensuales. Le siguen Belgrano ($426.028 por mes) y Núñez ($416.735 por mes). En cambio, Barracas es el barrio más accesible por $217.496 mensuales, seguido por Constitución y Floresta, $240.545 mensuales y 262.614 mensuales, respectivamente.

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