Créditos hipotecarios: cuánto tenés que ganar para comprar un departamento

Los créditos hipotecarios UVA volvieron a ser una opción para aquellos que sueñan con acceder a su vivienda propia en Argentina. Desde abril de este año, 23 bancos, tanto públicos como privados, lanzaron sus líneas de préstamos hipotecarios que ajustan sus cuotas en base a la inflación.

Sin embargo, existen ciertos requisitos que, en muchos casos, pueden dejar a varios posibles solicitantes fuera del alcance, como por ejemplo: la cantidad de ingresos demostrarles.

La inclusión de bancos privados significa que las entidades financieras comenzaron a competir por ofrecer las mejores tasas, lo que se traduce en cuotas más accesibles a pagar. De esta manera, la competencia entre bancos significa no solo tasas más bajas, sino también una mayor variedad de opciones y flexibilidad para los posibles tomadores de préstamos.

“A partir del primer anuncio que se hizo de crédito hipotecario se despertó una enorme expectativa dentro del mercado y de los interesados en poder acceder a una vivienda”, afirmó esperanzado José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, en el marco del seminario que realizó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. Tal fue la respuesta de los consumidores que, en las escrituras de compraventa reveladas en el mes de octubre, las operaciones con préstamos representaron el 16% del total: 944 con hipoteca de 5987 operaciones.

En este contexto, las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 9,5%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope.

En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, con una única entidad, y el Banco de Córdoba (Bancor), que presta el 100%. Los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.

¿Cuánto hay que cobrar por mes para calificar?

Para acceder a un crédito UVA, en la mayoría de los casos, la cuota inicial a pagar por el crédito no puede superar el 25% del ingreso mensual del solicitante o del grupo familiar, a excepción de algunos bancos en los que la relación cuota ingreso es del 30%.

A continuación, se presentan algunos ejemplos concretos con cifras aproximadas sobre cuanto hay que ganar para poder calificar, tomando una tasa promedio del 5.5% a pagar en 20 años y con el 80% del valor de la propiedad, con una cotización de US$ = $1100.

Por una propiedad que sale US$100.000

• Monto del crédito: $88 millones (equivalente al 80% de la propiedad)
• Ahorro inicial: US$20.000
• Valor de la primera cuota: $605.340
• Ingreso mínimo necesario: $2.421.360

Una propiedad de US$80.000

• Monto del crédito: $70.4 millones (equivalente al 80% de la propiedad)
• Ahorro inicial: US$16.000
• Valor de la primera cuota: $484.272
• Ingreso mínimo necesario: $1.937.088

Una propiedad de US$50.000

• Monto del crédito: $44 millones (equivalente al 80% de la propiedad)
• Ahorro inicial: US$10.000
• Valor de la primera cuota: $302.670
• Ingreso mínimo necesario: $1.210.680

Si bien el regreso de los créditos UVA y la competencia entre bancos facilitan el acceso a la vivienda propia, las condiciones económicas actuales siguen siendo una barrera significativa.

Para una familia promedio, alcanzar los ingresos mínimos necesarios para cubrir la cuota inicial de un crédito sigue siendo un desafío. Además, el ajuste por inflación supone un riesgo que los solicitantes deben considerar cuidadosamente antes de embarcarse en un préstamo de este tipo.

La documentación necesaria para sacar un crédito hipotecario

Por el lado del comprador

Los documentos indispensables a presentar por parte del comprador, que debe ser solvente, es decir que puede comprobar sus ingresos y posee historial crediticio, son:

• El Documento Nacional de Identidad (DNI)
• Una factura de un servicio o impuesto a su nombre para verificar domicilio
• Relación de Dependencia y Jubilados: el último recibo de sueldo/haberes (en caso de no acreditar sueldo/haberes en el Banco)
• Autónomos: certificación de Ingresos netos (ganancia neta) extendida por contador público con firma certificada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de los últimos 12 meses.
• Monotributista: últimas tres o seis (dependiendo el banco) constancias de pago del monotributo.

En todos los casos no deberá registrar antecedentes desfavorables en agencias de informes o en el Banco Central de la República Argentina durante los últimos 12 meses.

Por el lado del vendedor

Por su parte, de acuerdo a lo aportado por escribanos, el propietario deberá presentar los siguientes instrumentos al banco, para que el comprador gestione el crédito:

• Fotocopia de escritura de dominio (título de propiedad)
• Un plano municipal en el caso de la provincia de Buenos Aires y, para propiedades en CABA, el plano de propiedad horizontal y el reglamento de propiedad y administración. Además, en el caso de que existiera, el interno y el plano de subdivisión del inmueble aprobado (documento técnico que muestra cómo se divide una propiedad inmobiliaria en diferentes parcelas o lotes).
• Instrumento de reserva ad referéndum (sujeto a la aprobación) del otorgamiento del crédito, con los siguientes datos: nombre, apellido, DNI, domicilio, teléfono y e-mail del comprador; nombre, apellido, DNI, teléfono y e-mail del vendedor.
• Información del inmueble: calle, número, piso, departamento, número de unidad funcional (de acuerdo al plano de subdivisión y de reglamento de la propiedad horizontal), número de unidad complementaria (como, por ejemplo, la cochera o baulera), lugar de localización.
• Valor del inmueble, el cual luego será tasado por el banco.

Para el supuesto de préstamo para la realización de mejoras edilicias sobre un inmueble, se debe adjuntar: escritura del inmueble y los planos de las obras a realizar certificados por ingeniero o arquitecto con sus respectivas certificaciones ante los colegios profesionales que rigen la matrícula.

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