Cuánto tendrían que aumentar los alquileres para que los dueños tengan más de 5% de rentabilidad anual

Los precios de los alquileres mantienen en vilo a inquilinos y propietarios. Mientras para unos es cada vez más difícil costearlos, los otros ven con preocupación la caída de la rentabilidad, que este año tocó el punto más bajo de la historia (sin contar únicamente el tiempo de pandemia), incluso en comparación con años a los que desde el sector definen como “fatídicos”, como 2003, 2004, 2015 y 2019. Ante este escenario, ¿qué tendría que pasar para que el retorno que percibe el dueño de un inmueble empiece a mejorar?

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, para igualar la rentabilidad que un propietario obtenía en 2017 (5,4% anual en promedio) los precios de los alquileres actuales deberían aumentar más del doble o bien el precio de venta tendría que reducirse a menos de la mitad.

¿De dónde se desprende el análisis? En primer lugar, el informe señala que, a partir de la entrada en vigencia de la ley de alquileres, en julio de 2020, los precios de los contratos aplican una suba anual de acuerdo al Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central. “Entre el 8 de septiembre y el mismo día del año pasado, se determinó un aumento del 47,6%”, señala el escrito.

Ese incremento, que llevaría un alquiler de $25.000 a $36.900 en un año, “se ubica incluso algo por debajo de la última medición de inflación interanual del INDEC, que a julio de 2021 indicaba un aumento general de precios del 51,8%”, precisa y reconoce que, de todas formas, la suba significa “un salto importante en la erogación mensual que deberá asumir el inquilino”.

Sin embargo, remarca un dato que preocupa a los propietarios: el locador empezaría el segundo año del contrato perdiendo frente a la inflación, con un alquiler real un 4% inferior al de un año atrás, “además de haber obtenido un ingreso depreciado mes a mes en un promedio superior al 4% durante ese primer año de contrato”, agrega.

Para José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, difícilmente la situación cambie en el corto plazo con el fin de que un dueño pueda percibir nuevamente una rentabilidad como la de 2017 o bien el porcentaje se ponga en línea con la media de ciudades como Montevideo o Madrid. “El desfasaje se debe a la caída del ingreso real en dólares que sufrimos todos los argentinos, a partir de las fuertes devaluaciones de los últimos tres años, lo que impacta también en los valores locativos medidos en moneda extranjera”, analiza en diálogo con LA NACION.

El informe sostiene que los importantes aumentos que debe afrontar el inquilino mes tras mes “lejos están de convertirse en un beneficio o ventaja para el propietario”. Para ello, compara el valor actual del alquiler en las distintas zonas con la rentabilidad que obtiene el dueño del inmueble y calcula el incremento que debería realizarse sobre el monto mensual para que el retorno se ubique en los mismos niveles de 2017.

En Barrio Norte, por ejemplo, donde actualmente el alquiler de un departamento de 45 m² cuesta $32.000 mensuales, un propietario debería cobrarlo $84.214 (un 163% más) para igualar la rentabilidad que obtenía en 2017. En Agronomía, donde un inquilino paga alrededor de $26.400 al mes por una unidad de las mismas características, el dueño tendría que cobrar $72.420 (174% más) para tener un retorno como el de las buenas épocas.

En el mismo sentido, en Palermo, donde actualmente un departamento se paga $39.585 mensuales, un propietario debería pedir $81.265 (105% más) para igualar la rentabilidad que obtenía en 2017 y en Villa Crespo, donde un alquiler sale $30.925 en promedio, tendría que cobrar $58.047 (88% más).

En este escenario, ¿cómo se sostiene el mercado? Para Rozados, “a la fuerza y a costa de que quienes ya están adentro aceptan esa escasa renta, aunque desalientan a otros a ingresar en el circuito e invertir para alquilar, haciendo así que el círculo sea cada vez más chico”. Para concluir, define el panorama de la siguiente forma: hoy se trata de “un juego de suma cero”, en el que todos ponen y nadie gana.

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