Alquileres: cuánto aumentará para quien tenga la actualización anual en septiembre

Por primera vez en más de cuatro años, los inquilinos experimentarán un leve respiro en los ajustes de sus alquileres. A pesar de que la ley de alquileres fue derogada a fines del año pasado por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei, los contratos que fueron pactados bajo la normativa por un plazo de tres años, siguen regulados por las condiciones anteriores: el ajuste es anual basado en el Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central. Por lo que, en septiembre sufrirán un nuevo incremento en los valores de los contratos.

Desde que entró en vigencia, el ICL se caracterizó por tener un aumento constante, impulsado por la alta inflación. Sin embargo, septiembre trajo un cambio de tendencia: por primera vez en más de cuatro años, se desaceleró el incremento del ajuste por el que deberán aumentar los acuerdos de alquiler.

De esta manera, en el noveno mes del año, los contratos de locación pactados bajo la ley derogada en septiembre del 2022 y de 2023, sufrirán una suba interanual del 243,16% (al 1° de septiembre de 2024), según la última actualización del ICL, luego de que en agosto se había registrado un aumento del 247,56%. En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $686.312, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.372.624 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.

¿Qué pasa con los contratos firmados luego de la derogación de la ley?

Un análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 31 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones cada tres meses en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación: en este caso, el incremento respecto a abril será del 13,34% .

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $400.000 iniciado en junio de 2024, que debe ajustarse en septiembre, el último índice publicado por el Indec es de julio 2024, el valor a pagar pasaría a ser de $453.344,14.

“En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”, analizó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

Cómo calcular el aumento del contrato con ICL

Con una calculadora automática

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler
• En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.
• Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
• Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

Con la web del BCRA

Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:

• Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”.
• Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
• Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

Cómo calcular el aumento del alquiler según inflación (IPC)

Con una calculadora automática

En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:

• Ingresar a https://chequeado.com/inflacionacumulada/
• Donde dice “Para comprar algo que salía” ingresar el monto de alquiler que debe actualizarse.
• Donde dice “a principios de”, ingresar el mes en el que empieza el período a partir del cual se quiere ajustar. Por ejemplo, si a principios de septiembre se quisiera hacer una actualización trimestral, debería considerarse el plazo de mayo a julio.
• Donde dice “a finales de”, ingresar el mes en el que termina el período a partir del cual se quiere ajustar.
• Donde dice “necesitarías la suma de” figurará el nuevo valor del alquiler.

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