El riesgo de no renovar, cuánto más caro es alquilar un departamento recién publicado

A pocas semanas de se implemente el primer aumento de los contratos de alquiler en base a un índice que elabora el Banco Central, todos los ojos están posados sobre los efectos que tuvo la norma en el mercado inmobiliario. El objetivo es, a un año de su sanción, analizar si la nueva ley sancionada a mediados del año pasado cumplió su objetivo y benefició a los inquilinos. Las cifras no anticipan un escenario alentador: un punto clave es que quienes tienen que arrancar un nuevo contrato de alquiler pagan en promedio $10.000 más que los que lo renuevan por una unidad de similares características.

En nueve días , se aplicará por primera vez la nueva fórmula de indexación de los alquileres. Para saber cuánto aumentarán los valores, inquilinos y propietarios deberán consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

Según ese índice, desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, los precios de los alquileres deberían actualizarse un 37%. Los contratos que aplicarán la suba serán solo los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma, es decir aquellos que se cerraron hace un año atrás . No hay una cifra oficial de cuántos son en total ya que, aunque deberían, no todos los contratos están registrados en la AFIP (desde marzo tendrían que estar informados), según indicó a LA NACION Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

La ley de alquileres tuvo un fuerte impacto en el mercado inmobiliario. Uno de los contrapuntos más señalados dentro del sector fue la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación, algo que, según especialistas, empujó a los propietarios a “cubrirse” con los precios de antemano con un efecto inmediato: aumentos desmedidos que en algunos casos alcanzaron al 100% en comparación a los valores de la prepandemia. A su vez, las condiciones que impuso la norma hicieron que muchos dueños prefirieran poner sus inmuebles a la venta antes que alquilarlos, lo que llevó a que disminuyera la oferta. Estos dos factores explican, en parte, el importante aumento de los valores que sufrieron los alquileres tras la aprobación de la ley.

Según se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, el precio promedio de un alquiler publicado por un departamento de dos ambientes de 30 m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) actualmente gira en torno a los $37.575 al mes. Son $10.135 más que los $27.440, el valor mensual que estaría pagando por la misma unidad un inquilino cuyo contrato hubiera estado regido por las actualizaciones escalonadas ( de entre 15 y 20% de ajuste cada seis meses) que se realizaban antes de que se aprobara la nueva norma y $7840 más que lo que le cuesta a un inquilino el alquiler cuyo contrato se actualiza de acuerdo al ICL (Banco Cntral) establecido por ley ($29.735). Estos números muestran que quien tiene que renovar el contrato por estos días o en julio, le conviene mantener el contrato de alquiler porque si sale al mercado en busca de un departamento con las mismas características, el alquiler le costaría 25% más si optara por quedarse en donde vive.

En relación al debut del ICL, el dato es que el aumento de los alquileres será por debajo de la inflación -que fue del 48,8% según el último relevamiento del Indec- y el incremento del UVA (43,93%), aunque por encima del aumento del RIPTE (sueldo promedio empleado en relación de dependencia), que subió un 33%.

¿Qué significa esto? Principalmente, que los inquilinos que hoy deben iniciar un contrato se vieron perjudicados económicamente con la ley. Bryn señaló que, al alquilar, los propietarios “siempre intentan cubrirse de la inflación” y, con el índice, “el aumento se da por debajo de la expectativa que tienen”. “Esto genera parte del efecto negativo, como que haya menos oferta de departamentos y que los dueños pongan valores muy altos para arrancar, porque saben que hacia adelante los ajustarán de acuerdo al ICL elaborado por el Gobierno”, remarcó.

En lo que va del año, los precios de los alquileres aumentaron un 22,46% y, entre mayo de 2020 y este año, el incremento fue del 71,33%. Esto implica que, actualmente, para vivir en un departamento de dos ambientes en CABA, una familia con dos sueldos netos mensuales de un Administrativo Categoría F con cinco años de antigüedad y presentismo debe invertir el 27,54% de los ingresos en la vivienda. El promedio de los últimos tres años es de 25,49%.

En este contexto, en abril, corredores inmobiliarios impulsaron el ingreso a la Cámara baja de un proyecto que propone volver al plazo de 2 años en los contratos y desindexar los aumentos, derogar el índice del Banco Central y que el aumento se haga por acuerdo de partes, como se hacía antes. Al presentar el proyecto, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cuciba) y 29 Colegios Inmobiliarios de todo el país agrupados en Cofeci, argumentaron que la modificación “haría que vuelvan muchísimas propiedades al mercado” y aseguraron que desde que rige la normativa “40% de la oferta que estaba en alquiler se volcó a la venta”. Por su parte, el director ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano García Malbrán, dijo que “el índice de actualización fue creado para que los inquilinos no tengan que pagar tanto de actualización, y la realidad es que con el alto grado de inflación que hubo en los últimos meses, los terminó perjudicando, hoy se está hablando que esa actualización está dando un 40%”.

Los rebusques de propietarios e inquilinos

Para Abatti, la ley es “una norma equitativa, porque perjudica a propietarios e inquilinos por igual, ya que las condiciones desalientan la inversión inmobiliaria”, llevan a que disminuya la cantidad de propiedades en oferta y aumenten los precios. Así, el mercado de los alquileres está distorsionado, con récord de avisos de venta, menos inmuebles en alquiler y precios de los contratos que definen los mismos dueños al mejor postor sin escuchar las tasaciones de los brokers.

“Muchos dueños que antes alquilaban su inmueble de forma residencial, en edificios mixtos cuando el reglamento permite la coexistencia de oficinas y viviendas, están alquilando como oficina porque pueden imponer indexación trimestral y semestral según el índice que pactan las partes”, explicó el especialista sobre las formas que que encuentran propietarios e inquilinos para “escapar” de la ley.

Por su parte, para José Luis Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, más allá del índice, la ley logró su propósito al brindar pautas objetivas para que los aumentos no sean discrecionales. “Si el índice está por debajo de la inflación y mi salario nunca le va a ganar a la inflación, quiere decir que mi salario siempre puede ir acompañando el ajuste interanual, entonces el objetivo de la norma se cumplió”, analizó.

Sin embargo, reconoció que, aunque aún no es una práctica generalizada, cada vez más inquilinos y propietarios buscan cerrar contratos por fuera de la ley. El camino más utilizado es el de la firma de un contrato de comodato, por el cual una persona (llamado comodante) le presta a otra (comodatario) una cosa (en este caso un inmueble) de manera gratuita. La parte del pago se estipula en un documento separado, usualmente un contrato de mutuo o pagaré. De esa manera tienen la posibilidad de incluir en el contrato de comodato las condiciones que la actual ley prohíbe y que eran usuales en cualquier contrato de alquiler anterior. Por ejemplo, se regulan con mayor libertad los plazos del alquiler o la cantidad de meses que se piden como depósito de garantía, otro de los puntos criticados de la nueva ley.

“Que no se pueda pedir más de un mes de depósito, con la inflación que tenemos, lleva a que el monto se deprecie y no llegue a cubrir muchos gastos o reparaciones que suelen quedar pendientes al finalizar el contrato. Además, el depósito ahora se devuelve actualizado al finalizar el contrato, por lo tanto el propietario debería invertir el dinero o hacer algo para que esa diferencia no la ponga de su bolsillo”, señaló Bryn.

Por todo eso, los arreglos por fuera de la ley de alquileres cada vez son más mencionados por propietarios e inquilinos. Se trata de grises que difícilmente sean detectados por el orden público, a menos que las partes tuvieran un conflicto y terminaran en un juicio.

La experiencia de los inquilinos

Más allá de los análisis e índices, la vivencia de los inquilinos en la práctica marca otra realidad. Según un estudio realizado por el portal ZonaProp, a un año de la sanción de la ley, un 68% de los encuestados no se siente respaldado por la norma vigente. Los motivos son varios: la mayoría señala el aumento significativo que tuvieron los precios, mientras que otra parte percibe que, tras su aprobación, existe menos oferta de propiedades en alquiler. A su vez, un 7% asegura que, debido al panorama actual del mercado locativo, aún no encuentra un nuevo hogar para mudarse.

Conseguir un lugar donde vivir nunca fue tarea fácil, pero con el escenario que atraviesa el mercado inmobiliario, se convirtió en una verdadera odisea para los inquilinos. Según se desprende del relato de las personas que comenzaron una búsqueda en los últimos meses, elegir un departamento en Capital Federal es una misión casi imposible: los anuncios en los sitios desaparecen en pocas horas, las condiciones que exigen los propietarios son desmedidas y los precios no son, en muchos casos, “acordes” a las características del inmueble.

En esa línea, un 36% de los inquilinos encuestados por ZonaProp afirma que el valor de renta de su vivienda aumentó entre un 30% y un 50% en comparación con las cifras previas a la pandemia de coronavirus. En tanto, un 28% respondió que el incremento fue mayor al 50% y un 23% contestó que la suba representó entre un 10% y un 30%. Solo el 8% de los consultados sufrió incrementos mayores al 100%.

Al cumplirse un año de la ley, el escenario no es el esperado. Mientras los propietarios retiran sus propiedades del mercado de alquileres por el difícil panorama que atraviesa el sector, los inquilinos luchan contra la caída del ingreso y pelean por las pocas opciones a su alcance.

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