Cuáles son los barrios en los que todavía quedan dos ambientes por menos de US$100.000

En un mercado en el que las propiedades siguen subiendo de valor, hay algunos barrios en los que todavía hay oportunidades. Así lo indica el último informe de Zonaprop, cuyas cifras muestran que algunas zonas todavía cuentan con dos ambientes por debajo de los US$100.000.

Meses atrás, Leandro Molina, director de Quinto Andar, el grupo dueño de Zonaprop, explicaba que varios clientes coincidían en que el 2024 es un año en el que los precios comienzan a subir, sobre todo en inmuebles cuya cotización es menor a US$100.000. “Las propiedades que rondan los US$100.000 son las que presentan una mayor presión de demanda, alrededor del 40% del total”, explicó Leandro Molina, director de Zonaprop, en el evento de Real Estate organizado por LA NACION a principio de julio. A su vez, indicó que la presión disminuye a medida que sube el ticket: “A los US$350.000, la presión se cae”.

El aumento del valor del metro cuadrado se da, entre otros motivos, por la disminución de la contraoferta, que en agosto se ubicó en 4,52%, registrando el porcentaje más bajo desde que la Universidad del CEMA y RE/MAX, en conjunto con Reporte Inmobiliario, llevan adelante la serie (2020) y mostrando una cifra similar a la que se dio en la época de los créditos UVA durante la presidencia de Mauricio Macri. Esta cifra tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducción en los porcentajes de negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio.

“Es una disminución significativa, porque estamos ya por debajo del 5% histórico”, señala Fabián Achával, director de la inmobiliaria homónima, y comparte con Molina en que este aumento se ve sobre todo en las unidades más chicas: “No implica que sea homogéneo en todos los segmentos de precios, ahora estamos viendo ese porcentaje de negociación sobre todo en los tickets promedio bajos y en los monoambientes. En las propiedades más caras o de mayor metraje, ese margen de negociación se amplía y llega aproximadamente al 7%. A medida que se vaya recuperando el mercado inmobiliario, será una suba más generalizada”.

Además, se suma otra variable a la ecuación: los brokers coinciden en que se despertó la demanda gracias a que resurgió el crédito hipotecario, hecho que también impulsa los valores para arriba. “Dado que más gente puede acceder a comprar una casa, si antes el propietario contraofertaba hasta un 10% el valor de una propiedad, por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy está en condiciones de plantarse más en la negociación”, explica Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima.

¿Cuáles son los barrios con departamentos de dos ambientes por debajo de los US$100.000?

Según el portal inmobiliario, hoy hay publicadas alrededor de 20.000 departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por debajo de los US$100.000, en varios barrios. De todas formas, si el análisis se centra solo en los dos ambientes promedio de 50 m², con balcón de 5m², son solo 12 los barrios que defienden esos valores.

• Lugano con un ticket promedio de US$54.120
• Nueva Pompeya con valores promedio que rondan los US$77.000
• Villa Riachuelo con unidades de dos ambientes alrededor de US$78.650
• Parque Avellaneda cuenta con tickets que promedian los US$85.195
• La Boca tiene departamentos con valores alrededor de US$86.075
• Floresta cuenta con precios medios de US$90.090
• Balvanera defiende departamentos de dos ambientes por un precio promedio de US$94.160
• Velez Sarsfield cuenta con tickets promedio de US$96.415
• Parque Patricios que tiene valores que rondan los US$96.580
• Constitución con unidades de dos ambientes por US$99.935
• Mataderos con tickets de US$99.990
• San Cristóbal defiende dos ambientes en US$99.990 promedio

¿Cuánto está el metro cuadrado de venta en la Ciudad?

En el tercer trimestre del año, el valor promedio del m² acumula una suba de 2% y supera lo registrado en el mismo período de 2023, cuando se ubicó en 0,6%. Si la mirada se pone en el incremento en lo que va del 2024, este número asciende a 6,4%.

El precio medio del metro cuadrado se ubica en US$2315 y subió 6% en septiembre. Es así como un monoambiente de 40 m² se ubicó en US$101.909, mientras que un departamento de dos ambientes tuvo un precio promedio de US$122.650 y uno de tres ambientes, US$168.647.

Si el análisis se hace por zonas, en septiembre, el 88% de los barrios de la ciudad de Buenos Aires presentaron aumento de precios mensuales, dato similar al registrado en 2017. Uno de los factores que explica la suba del valor de venta radica en el aumento del costo de construcción que, medido en dólares, creció un 24,8% en 2024. El informe explica que, el incremento del costo de reposición impacta directamente en el precio de departamentos en pozo (US$2712/m²) y a estrenar (US$2727/m²).

En cuanto a los barrios que defienden los valores más caros y más baratos, Puerto Madero encabeza la lista con la oferta más cara del mercado, con un promedio de US$5970/m². Sigue en la lista Palermo con US$3205/m² y Belgrano con US$3025/m². Del otro lado, los barrios con los valores de publicación más bajos son Lugano, con un precio medio de US$984/m², Nueva Pompeya (US$1400/m²) y Villa Riachuelo (US$1430/m²).

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