Propiedades: los barrios en los que es buen negocio comprar hoy porque se revalorizarán con el crédito

Carteles de venta que se oxidan sobre propiedades a la espera de venderse, principalmente en barrios de la ciudad de Buenos Aires que parecen olvidados para el mercado inmobiliario. Personas que están dispuestas a vivir allí pero que no tienen los dólares bajo el colchón para poder acceder a su vivienda. Zonas como Caballito, Belgrano, Recoleta, Palermo y Villa Urquiza concentran las mayores búsquedas para comprar un inmueble, mientras que en barrios como La Boca, Nueva Pompeya, Villa Soldati o Villa Riachuelo, la demanda es prácticamente nula, de acuerdo a un informe de Mercado Libre.

Este escenario es el que los analistas del mercado esperan que la vuelta del crédito hipotecario en la Argentina revitalice, principalmente en las zonas no tan demandadas que ofrecen propiedades con precios irrisorios, en relación al mercado. Por caso, en Lugano, el metro cuadrado ronda en promedio los US$989, en Nueva Pompeya los US$1382/m² y en Villa Riachuelo los US$1433/m²; y tickets que defienden valores promedio desde US$49.450, US$69.100 y US$71.650, respectivamente. Estos números permiten que una persona que tenga US$20.000 ahorrados pueda a acceder a un préstamo para comprar un dos ambientes en alguno de estos tres barrios.

De esta manera, el crédito hipotecario aparece como una opción viable para quienes desean evitar el alquiler. “Como política de vivienda resulta algo fundamental y elemental, pero también como política de desarrollo y de inclusión social”, afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario en el marco del seminario sobre préstamos que realizó el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. Si una persona no puede pagar una propiedad de contado, pero sí puede calificar para pagar una cuota de un préstamo, “la va a poder comprar”, agregó.

Actualmente, ya son 21 los bancos que anunciaron sus líneas de créditos hipotecarios UVA, con tasas anuales que oscilan entre el 3% y el 9,5%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope. En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, con una única entidad, el Banco de Córdoba (Bancor), que presta el 100% con un tope de $90 millones. Los plazos de financiación varían entre cinco y 30 años y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.

“A partir del primer anuncio que se hizo de crédito hipotecario se despertó una enorme expectativa dentro del mercado y de los interesados en poder acceder a una vivienda”, aseguró Rozados.

Por su parte, su colega Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, sumó que “la oferta de departamentos a la venta ha caído al ritmo del 25% anual, acercándose a niveles promedio. Muy poco va al alquiler; la mayoría se vende o se retira de la venta. Hoy, hay más demanda y los propietarios prefieren no vender a los valores actuales, ya que ven un claro rebote de precios y la llegada de los créditos genera mucha expectativa”.

Los barrios que podrían desarrollarse por los créditos hipotecarios

Por lo que, la actualidad del crédito hipotecario podría provocar un aumento en los precios de venta de las unidades terminadas, impactando en el valor de la tierra y generando interés en desarrollar zonas hoy marginales pero con un valor final atractivo para los tomadores de créditos.

Otro efecto del lanzamiento en tiempo récord de los créditos es que: “En los últimos dos meses, se solicitó un préstamo cada tres días”, aseguró el economista especializado en vivienda Federico González Rouco, en el evento de Real Estate organizado por LA NACION. Por lo que, los desarrollares comenzarán a poner la lupa en las zonas que hasta ahora no miraban, porque la vigencia del crédito podría generar interés en desarrollar zonas marginales con un valor fiscal atractivo para los tomadores de créditos. “Creemos que habrá mayor flexibilidad en zonas de valores más bajos, donde hay poca movilidad del mercado”, suma Rozados y agrega que “el crédito hipotecario crea mercado en zonas donde hoy no lo hay”.

En este sentido, el valor promedio de la incidencia de la tierra en la ciudad de Buenos Aires donde se construyen los proyectos se estabilizó, con un precio promedio de US$450/m². Los datos relevados por Adrián Mercado reflejan también que se detuvo la baja consecutiva de los últimos años y alcanza valores similares a los de 2012. Esto se debe a las expectativas de aumento del valor del m² terminado a mediano plazo, producto del incremento en el costo de construcción en dólares (en lo que va del año, el valor del m² aumentó un 16%) y la aparición del crédito hipotecario.

Por caso, los barrios con los valores por metro cuadrado de tierra edificable más bajos del mercado, según el último reporte de Adrián Mercado, son: Villa Riachuelo (US$125/m²), Villa Soldati (US$125/m²), La Boca (US$140/m²), Villa Lugano (US$145/m²) y Floresta (US$145/m²). Sin embargo, la oferta también es muy limitada: Villa Riachuelo tiene cuatro terrenos disponibles; Villa Soldati, 11; La Boca, 48; y Villa Lugano, 46; mientras que en Floresta no hay terrenos disponibles.

Por el lado contrario, las zonas más caras son: Puerto Madero (US$1286/m²) con cuatro terrenos edificables; Recoleta (US$820/m²) con 70 terrenos disponibles; Belgrano (US$700/m²) y 275 terrenos en stock; Palermo (US$650/m²) y 379 terrenos edificables; y Colegiales (US$600/m²) con 91 terrenos disponibles.

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