Cuáles son las opciones que permiten cambiar una propiedad por otra y los “canjes” más comunes

Los carteles de venta que cuelgan en los balcones de la ciudad de Buenos Aires no paran de acumular polvo. Un mercado inmobiliario estancado y una tendencia firme pospandemia en la que la gente quiere mudarse al verde pero deja a los propietarios que buscan vender su departamento llenos de preguntas. Sin embargo, hay distintas opciones en el mercado que permiten intercambiar este tipo de viviendas por otra propiedad, sea un terreno, otro tipo de departamento o una casa.

Canjear departamentos por terrenos

El enamoramiento por el verde, el aire libre y la seguridad que salió a flote durante la pandemia llevó a muchos propietarios de departamentos en CABA a querer abandonar el cemento. Una opción sobre la mesa es incluir su departamento como parte de pago en la compra de un terreno. “Al que vende el lote le viene bien porque le costaba pagar las expensas y como contrapartida tiene un ingreso”, detalla Verónica Posse, directora de marketing y ventas de La Providencia Resort & Country Club, el proyecto ubicado en Canning y declara que recibe muchas consultas de este estilo. La transacción consiste en firmar un boleto de cesión del lote y por el mismo monto se firma la compra del departamento. La modalidad encuentra un mercado en la gente que tiene un inmueble chico para canjear por un terreno y además cuenta con un margen de dinero para construir. Sin embargo, este grupo no es mayoría dado que los departamentos en la ciudad son menos vendibles que antes por la tendencia a mudarse al verde.

La pared contra la que se pueden chocar es la escasa cantidad de dueños de terrenos dispuestos a venderlos. “Si bien hay mucha demanda, son muy pocos los que lo ofrecen porque hoy el lote es el producto estrella”, agrega Posse. Este tipo de transacciones supieron ser más frecuentes durante la pandemia. En ese momento, quienes tenían lotes en barrios cerrados que no querían se veían obligados a pagar sus costos fijos, por lo que se mostraban más abiertos a este tipo de propuestas. Según Posse, estas operaciones se hicieron intercambiando departamentos de pocos ambientes bien ubicados en la cuidad. “Generalmente, las opciones que logramos son de unidades chiquitas de uno o dos dormitorios porque los valores de venta oscilan entre los US$100.000 y los US$140.000″, añade.

Un dato que destaca es que hoy las operaciones se hacen de manera más inmediata que en el pasado: “Antes, comprar un lote e irte a un barrio cerrado era una decisión mucho más pensada, juntaban ahorros y cuando vendían su departamento construían. En cambio, hoy es una decisión mas del `ya´”, describe Posse.

Canjear una vivienda por otra

Los dueños de departamento que quieren abandonar los consorcios y la vida de edificio por una casa, también pueden canjearlos. Gustavo Iglesias, presidente de Iglesias Negocios Inmobiliarios, reconoce que hubo una “oleada muy fuerte de gente que canjeó vivienda por vivienda, departamento por casa”. Por lo general, analiza que se trata de personas con muchos departamentos chicos desperdigados por la ciudad que buscan canjearlos por una propiedad en Nordelta. En casos concretos, reconoce que hubo ejemplos de departamentos de cinco ambientes y bien ubicados, que se canjeaban por la mitad del valor de la casa y la diferencia se canceló con dinero. “Últimamente tenemos muchos inversionistas de ladrillos con muchos m² en la ciudad que quieren una casa. Intercambian, por ejemplo, cinco departamentos allí, dos oficinas en avenida Libertador y $100.000″, especifica el broker. Sin embargo, reconoce que el desafío de esta metodología es que ambos propietarios estén satisfechos con la otra propiedad, hecho que Iglesias destaca como “difícil”.

Achicarse para minimizar la exposición

Ante el “corte en la cadena de ventas” que vive el mercado, Gonzalo Urdapilleta -director de Teresa Urdapilleta- propone achicarse en metros de departamento para minimizar el riesgo de exposición en el mercado. Describe cómo antes los propietarios ascendían en cantidad de ambientes con el tiempo, pasando de un dos ambientes a uno de tres, luego de cuatro, más adelante a uno de cinco y la meta final era llegar a una casa.

La metodología que propone es que el propietario de un departamento grande que no lo pueda mantener, por ejemplo valuado en US$400.000, lo intercambie por una unidad más chica y se cancele la diferencia con dinero. “Es decir, pasó de tener un problema de US$400.000 a otro de US$180.000 porque le pagaron US$220.000 y le entregaron un departamento en parte de pago que sí podés mantener. Así se está autogenerando un mercado”, resume.

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