Créditos hipotecarios: los requisitos que debe cumplir una propiedad para que el banco no la rechace

Los créditos hipotecarios lanzados al mercado en estas semanas empoderarán a la demanda que esté en busca de la casa propia, quizás soñada hace muchos años. A la vez, del otro lado, puede que se agilicen las ventas, ya que se darán facilidades para adquirir una vivienda propia. En ese sentido, puede surgir la duda de cuáles son las condiciones que debe cumplir una propiedad para que sea apta crédito.

En primer lugar, algo obvio, pero no menor, es que el vendedor acepte esa condición. En ese sentido, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, explica: “Cuando se hace la venta de una propiedad con crédito hipotecario, la operatoria lleva al menos dos meses. Hoy, eso se puede concretar en un mes”. En otras palabras, el propietario debe estar dispuesto a que la operación de venta de la propiedad lleve más tiempo del que quizás hubiera tomado. Además, Balayan agrega: “En estos casos, el vendedor en estas circunstancias no puede elegir el lugar de firma de la escritura, ya que debe hacerse en el banco que otorga el crédito”.

Al mismo tiempo, expertos del sector aseguran que la posibilidad de acceder a un crédito puede dinamizar el mercado, ya que se amplía la demanda: más gente podrá acceder a la compra de una vivienda y será más sencillo encontrar un comprador. De esta forma, al propietario se le aumentan las posibilidades de vender.

“En principio todas las propiedades están sujetas a crédito hipotecario, con algunas excepciones, como por ejemplo propiedades con títulos inoficiosos provenientes de donaciones, propiedades que vienen sujetas a algún proceso de sucesión o por ejemplo que tengan algún embargo difícil de resolver”, explica Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Inmobiliaria, y agrega: “Pero son excepciones, la gran mayoría están aptas para poder ser sujeto a crédito”.

Actualmente, en el portal inmobiliario Zonaprop existe la posibilidad de filtrar las propiedades que se ofrecen bajo la condición “apto crédito”. El resultado de búsqueda arroja una totalidad de 63.680 unidades, entre casas, departamentos y PH. Ahora bien, ¿cuáles son los requisitos que se deben cumplir para poder contar con esa condición?

¿Qué otros requisitos deben cumplir las propiedades?

Aquellos propietarios que quieran ofrecer su inmueble en venta contando con la condición “apto crédito” deben tener el título de propiedad, sin tener un embargo ni otras medidas cautelares sobre el bien (por ejemplo, un juicio en trámite); tampoco restricciones al dominio anotadas en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción (como que esté sujeto a expropiación) o inhibiciones personales (del propietario).

Los planos de la propiedad deben estar aprobados y en el caso de estar sujeto al régimen de la propiedad horizontal, contar con el reglamento de propiedad y administración actual. “Fundamentalmente el otro tema es que existan los planos de la propiedad y que estos reflejen la realidad de lo que se está vendiendo. Por ejemplo, hay propiedades que tienen metros fuera de planos. Esas no estarían dentro de la categoría para ser sujetas a crédito hipotecario”, explica Migliorisi y agrega: “La otra opción que puede ser un limitante es que la propiedad esté en una zona inundable, en una zona afectada por expropiación ferroviaria, por ejemplo, o alguna limitante excepcional. De todas formas, la gran mayoría de las propiedades son aptas para crédito hipotecario”.

En el caso de que el propietario sea de estado civil casado y el inmueble sea ganancial o propio, pero con asiento del hogar conyugal y con hijos menores de edad, debe contar con el asentimiento conyugal. Se aplican requisitos similares en el caso de uniones convivenciales.

¿Qué documentación se debe presentar?

Según Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, el propietario deberá presentar los siguientes instrumentos al banco, para que el comprador gestione el crédito:

• Fotocopia de escritura de dominio (título de propiedad).
• Plano municipal aprobado y, si se trata de propiedad horizontal, el reglamento de propiedad y administración (conjunto de normativas y disposiciones establecidas para regular el funcionamiento y la convivencia dentro de un edificio, condominio o conjunto residencial) y, en su caso, si existiera, el interno y el plano de subdivisión del inmueble aprobado (documento técnico que muestra cómo se divide una propiedad inmobiliaria en diferentes parcelas o lotes).
• Instrumento de reserva ad referéndum (sujeto a la aprobación) del otorgamiento del crédito, con los siguientes datos mínimos: nombre, apellido, DNI, domicilio, teléfono y e-mail del comprador; nombre, apellido, DNI, teléfono y e-mail del vendedor.
• Información del inmueble: calle, número, piso, departamento, número de unidad funcional (de acuerdo al plano de subdivisión y de reglamento de la propiedad horizontal), número de unidad complementaria (como, por ejemplo, la cochera o baulera), lugar de localización.
• Valor del inmueble, el cual luego será tasado por el banco.

“Una vez que el comprador presente esta documentación en el banco, este asignará un tasador quien se pondrá en contacto con el solicitante para derivarlo a la inmobiliaria y visitar luego el inmueble”, explica Balayán.

Para el supuesto de préstamo para la realización de mejoras edilicias sobre un inmueble, se debe adjuntar: escritura del inmueble y los planos de las obras a realizar certificados por ingeniero o arquitecto con sus respectivas certificaciones ante los colegios profesionales que rigen la matrícula.

Con la tasación presentada por el tasador, el banco ya puede aprobar el crédito y el monto de dinero a prestar. Luego se asigna un escribano que realizará la hipoteca.

¿Comprar dólar MEP es una buena opción?

Los créditos hipotecarios son otorgados al acreedor en moneda argentina, es decir el monto se entrega en pesos. Sin embargo, es lógico que el propietario quiera recibir el valor de la propiedad en dólares. Actualmente, dado que continúa el cepo al dólar, un método para adquirir esta moneda sin recurrir al mercado paralelo o dólar blue, es a través de la compra del dólar MEP. Se trata del dólar bolsa, una modalidad financiera que permite la adquisición de bonos con pesos, para luego venderlos en dólares.

La compra y venta de dólar MEP puede realizarse a través de intermediarios financieros o directamente desde el home banking de ciertos bancos. Una vez que se tenga una cuenta en una plataforma que permita la compra de dólar MEP, se puede proceder a la compra del bono, que se venderá automáticamente al siguiente día hábil después de un periodo de “parking” establecido por la autoridad regulatoria.

Ahora bien, ese tiempo de parking (que es de entre 24 a 48 hs) corre el riesgo de que se modifique en el medio el valor del dólar. En ese caso, especialistas señalan que será bueno prever entre las partes esta posibilidad: se deberá acordar de palabra o con un papel firmado afuera entre privados que si el tipo de cambio varía y el préstamo en pesos con el que se pagó queda por debajo, se acordará posteriormente un arreglo. De todas formas, expertos señalan que, en el contexto actual, eso hoy puede llegar a ocurrir, pero por “monedas”, por muy poca diferencia de pesos.

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