Cuál es el barrio top en el que la caída de precios de las propiedades fue menor y por qué

En 2021, los valores de venta de los inmuebles en la ciudad de Buenos Aires acumulan una baja de 7%, una cifra que asciende a 15,5% desde el máximo de 2019. Si se observan las distintas zonas, se puede ver que el corredor Norte es uno de los que más sufrió la caída, solo detrás del Macrocentro porteño. Sin embargo, no todos los barrios que componen ese segmento se vieron afectados de la misma forma: desde 2019 en adelante, uno de ellos logró defender mejor sus valores.

Las inmobiliarias Fabián Achával Propiedades, Maure, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer realizaron en conjunto el Registro de Operaciones Inmobiliarias, que arroja que entre 2019 y 2021, los precios de cierre de las operaciones para todos los segmentos de propiedades cayeron un 24,6%. Los especialistas no basan su análisis en los valores de las publicaciones de inmuebles, sino en aquellos que resultan de las operaciones que efectivamente se concretaron.

“La caída de precios es muy significativa y demuestra que el mercado no solo ajustó por cantidad de operaciones sino también por precios”, señala Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima. “Durante 2019, la caída de precios no fue homogénea y muchos apostaron a una recuperación que no llegó, pero ya en 2020 y 2021 la caída de precios es innegable”, agrega el broker, quien estuvo a cargo del informe.

Al centrarse específicamente en el corredor Norte, del informe se desprende que la caída del valor del metro cuadrado entre enero de 2019 y diciembre de 2021 alcanza el 25,7% en Belgrano y el 21,9% en Recoleta. En tanto, Palermo es el barrio que más mantuvo los precios, con una caída del 7,6% en ese período. En promedio, el valor en esa zona es de US$3053/m². Las unidades a estrenar son las que más caras se pagan (US$3221/m²), mientras que las usadas (US$2966/m²) y aquellas que se venden en pozo (US$2968/m²) tienen un menor costo, según datos del index de noviembre de ZonaProp.

Así, el barrio es el segundo más caro de la Ciudad para convertirse en propietario, solo detrás de Puerto Madero, que es el más costoso de Latinoamérica. Hace un año, en noviembre de 2020, el metro cuadrado en Palermo se pagaba en promedio US$3336. En el mismo mes de 2019, antes de la pandemia de coronavirus, costaba US$3596; en 2018, US$3615 y en 2017, US$3423.

El barrio del momento

¿Qué tiene Palermo que logra sostener sus precios más que otras zonas, incluso en el actual escenario del mercado inmobiliario? Mateo García, director residencial de Toribio Achával, lo resume en pocas palabras: “Es un barrio de moda”. “Mantiene mejor el valor del metro cuadrado que sus competidores naturales, Recoleta y Belgrano, básicamente por su perfecta ubicación, que lo convierte en el centro neurálgico de todo lo que alguien pueda necesitar”, agrega.

Para el broker, Palermo es “una marca ya registrada en la cabeza del usuario final y del inversor”, lo que lo coloca por encima de otros barrios tradicionales. A su vez, sostiene que es una zona cada vez más vinculada al segmento joven. En el mismo sentido opina Jorge D’Odorico, director de D’Odorico Propiedades: “La demanda proviene cada vez más de los jóvenes y los proyectos se vuelcan hacia ese target, con edificios que tienen una impronta ecológica, bicicleteros y espacios compartidos. Otros barrios van copiando esto de Palermo, que va a la vanguardia porque hace años ya que los emprendimientos empezaron a tener consciencia de lo que ese público quiere”.

En esa línea, Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, suma otro factor: el aumento de espacios de coworking en la zona también hizo que cada vez más personas vinculadas a esos lugares quisieran mudarse cerca. “Hoy el público joven prioriza estar cerca de su casa, valora eso tanto como tener espacios verdes de proximidad. Antes las oficinas estaban en Microcentro, Catalinas o Puerto Madero, pero ahora el polo corporativo se dispersó por lugares como Palermo, Núñez, Vicente López y Olivos, con un impacto directo en el mercado inmobiliario”, analiza.

La oferta es grande: hay 22.040 departamentos en venta en el barrio, de acuerdo al Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. Sin embargo, D’Odorico afirma que “las buenas ubicaciones escasean”, por lo que el margen de negociación de precios es acotado. “Un buen boulevard como el de Cerviño o un lindo departamento con amenities en Palermo Soho es algo difícil de conseguir. En otros barrios hay más cintura, pero acá el propietario se aferra más porque sabe lo que vale su unidad”, sostiene.

Si bien Palermo es un barrio con mucha diversidad de producto y zonas, García asegura que Palermo Chico es el que más defendió los valores en el proceso de sinceramiento de precios del último tiempo. “Hoy, es el barrio más aspiracional de todos, con una diversidad de estilos que conjugan la historia, lo clásico y lo moderno”, resume. “Tiene todo: espacios verdes, actividades culturales, recreativas, gastronómicas, shoppings, cines, espacios de compras y muy buen sistema de transporte público”, asegura.

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