Créditos hipotecarios: una de cada cuatro propiedades que se compran en la Ciudad se pagan con préstamo

El mercado de créditos hipotecarios sigue en ascenso y así lo atestiguaron la cantidad de operaciones de compraventa con hipoteca que hubo en enero de este año. Aunque el número de escrituras totales bajó un 52,5% comparado con diciembre del 2024, ya que se registraron 3645 operaciones, el 26% de ellas fueron hechas con hipoteca, lo que muestra que el crédito sigue empujando la actividad del sector.

Se trata de un porcentaje muy bueno, si se lo compara con la participación que tuvieron las hipotecas en las operaciones de diciembre, que no llegaban al 15%. Además, si se lo confronta con las operaciones con hipoteca respecto al mismo mes del año pasado, estamos hablando de una suba interanual del 1269,5%, según el relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

“La gran noticia son las hipotecas, casi 1000 implica casi un tercio de las escrituras totales de capital, es una revolución”, señala Martín Boquete, director de Toribio Achával, que agrega que el mercado sigue con la expectativa de que los inmuebles van a subir de precio a futuro y eso hace que haya ganas de comprar.

“Son muy buenos números, pero no significa que explotó el crédito, sino que, muchas operaciones con préstamo, que se venían gestionando hace un tiempo, se terminaron de concretar en enero”, explica Federico González Rouco, economista especialista en vivienda, que trabaja en la consultora Empiria. Señala que se dio la misma dinámica en diciembre de 2017, cuando las hipotecas representaron el 30% de las operaciones y en enero de 2018 subieron al 41%.

“Nosotros lo vivimos, hubo muchas consultas, reservas e interés por las propiedades”, agrega Soledad Balayán, titular de Maure Propiedades, al referirse a la cantidad de ventas que tuvieron en enero. Comparte la mirada de Rouco y señala que la amplia participación que tuvo el crédito en el mes se puede explicar por operaciones que ya se habían acordado en 2024, pero que se terminaron de concretar en enero. “Una operación con crédito demora dos meses aproximadamente hasta que se cierra, por lo que todavía estamos viendo un rezago del año pasado”, agrega Balayan.

Aunque los números en el total de operaciones registraron una baja de casi la mitad con respecto a diciembre del 2024, cuando hubo 7667 actos, se trata de un crecimiento de 93,7% interanual. Si se analiza la última década, el mes de enero no solía superar las 2000 operaciones, con excepción del 2018, época de explosión de los préstamos UVA, cuando hubo 4500 escrituras.

“El número de operaciones es muy bueno. Históricamente, por estacionalidad, enero siempre es el mes que tiene las escrituras más bajas del año. Por eso el valor que sirve de referencia para sacar alguna conclusión es la comparación interanual y, en ese sentido, son muy buenos los datos de este enero ya que hay que remontarse al 2018 para encontrar un dato superior”, señala José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, que agrega: “Precisamente en ese periodo se estaba viendo el momento más favorable del crédito hipotecario en la gestión del presidente Macri”.

El monto total de las transacciones realizadas ascendió un 202,9%, con $433.177 millones. Por su parte, el monto medio de los actos fue de $118.841.472 (US$111.031 de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 56,4% en un año en pesos, y en moneda estadounidense escaló 22,4%.

“Es un buen comienzo de año, solo nos supera 2018, porque tenía un boom de créditos a esta altura. Pero el desafío que tenemos es sostener esta demanda de hipotecas a lo largo de todo el año. Tenemos muchas consultas y estamos convencidos que el crédito multiplica la actividad”, comparte Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Créditos en provincia de Buenos Aires

En la provincia de Buenos Aires, los números reflejaron una tendencia similar a la de CABA. Durante enero se registraron 5749 compraventas, lo que habla de un incremento del 68% en la comparación interanual, según el relevamiento del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. En la comparación con diciembre del 2024, al igual que en la Ciudad, los números cayeron, en este caso, con un descenso del 70,54 %.

En palabras de Reporte Inmobiliario, esto último “se explica por la tendencia estacional que caracteriza al primer mes del año, con un nivel bajo de actividad, en comparación con diciembre, que habitualmente es el mes con mayor cantidad de escrituras”. De hecho, se ubican en los niveles de los mejores años desde que se lleva la serie adelante, solo superadas por los años 2008 y 2018.

Por su parte, las hipotecas también mostraron un crecimiento interanual, con 1147 operaciones que representaron un alza del 530% frente a las 182 firmadas en enero de 2024. Nuevamente, si se lo compara con el último mes del año pasado que hubo 2049, bajaron un 44%. “El crecimiento interanual en las compraventas refleja una consolidación de la recuperación que venimos observando últimamente. Si bien enero suele mostrar una disminución de la actividad con respecto a otros meses, estos números refuerzan la tendencia que nos permite ver con optimismo el 2025″, expresó Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

El mercado inmobiliario en la agenda del Gobierno

El sector mantiene el optimismo y espera que el 2025 supere al 2024, que ya fue un gran año. Efectivamente, el año pasado cerró con casi 55.000 operaciones, lo que representa un crecimiento del 35% con respecto al 2023. Además, casi empató al 2018, año en que el crédito hipotecario tuvo una participación muy grande en las operaciones.

El mercado inmobiliario está en la agenda del Presidente, que en los últimos días tomó medidas para impulsar al sector, que se suman a otras del año pasado. Recientemente, implementó un sistema de securitización más ágil y simplificado, “con el objetivo de impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo. Esta noticia fue muy bien recibida, ya que en noviembre varios bancos subieron las tasas de interés, dado que no es fácil para ellos contar con fondeo para otorgar estos tipos de préstamos. Con la creación de un mercado secundario, es posible robustecer el mercado y generar más ventas con crédito hipotecario.

El Gobierno también eliminó el ITI, que era el Impuesto a la Transferencias de Inmuebles; incentivó el lanzamiento de los créditos hipotecarios, que ya cuenta con 24 líneas de préstamos en distintos bancos; eliminó el parking en las operaciones inmobiliarias en las que se solicita un crédito hipotecario para se pueda comprar dólar MEP al momento de la operación; y derogó la ley de alquileres, una medida que terminó con la distorsión de precios de los contratos.

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