Créditos hipotecarios: la fórmula del Gobierno que los haría viable aún con alta inflación

Desde hace diez días , está vigente la ley de promoción a la construcción privada, que incluye exenciones fiscales y la posibilidad de blanquear pesos o dólares con la condición de que los fondos se destinen a la construcción de obra nueva (desde “cero”, o no más del 50% de la obra completada).

A través de numerosas ventajas, la iniciativa tiene como objetivo atraer fondos no declarados para estimular la construcción y la oferta de, principalmente, viviendas. El siguiente desafío, concuerdan cámaras, gremios y oficialismo, es estimular la demanda para la que se construye y construirá. En esa línea, el Gobierno anunciaría un programa de créditos hipotecarios ajustados a los salarios: el Ejecutivo elevó al Congreso un proyecto de ley que trata sobre el crédito hipotecario. El impulso viene desde la mesa redonda que conforman la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (Cedu), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y la UOCRA, grupo de trabajo que funciona activamente desde mediados del año pasado y que también fue el autor intelectual del proyecto de blanqueo. “La ley de incentivos para la construcción -blanqueo y exenciones- es un estímulo para la inversión, pero ahora hay que fortalecer la demanda. Necesitamos crédito”, dice Damián Tabakman, presidente de Cedu.

Ahora fue el propio ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, quien, en declaraciones radiales, afirmó que el Gobierno trabaja en una línea de créditos que serán exclusivamente para la construcción de viviendas: “se ajustarán por salarios y no por inflación”, aseguró y adelantó que el anuncio lo haría el presidente Alberto Fernández. Además, afirmó que el Gobierno trabaja con el Banco Hipotecario en el plan Procrear

La tarea no es sencilla. En un país con inflación alta y recurrente, el crédito hipotecario de largo plazo se vuelve extremadamente difícil. La alternativa propuesta por la ley, que se trataría en la segunda sesión de ordinarias en el Congreso, va en dos sentidos: por un lado, que el ajuste de las cuotas en el caso de los tomadores se haga según el índice CVS (la variación de los salarios), y según el CER (inflación) para los otorgadores. Es decir, en el actual contexto argentino, al que pide el crédito le conviene ajustar según el salario, y al banco o a la institución que le presta le conviene por inflación. El problema está en que entre ambos criterios habrá siempre una diferencia de dinero: como no van alineados, uno gana y el otro pierde. Allí es donde aparece la segunda parte del proyecto, aquella que crea un fondo fiduciario que eventualmente compense los desfasajes entre ambos índices.

“Son dos lados del mostrador que no siempre van de la mano. En el caso de las UVA, por ejemplo, el CVS perdió contra el CER, o el salario con la inflación. Podría en algún momento suceder al revés. El Fondo que proponemos, justamente, viene a compensar eso”, apunta Iván Szczech, presidente de Camarco.

El fondo hipotecario se financiaría con aportes del Estado nacional, de los deudores (se cobra un aporte cuando se saca el crédito), de recursos de encaje de los bancos y con la rentabilidad que genere el propio fondo. Además, estaría a cargo de una agencia hipotecaria nacional.

Con respecto a la financiación y sustentabilidad de un fondo de estas características, los ideólogos del proyecto son optimistas. Creen que, por un lado, no debería ser demasiado grande, y por el otro sería mayormente autosustentable. Según está estipulado en el proyecto de ley, los créditos se otorgarán exclusivamente para viviendas nuevas, lo cual marca una diferencia con, por ejemplo, los créditos UVA. “Cuando se otorga un crédito para adquirir vivienda usada, lo que se hace es agotar el dinero en stock. Es decir, cuando vos le vendés tu departamento a alguien, ese alguien va al banco y pide un crédito por la totalidad de lo que te va a pagar a vos. En cambio, cuando los créditos se otorgan para nuevas viviendas, el dinero se vuelca al flujo”, explica Carlos Spina, presidente de la AEV. Por otro lado, aseguran que un mayor acceso a la vivienda implica mayor recaudación (el 45% del costo de una vivienda es carga tributaria), por lo que no supondría una carga fiscal considerable para el Estado. Algunas estimaciones preliminares aseguran que no se necesitarían más de US$300 millones.

El proyecto, por supuesto, es sólo un primer paso. El mercado de créditos hipotecarios en la Argentina es casi inexistente, y las condiciones macroeconómicas hacen difícil creer que eso podría cambiar en el mediano plazo. Aún más difícil es pensar en una condición clave para su crecimiento: la posibilidad de transferir créditos, o la existencia de un mercado secundario de compraventa que los vuelva un activo líquido. Con inflación anual cercana al 50%, brecha cambiaria o casi nula previsibilidad de planeamiento macroeconómico, decir créditos hipotecarios de largo plazo parece un oxímoron. Por algún lado, sin embargo, hay que arrancar.

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