Créditos hipotecarios: la nueva medida del Gobierno que podría impulsar que los bancos otorguen más préstamos

La Comisión Nacional de Valores (CNV), organismo regulador del mercado de capitales en la Argentina, estableció la creación de un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. Se trata de una medida que salió publicada el miércoles 12 en el boletín oficial y que, eventualmente, permitiría a los bancos otorgar más crédito hipotecario, ya que introduce medidas que impulsan un mercado secundario de préstamos, que permite mejorar el fondeo de los bancos.

“Es una excelente noticia para el mercado inmobiliario, porque se va a traducir en un mayor volumen de créditos otorgados”, apunta Fabián Achával de la inmobiliaria homónima. Y Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria y experto en viviendas, opina también que “es una muy buena noticia porque agiliza y simplifica el proceso de descarga de hipotecas y de captación de fondos para darle nuevo financiamiento a los bancos. Además, están sentando las bases de un mercado hipotecario con más volumen”.

Antes de avanzar con la noticia, se debe aclarar en qué consiste un mercado secundario de hipotecas. Los bancos, a la hora de otorgar préstamos hipotecarios a 20 o 30 años, precisan de una liquidez y fondeo importante, que muchas veces no tienen. Para conseguirlo, se crean los mercados secundarios: las entidades bancarias venden las hipotecas (que otorgaron previamente a individuos) a inversores de largo plazo -como son los fondos de retiro o los seguros de pensión- que compran los préstamos a los bancos. Estos luego crean un fideicomiso con esos créditos, los convierten en activos financieros y los inyectan en el mercado de capitales para generar ganancia. Este proceso se conoce como la “securitización de hipotecas”, algo que otorga más liquidez a los bancos, ya que en lugar de esperar 20 o 30 años a que le devuelvan el crédito, lo recibe rápidamente de manos de estos fondos, y así cuenta con mayor capacidad para prestar plata y seguir otorgando préstamos hipotecarios.

El nuevo régimen general publicado por la CNV -a través de Resolución General 1053- implementa un sistema de securitización más ágil y simplificado, “con el objetivo de impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo”, asegura el comunicado de la CNV. Es importante aclarar que este régimen se aplica para aquellos vehículos o entidades que inviertan en hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos asimilables.

En concreto, la medida asegura que:

• “Existe la posibilidad de reducir el período de difusión a un día, cuando la oferta se dirige a inversores calificados, frente a los tres días establecidos en el régimen general”, resalta el comunicado. Vale aclarar que, si una entidad constituye un fideicomiso en el mercado de capitales, está obligado a contar con tres días de difusión/publicidad, antes de colocarlo; tiempo que, a partir de ahora, se reduciría (siempre que la oferta se dirija a inversores calificados).
• “Posibilita reabrir la colocación por un plazo de hasta dos años desde la colocación original, lo cual no está permitido en el régimen general, donde los resultados de la licitación eran definitivos. Desde ahora, si queda un porcentaje del monto autorizado sin colocar, se podrá reabrir la colocación en las condiciones previamente establecidas”, asegura el comunicado. En otras palabras, si en una primera emisión no se logra colocar el 100% de los valores fiduciarios autorizados, ahora los emisores tendrán más flexibilidad, ya que podrán colocar el remanente sin realizar un nuevo proceso de emisión.
• “Otro beneficio importante es la posibilidad de emitir valores fiduciarios adicionales con oferta pública automática, lo cual tampoco era posible en el régimen general”, agrega el comunicado. Esto quiere decir que, adicionalmente al monto autorizado, el fideicomiso puede emitir nuevos títulos de forma más ágil y sin trámites adicionales, ya que no necesita solicitar una nueva autorización a la Comisión Nacional de Valores (CNV).

¿Aumentará la oferta de crédito hipotecario?

La medida llega en un momento en que el mercado inmobiliario vive un viento de cola, entre otros factores, por el resurgimiento de los créditos hipotecarios en abril del año pasado, de la mano de 24 bancos. Desde entonces, la venta de propiedades ha crecido un 35% en el 2024 en CABA, con casi 55.000 operaciones. Las compras con hipoteca, por su parte, pasaron de ser 115 en junio, a 1130 en diciembre en la ciudad.

Sin embargo, desde noviembre pasado una noticia inquietó al mercado inmobiliario: 12 bancos subieron las tasas de interés de las líneas de préstamos hipotecarios. “La explicación lineal es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro, es que fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que se trata de préstamos con tickets muy altos que precisan de la existencia de un mercado secundario para poder financiarse”, señala González Rouco. Estos mercados se concretan con herramientas como la titulación de carteras o la securitización, inversores grandes de largo plazo, como son los fondos de retiro o los seguros de pensión, que compran las hipotecas y las vuelven a vender con intereses. La compra de créditos hipotecarios constituye un gran negocio para ellos, ya que se aseguran un rendimiento por 30 años.

“Hoy, en la Argentina, eso implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros”, explica González Rouco, que agrega que las tasas de interés de los créditos en la Argentina son más atractivas, ya que son más altas que las de otros países, como es el caso de Chile. Esta realidad se explica por el riesgo que implica invertir en nuestro país, pero “si ven que el incumplimiento de los créditos UVA en nuestro país es del 1%, las tasas de interés son del 7,4% en promedio, además de que se está apostando a la normalización porque se habla de la eliminación el cepo, todo habla de animar las inversiones”.

La nueva medida de la CNV podría impulsar ese mercado secundario y ayudar al fondeo de los bancos. “Estamos trabajando en flexibilizar los procedimientos y procesos dentro del mercado de capitales, en línea con la desregulación que impulsa el Gobierno Nacional”, destacó Roberto E. Silva, presidente de la CNV, y en este sentido, resaltó: “Queremos acompañar estas medidas que son importantes para el desarrollo del crédito hipotecario, y para el acceso a la vivienda de los argentinos”. Por último, dijo que “estamos orgullosos de informar este tipo de normativas, que no sólo impulsa, sino que también promueve el crecimiento del mercado de capitales”.

Alan Daitch, CEO de la plataforma Tasa Tasa, se aventura a proyectar “una triplicación en el otorgamiento de créditos hipotecarios porque esta medida va en línea con los cambios regulatorios que necesitamos para lograr que el crédito hipotecario termine de despegar, permitiendo que mucha más gente pueda cumplir con el sueño de la casa propia”.

“La medida facilita la generación de un mercado secundario, para que los bancos puedan inyectar más liquidez en el mercado de hipotecas”, señala Achával, que explica que los bancos se dan vuelta y venden la hipoteca a inversores que ganan rendimiento. “Dejan de tener riesgo, recuperan plata y pueden prestar nuevamente”, agrega. El broker explica que, al securitizar, el riesgo también se mitiga para los grandes fondos de inversión, ya que compran una “cartera de créditos”, por lo que, si hay mora en la devolución de algún crédito, el riesgo está diversificado. “La securitización ocurre en países serios, por lo que la existencia de un mercado secundario es una excelente noticia, en tanto y en cuanto esté bien regulado”, agrega Achával.

Desde una entidad bancaria consultada por LA NACION, afirman que esta medida de la CNV facilita algunas cuestiones vinculadas a la securitización, aunque hay otros factores necesarios que se tienen que seguir dando para poder securitizar créditos hipotecarios: la estabilidad macroeconómica, la baja de la inflación, la reducción de las tasas, entre otros.

Semanas calientes

La medida se suma a otras tantas que el Gobierno anunció en los últimos días y que muestran que el mercado inmobiliario forma parte de la agenda del presidente Javier Milei. Hace unas semanas, por ejemplo, por segunda vez el Banco Central de la República Argentina (BCRA) redujo la tasa de política monetaria del 32% al 29% de TNA (Tasa Nominal Anual), mientras que la tasa de interés de pases activos bajó del 36% al 33%. Esta decisión responde al contexto económico que se está dando -como la mayor estabilidad en nivel de precios (inflación más baja), mayor estabilidad en el tipo de cambio (dólar) y tasa de interés más baja- y, si se sostiene en el tiempo, podría impactar en las tasas de los créditos hipotecarios. De todas formas, González Rouco agrega que los bancos no toman decisiones solo en función de la tasa del BCRA: “Lo que realmente importa es el costo de fondeo y cómo evoluciona el riesgo país, posibilidad de acceder a mercados de capitales y la estabilidad macroeconómica”.

Además de esta medida, el Gobierno ya eliminó el ITI, que era el Impuesto a la Transferencias de Inmuebles; incentivó el lanzamiento de los créditos hipotecarios, que ya cuenta con 24 líneas de préstamos en distintos bancos; eliminó el parking en las operaciones inmobiliarias en las que se solicita un crédito hipotecario para se pueda comprar dólar MEP al momento de la operación; y derogó la ley de alquileres, una medida que terminó con la distorsión de precios de los contratos.

La semana pasada el gobierno confirmó que Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación del Estado, está analizando llevar adelante una desregulación del mercado inmobiliario, y, esta semana, el Gobierno disolvió la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda de la Nación.

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