Créditos hipotecarios: el dato clave que indica que el que quiere sacar uno debe apurarse

En el particular mercado inmobiliario argentino las propiedades se venden en dólares, mientras que los créditos hipotecarios se otorgan en pesos y calculados al valor de la UVA. Esta combinación genera cambios que dependen exclusivamente de los movimientos del dólar, situación que puede dejar a personas fuera del acceso a los mismo, o por el contrario, permitir que cada vez más clientes puedan solicitarlos.

¿De qué depende esta posibilidad? Los vaivenes de los dólares paralelos impactan directamente en los valores de las propiedades y el monto que los bancos otorgan a los solicitantes de los préstamos hipotecarios.

A partir de abril de 2024, 23 bancos reactivaron el mercado de los préstamos hipotecarios ofreciendo sus líneas para que las personas puedan acceder a sus primera vivienda, con tasas que van desde el 3% hasta el 9.5% dependiendo la entidad. Además, desde que se solicita el crédito hasta que se entrega el dinero, las entidades tardan entre 30 y 40 días. Este punto es el que podría ser o no un riesgo en el caso de volatilidad financiera.

“En ese tiempo, los valores de las propiedades en pesos, por las variables del dólar blue, pueden aumentar o disminuir”, sostiene Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. Es decir, el incremento en pesos estará en línea con el alza o baja del dólar no oficial -que es la moneda en la que cotizan los inmuebles-. Pero, en el último mes esta situación resultó favorable para los solicitantes de los créditos hipotecarios debido a la baja de los dólares paralelos, a pesar del aumento de las propiedades. Si se observa el comportamiento del dólar blue en el último mes, éste cotiza ahora $1190 (4 de noviembre), unos $25 menos que el 25 octubre cuando estaba $1215 y $55 menos que los $1245 del 25 de septiembre de este año; mientras que el caso de dólar MEP (el utilizado principalmente en las operaciones con crédito hipotecario) cotiza a $1146, $10 menos que los $1156 (al 25 de octubre), unos $61 por debajo de los $1207 del mismo día del mes anterior.

De esta manera, en septiembre, a pesar de que el valor de cierre del metro cuadrado se ubicó alrededor de los US$1872, de acuerdo al último relevamiento de departamentos usados que realizó Reporte Inmobiliario. “La caída que generó el tipo de cambio hizo, en comparación a un mes atrás, que la cuota inicial resulte más baja y el ingreso necesario para calificar también resulte más bajo que hace un mes atrás”, reconoció José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario en el Data Day 2 organizado por la plataforma.

“La convergencia de los distintos dólares en comparación con el oficial empieza a generar que cada vez más gente pueda calificar, sin considerar incluso el aumento que puede tener el ingreso de una persona”, agregó Rozados.

Este punto es uno en los que los bancos ponen principal atención. “Una variable que desde la entidad miramos todo el tiempo es la relación entre el salario de las personas y el valor del metro cuadrado de las propiedades. Históricamente no estamos en el mejor momento, por eso no es tanta la gente que pueda acceder al crédito”, afirmó Maximiliano Coll, subgerente general del Banco Ciudad, en el evento de Reporte Inmobiliario.

De acuerdo a datos aportados por el Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, se observa un leve incremento del poder adquisitivo respecto del mes anterior: el salario promedio en pesos tuvo un incremento el julio del 6.59% (último dato relevado) y medido en dólar MEP tuvo un incremento del 11.09%.

De acuerdo a los datos del Banco Ciudad, en CABA, “la ciudad tiene el PBI más alto del país, el 20% de las familias puede acceder a una vivienda a través del crédito hipotecario. A pesar de que es un número que parece bajo, antes lo era mucho más y vemos que la tendencia es que va mejorando”, afirmó Coll.

¿Cuál es la cuota y el ingreso necesario para la compra de un departamento?

La mayoría de las entidades bancarias financian hasta el 75% del valor total de la propiedad en pesos, siempre que la cuota inicial no supere el 25% de los ingresos del solicitante. Por su parte, el 25% restante del valor de la propiedad se abona en dólares como anticipo para poder ingresar.

¿Cómo varió la cantidad de dinero necesario para acceder a un crédito de un mes a otro según donde se ubica el departamento?

Un relevamiento de Reporte Inmobiliario ofrece un panorama claro sobre cuánto hay que pagar de cuota y el ingreso necesario que una persona necesita para adquirir un departamento usado de 43 m² en diferentes barrios de Buenos Aires. A continuación, se detallan la comparación de los últimos dos meses a raíz de cálculos realizados tomando en cuenta una tasa promedio del 5,8% a 30 años y el 75% del valor de la vivienda financiado por el banco:

1) Palermo

Agosto:

• Precio: US$2427/m² (US$104.361). Monto a prestar del banco: $100.969.268 (US$78.271). Cuota inicial: $592.440. Ingreso necesario: $2.369.760. Anticipo (el 25% restante): US$26.090.

Septiembre:

• Precio: US$2558/m² (US$109.994). Monto a prestar del banco: $95.694.780 (US$82.496). Cuota inicial: $561.500. Ingreso necesario: $2.246.000. Anticipo (el 25% restante): US$27.499.

2) Recoleta

Agosto:

• Precio: US$2371/m² (US$101.953). Monto a prestar del banco: $98.639.528 (US$76.465). Cuota inicial: $578.770. Ingreso necesario: $2.315.080. Anticipo (el 25% restante): US$25.488.

Septiembre:

• Precio: US$2212/m² (US$95.116). Monto a prestar del banco: $82.750.920 (US$71.337). Cuota inicial: $485.550. Ingreso necesario: $1.942.200. Anticipo (el 25% restante): US$23.779.

3) Belgrano

Agosto:

• Precio: US$2247/m² (US$96.621). Monto a prestar del banco: $93.480.818 (US$72.466). Cuota inicial: $548.502. Ingreso necesario: $2.194.008. Anticipo (el 25% restante): US$24.155.

Septiembre:

• Precio: US$2283/m² (US$98.169). Monto a prestar del banco: $85.407.030 (US$73.627). Cuota inicial: $501.128. Ingreso necesario: $2.004.512. Anticipo (el 25% restante): US$24.542.

4) Villa Urquiza

Agosto:

• Precio: US$2100/m² (US$90.300). Monto a prestar del banco: $87.365.250 (US$67.725). Cuota inicial: $512.618. Ingreso necesario: $2.050.472. Anticipo (el 25% restante): US$22.575

Septiembre:

• Precio: US$2309/m² (US$99.287). Monto a prestar del banco: $86.379.690 (US$74.465). Cuota inicial: $506.835. Ingreso necesario: $2.027.340. Anticipo (el 25% restante): US$24.822

5) Caballito

Agosto:

• Precio: US$1890/m² (US$81.270). Monto a prestar del banco: $78.628.725 (US$60.953). Cuota inicial: $461.356. Ingreso necesario: $1.845.424. Anticipo (el 25% restante): US$20.318

Septiembre

• Precio: US$1929/m² (US$82.947). Monto a prestar del banco: $72.163.890 (US$62.210). Cuota inicial: $423.424. Ingreso necesario: $1.693.696. Anticipo (el 25% restante): US$20.737

6) Almagro

Agosto

• Precio: US$1845/m² (US$79.335). Monto a prestar del banco: $76.756.613 (US$59.501). Cuota inicial: $450.372. Ingreso necesario: $1.801.488 | anticipo (el 25% restante): US$19.834.

Septiembre

• Precio: US$1736/m² (US$74.648). Monto a prestar del banco: $64.943.760 (US$55.986). Cuota inicial: $381.060. Ingreso necesario: $1.524.240. Anticipo (el 25% restante): US$18.662.

7) Villa Crespo

Agosto:

• Precio: US$1844/m² (US$79.292). Monto a prestar del banco: $76.715.010 (US$59.469). Cuota inicial: $450.128. Ingreso necesario: $1.800.512. Anticipo (el 25% restante): US$19.823.

Septiembre:

• Precio: US$2029/m² (US$87.247). Monto a prestar del banco: $75.904.890 (US$65.435). Cuota inicial: $445.374. Ingreso necesario: $1.781.496. Anticipo (el 25% restante): US$21.812.

8) Flores

Agosto:

• Precio: US$1643/m² (US$70.649). Monto a prestar del banco: $68.352.908 (US$52.987). Cuota inicial: $401.063. Ingreso necesario: $1.604.252. Anticipo (el 25% restante): US$17.662.

Septiembre

• Precio: US$1634/m² (US$70.262). Monto a prestar del banco: $61.127.940 (US$52.697). Cuota inicial: $358.670. Ingreso necesario: $1.434.680. Anticipo (el 25% restante): US$17.556.

9) Balvanera

Agosto:

• Precio: US$1344/m² (US$57.792). Monto a prestar del banco: $55.913.760 (US$43.344). Cuota inicial: $328.076. Ingreso necesario: $1.312.304. Anticipo (el 25% restante): US$14.448.

Septiembre:

• Precio: US$1421/m² (US$61.103). Monto a prestar del banco: $53.159.610 (US$45.827). Cuota inicial: $311.915. Ingreso necesario: $1.247.660. Anticipo (el 25% restante): US$15.276

En los ejemplos mencionados se puede ver claramente como, a pesar de que el metro cuadrado subió en casi todos los barrios (mientras que en otros se notó una leve baja en el promedio), el monto a prestar en pesos es menor y por consecuencia tanto el anticipo como el valor de la primera cuota también lo es. Esto permite que más personas puedan acceder con ingresos más bajos a un monto mayor. Aunque hay que tener en cuenta que, como el valor de las propiedades en dólares subieron, el anticipo del 25% para poder acceder al préstamos también va a ser mayor que el mes anterior.

¿Pagar la cuota del crédito o seguir alquilando?

“Una de las razones de este auspicioso momento para el sector, estriba en que la cuota inicial de la hipoteca en la mayoría de las localizaciones del país resulta muy similar, o incluso en algunos casos inferior, al alquiler a pagar por el uso de la vivienda”, expresó José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario y agregó que “el gasto equiparable de un alquiler por el de una cuota por la compra del inmueble aparece como una opción tangible y posible para un significativo número de habitantes”.

Estos valores demuestran que el costo de acceso a la vivienda mediante un crédito hipotecario varía notablemente entre barrios, y que, en muchos casos, la cuota de una hipoteca puede ser similar al alquiler. En número concretos, un alquiler promedio para una unidad de dos ambientes usada en CABA, de acuerdo a los valores que publicó Zonaprop, se encuentra en los siguientes valores:

• Palermo: $562.797
• Belgrano: $542.062
• Recoleta: $532.003
• Villa Urquiza: $522.375
• Villa Crespo: $515.010
• Almagro: $499.530
• Caballito: $496.159
• Balvanera: $458.087
• Flores: $441.168

La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, si no también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (20 o 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda.

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