Créditos hipotecarios: el banco que amplió los montos a prestar para quienes blanquean dólares

A pocos días de que finalice la primera etapa del blanqueo de capitales (30 de septiembre), el Banco Nación (BNA) anunció que amplía los montos a prestar de sus líneas de créditos hipotecarios para quienes regularicen activos antes de esa fecha.

De esta manera, las personas que tengan una “Cuenta Especial para Regularización de Activos” (CERA), que es necesaria para el blanqueo de capitales, el banco les prestará hasta US$250.000 (equivalente a 270.000 UVAs). Mientras que para el resto de los clientes, el valor máximo prestable es de $261 millones (230.000 UVAs a la fecha o US$201.000 a cotización de dólar MEP), monto que se conoció la semana pasada a través de un comunicado oficial.

Con el auge de 21 entidades bancarias que dieron a conocer sus líneas disponibles para poder acceder a una vivienda, la competitividad entre las mismas se hace cada vez más latente y demuestra que ninguna quiere quedarse afuera de un mercado inmobiliario en recuperación. “El objetivo de la regularización tributaria no es fiscal, sino incentivar la actividad económica. Por eso, hemos decidido favorecer a quienes abrieron CERAs con nuestro crédito hipotecario”, explicó Daniel Tillard, el presidente del BNA.

Un dato clave a tener en cuenta es que la proporción de apoyo del crédito para quienes blanqueen dinero alcanza el 90% de la tasación de la vivienda, por lo que el solicitante deberá aportar al menos el 10% como anticipo en dólares, que deberá haber sido depositado previamente en la cuenta CERA.

Además, la línea “+Hogares con BNA” tiene la opción de que, para el caso de financiar vivienda única y de ocupación permanente, los usuarios pueden limitar el ajuste UVA a la variación CVS. ¿Qué quiere decir esto? El banco tiene una opción que funciona con un tope “anti inflación”, con el cual, el cliente puede contratar una opción que le permitirá poner un tope a la cuota: “El tope resulta de aplicar al préstamo un ajuste a través del coeficiente de variación salarial y, solo si ese ajuste es menor que la cuota ajustada por UVA, se activará el tope”, explicó el presidente del BNA.

La diferencia de los montos se trasladarán al final del préstamo actualizados por UVA, y una vez que esté finalizado el cronograma de pagos, se reprogramará el saldo que resulte. Podrá pagarse con un préstamo personal o con una extensión de la hipoteca. El presidente de la entidad anunció que esta opción tiene una prima del 1,5% anual. Pero, que “recién a partir de los 180 días de desembolsado el crédito, los solicitantes podrán elegir esta opción”, concluyó, dando así tiempo a los deudores para decidir si quieren tomar esa alternativa o no.

Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, ejemplifica esta opción: una persona pide un crédito hipotecario UVA a 30 años con una tasa del 4,5% anual. Por su parte, el banco calcula dos cuotas en paralelo con el mismo valor inicial: una ajustada por UVA y otra por el salario promedio (CVS). La cuota que paga el usuario ajusta mensualmente según UVA y contrata el “seguro” que ofrece la entidad, por lo que paga una suerte de “sobre tasa” del 1,5% y puede elegir mes a mes -si la cuota UVA es mayor a la cuota CVS-, que cuota paga. Si elige pagar la cuota CVS, el saldo que no pagó se acumula al final del crédito y se cancela con un crédito personal o con una extensión de la hipoteca.

Por lo tanto, el crédito pasa de tener una tasa de 4,5% al 6% anual. “Esto significa, en un crédito a 30 años, casi 20% extra de cuota. O sea, para definir si vale la pena o no, hay que tener en cuenta que es con un costo alto”, concluye Rouco.

Requisitos y condiciones para acceder al crédito hipotecario del Banco Nación

• El monto máximo es de 230.000 UVAs y de 270.000 UVAs para quienes se inscriban al blanqueo
• La financiación es de hasta el 75% del valor de venta de la vivienda adquirir y el 90% para quienes tengan una cuenta CERA
• Modalidad de pago en UVAs
• La tasa es del 4.5% para los clientes del banco.
• La relación de la cuota con el ingreso del solicitante no debe superar el 25%
• El plazo para pedir el préstamo es de 5, 10, 15, 25 y hasta 30 años
• El crédito esta destinado a la compra, cambio, construcción, refacción y ampliación de primera y segunda vivienda en todo el país
• La edad máxima para solicitarlo es no superar los 85 años al momento de terminar el cronograma de pago
• Se pueden sumar ingresos del grupo familiar conviviente o de co-dedudores no convivientes

Blanqueo de capitales: cómo funciona

El Gobierno busca, con esta medida, regularizar bienes y activos que estén declarados en el país, pagando una pena baja si supera los US$100.000 que se irá incrementando dependiendo el momento en el que se ingresa. Todos los bienes, de forma excepcional, deben ser valuados en dólares estadounidenses.

De esta manera, las personas que blanqueen hasta US$100.000 no deberán abonar ningún impuesto fijo, ni tendrían ninguna penalización por los bienes que no hayan sido declarados. “Las personas que tienen dinero bajo el colchón van a poder blanquear ese capital y comprar diferentes activos, entre ellos, inmuebles”, afirma Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima. Para aquellos montos que superen los US$100.000, el proyecto propone alícuotas progresivas, cuanto antes se ingrese al régimen, menor será la alícuota a abonar:

• Hasta el 30 de septiembre de 2024: se abona una alícuota del 5% sobre el excedente de US$100.000
• Hasta el 31 de diciembre de 2024: la alícuota es del 10%
• Hasta el 31 de marzo de 2025: la alícuota asciende al 15%

Si un contribuyente regularizara bienes en más de una etapa se deberá considerar, a todos los efectos, la etapa en la cual efectuó la última adhesión.

Además, una de las características más atractivas del blanqueo es que, al igual que el anunciado en 2022, la normativa especifica que si se regulariza dinero en efectivo y se lo deja en el sistema financiero hasta el 31 de diciembre de 2025, no se paga ninguna multa ni se establece tope. En este caso, el mismo deberá depositarse en una Cuenta Especial de Regularización de Activos -desde la cual podrá abonarse, en el Banco Nación, el anticipo del 10% del valor de la propiedad a la hora de pedir un crédito hipotecario-. Otra opción es invertir ese efectivo en algunas de las colocaciones autorizadas por el Ministerio de Economía, que se acaban de conocer: como los proyectos en pozo.

Para las obras que tienen hasta un 50% de avance la alícuota es 0, depositando el dinero hasta el 30 de septiembre y teniendo hasta fin de diciembre del 2025 para elegir en qué desarrollo, registrado en la AFIP, invertir. En el caso del blanqueo menor a US$100.000 en obra nueva, la única diferencia es que no hay obligación de mantener la inversión hasta el fin de 2025.

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