Créditos hipotecarios: el Banco Central reglamentó los préstamos para comprar departamentos en construcción y los nuevos

El Banco Central efectivizó la regularización de las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo. La medida que había sido publicada días atrás en en el Boletín Oficial a través del Decreto 1017/2024, se implementará en medio de un contexto marcado por la reactivación del sector con la vuelta de los créditos hipotecarios por parte de 23 entidades bancarias, para que cada vez más personas puedan acceder a sus vivienda.

De esta manera, se establece que “las hipotecas de primer grado sobre inmuebles o derechos de superficie serán aceptadas como garantía y también incluye las hipotecas para proyectos inmobiliarios regulados por el DNU”. Esto asegura que el BCRA otorga la posibilidad a las las entidades financieras de que puedan otorgar créditos respaldados por estas garantías.

Desde la entidad explicaron a LA NACION que esta medida no es una normativa obligatoria a tomar por las entidades bancarias, sino que cada una está en condiciones de otorgarlas, si así lo deciden. El mensaje tiene como propósito comunicar a los bancos y demás actores del sistema financiero que pueden cumplir con las nuevas reglas, incorporando las actualizaciones en sus procedimientos y sistemas.

La noticia fue celebrada por los desarrolladores quienes creen que se abrirán las puertas al financiamiento bancario a largo plazo para compradores en pozo. “Desde CEDU y AEV reafirmamos nuestro compromiso con el impulso de iniciativas como ésta que mejorarán el acceso a la vivienda y que contribuirán al crecimiento sostenido de nuestro sector, el de la construcción privada en el país”, afirmaron Damián Tabakman y Carlos Spina, Presidente de CEDU y el de la AEV.

Peo, a pesar de que la medida ya fue publicada por el BCRA, aún resta resta la reglamentación por parte del Ministerio de Economía para que los bancos privados y públicos comiencen a ofrecer sus líneas de hipotecas divisibles.

¿Qué son las hipotecas divisibles?

La nueva reglamentación le permite a un desarrollador construir un edificio de viviendas y financiar el proyecto solicitando un crédito hipotecario con un banco. A medida que va vendiendo los departamentos, se va librando de la deuda. Esto genera que, cuando hace la entrega, se divide la hipoteca entre los departamentos y queda cada uno como garantía con su propia porción de la deuda, lo cual facilita la venta de unidades de forma independiente, y cada comprador solo adquiere la hipoteca de su departamento, sin afectar a los demás propietarios.

Las principales ventajas del sistema son que las cuotas de los compradores durante la obra son más bajas que en la actualidad y, además, que al recibir su departamento se presume que el comprador no debería hacer ningún nuevo trámite con el banco. “Es una opción que facilita la venta de estas nuevas unidades sin necesidad de cancelar la hipoteca al momento de la entrega de la llave”, explicaron desde el Gobierno en la resolución oficial.

Hasta ahora, el plan de pago para comprar un departamento en pozo se debía cancelar por completo al momento de recibir la llave. “Con esta nueva medida, el comprador podrá pagar solo un porcentaje, que se establecerá comercialmente dependiendo el desarrollo, durante la construcción del edificio, mientras que el saldo restante una vez terminado el proyecto, se lo continuará abonando pero al banco (pasa a ser un crédito hipotecario tradicional e individual)”, explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Esto significa que el comprador pagará “cuotas mucho más bajas y sin tener que tener todo el saldo abonado en la entrega de llaves, que ha sido la práctica usual de mercado en los últimos años.

Hipoteca sobre el derecho de superficie

Esta herramienta se destina principalmente a los barrios privados finalizados pero que tienen lotes que aún no se pueden escriturar. De esta manera, Tabakman explica que si un comprador quiere sacar un préstamo hipotecario para construir no puede hacerlo porque la escritura del terreno no está, pero con esta medida el desarrollador puede vender el lote solo con el derecho de superficie, ya no es necesaria la escritura.

“Este incentivo contribuye a que el mercado de los créditos hipotecarios no se limite únicamente a los departamentos, sino que también haya más financiación a la hora de construir una casa”, agrega el gerente de Interwin.

Por lo que, el banco al que se le solicita el crédito puede tomar este derecho como hipotecable y otorgar el préstamo, “permitiendo, de esta manera, que los titulares de ese derecho real puedan también acceder al mercado hipotecario para la construcción de su vivienda”, se puede leer en el decreto.

Al igual que con la hipoteca divisible, “cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido”, explican desde el Gobierno.

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