Créditos hipotecarios: cuotas, cuánto hay que ganar por mes para calificar y qué se puede comprar con los préstamos anunciados esta semana

“Va llegando gente al baile”, aseguran los brokers inmobiliarios. Los anuncios de lanzamiento de créditos hipotecarios del Banco Hipotecario, del Ciudad y del Supervielle tomaron por sorpresa al mercado. “Esta noticia es una muy buena señal de que nadie quiere quedarse afuera del mercado y que los bancos apuestan fuerte a la normalización de la economía”, analiza Federico González Rouco, un economista que sigue de cerca al sector que recientemente lanzó el libro: El sueño de la casa propia. El especialista agrega: “que se sume un banco privado significa que las entidades comenzarán a pelear por tasa, lo que generará cuotas más bajas para quien quiere comprar un departamento”. “Si se logra mantener una inflación baja y estable y el mercado de propiedades puede operar en dólares, el sector inmobiliario acompañará el crecimiento de la economía”, reflexiona Martín Boquete, director de Toribio Achával.

La noticia era esperada por una industria que desde comienzos de año da indicios de un efecto rebote con más operaciones y alza de precios. De hecho, en febrero se concretaron un 53,6 por ciento más de operaciones en la ciudad de Buenos Aires que el mismo mes del año pasado y 18,3 por ciento respecto al mes anterior, según los datos del Colegio de Escribanos porteño.

Desde el Hipotecario reconocen que en apenas tres días, explotaron las consultas: ya tienen más de 18.000 personas interesadas anotadas, y más de 30.000 visitas en la web de la entidad. “Los anuncios entraron por la ventana y son una muy buena noticia”, enfatiza Jose Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, en el marco del Data Day, el evento que organizó la plataforma esta semana en Puerto Madero. En la misma línea, el presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, coincide con el efecto sorpresa: “pensamos que se lanzarían recién cuando bajara la inflación”.

“Sin duda, los anuncios de la semana fueron un puntapié inicial para que otros bancos a acelerarán el proceso, para no perder cuota del mercado de clientes”, reconoció Rozados. Es que las entidades suelen utilizar el crédito hipotecario como un ancla para tener clientes cautivos a largo plazo, y es una manera de asegurarlos por 10, 15 o 20 años, y también para captar nuevos. ”Que se haya sumado un banco privado es una buena señal”, coincide Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier, pero aclara que estas líneas apuntarán al usado y a las unidades a estrenar que se puedan escriturar. “ Como no se pueden comprar unidades en pozo no generarán reactivación en el sector de la construcción, clave para el crecimiento de la economía”, analiza e insiste en la necesidad de generar la herramienta de derecho real de hipoteca de bien futuro para que también se puedan comprar unidades en pozo.

La noticia toma más relevancia si se tiene en cuenta que la falta de crédito para comprar una propiedad es, históricamente, es uno de los talones de Aquiles de la economía argentina. Los datos de escrituras reflejan que en febrero solo se firmaron 106 con hipoteca (3,1% del total) en la ciudad de Buenos Aires. “Febrero fue el mes con menos crédito hipotecario en 22 años”, detalla González Rouco, quien trabaja en Empiria, la consultora económica de Hernán Lacunza y da números que reflejan el atraso: en Chile representa el 27%, 28% del PBI; en Estados Unidos, el 75%, 80% mientras que en la Argentina, en el mejor momento que fue en 2001, representaba apenas el 5 por ciento y hoy apenas el 0,2 por ciento. Esta comparativa, tal vez explica, el dato que comparte Rouco en su libro: “el 40% de los jóvenes de entre 25 y 30 años viven con sus padres o abuelos”.

De todas formas, los brokers no esperan un boom sino “el inicio de una nueva etapa”. Para quien sueña con el techo propio, tomar la decisión de tomar un crédito no es sencilla. A continuación, las respuestas a 26 preguntas claves.

1) ¿Cuáles son los bancos que anunciaron créditos hipotecarios esta semana?

El Banco Hipotecario fue pionero y el martes anunció líneas en UVA con una tasa del 8,5% que baja al 4,4% durante el primer año para los clientes que cobran el sueldo en la entidad. El Ciudad lo hizo un día después el miércoles, también en UVAs pero solo para clientes que acrediten su sueldo en el banco. Quienes no lo sean pueden migrar sus ingresos y acceder. Por otra parte, el Supervielle se convirtió en el primer banco totalmente privado en anunciar que se subirá a la ola de los créditos hipotecarios. Estas líneas estarán destinadas a clientes y no clientes de la entidad que busquen su vivienda permanente, no permanente o estén pensando en ampliar o refaccionar. Desde el Banco Provincia reconocen que van a seguir lo que “está marcando el mercado”, pero por ahora miran con cautela el panorama. Y hacen referencia a que el sistema UVA trajo muchos inconvenientes entre los clientes porque se les elevó la cuota, razón por la que implementaron un beneficio que consistía en subsidiar a los deudores de créditos hipotecarios UVA cuando el porcentaje de la cuota superaba el 35% de sus ingresos. La misma medida había tomado el Banco Nación. En síntesis, hasta ahora sólo tres bancos se subieron al tren pero se multiplican los rumores de que otras entidades también lo harán.

2) ¿Desde cuándo se pueden tomar?

El Hipotecario lo lanzará oficialmente durante mayo, mientras que el Banco Ciudad arrancará a atender a los interesados el lunes 29 de abril a través de la web y en todas las sucursales de la entidad. Por otra parte, desde el 4 de mayo, el Supervielle permitirá que quienes deseen simular la cuota de un préstamo podrán hacerlo de manera online a través del sitio web, además de conocer los requisitos y condiciones para solicitarlo, y dejar sus datos.

3) ¿A qué se puede destinar el dinero con las nuevas líneas?

Los préstamos anunciados son para comprar (una primera o segunda vivienda que se puedan hipotecar), construir, ampliar, reciclar o terminar una casa. En el caso del Ciudad tienen que ser propiedades ubicadas en AMBA o en las provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta. Esta entidad también tiene una línea para adquisición de una vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el microcentro.

4) ¿Cuánto dinero se puede solicitar?

En ambos casos (Ciudad e Hipotecario) hasta $250 millones, que serían alrededor de US$250.000. En el caso del Hipotecario, el préstamo puede cubrir hasta el 80% de la vivienda. Es decir, que quien lo solicita debe contar con el 20% restante. El Ciudad financia hasta un 75% del valor de la unidad a adquirir, razón por la que el tomador debe contar con el 25% de anticipo.

5) ¿De cuánto son las tasas?

En la línea del Hipotecario la tasa es del 8,5% pero baja al 4,25% durante el primer año para los clientes que cobran su sueldo en el banco. Mientras que la línea general de Ciudad tiene una tasa de interés del 5,5% y del 3,5% para la compra de propiedades en el microcentro. En ambos casos, el capital es ajustable por UVAs.

6) ¿Estas tasas son altas o bajas?

Hay dos formas de analizarlo. Si se las compara con la rentabilidad de un alquiler que hoy ronda el 4,5% anual, hablar de tasas de entre 5,5% y 8,5% “pueden resultar altas”. Igual considerar la tasa de retorno de un alquiler puede ser un indicador dudoso porque se trata de un mercado “distorsionado”.

Otra manera de analizarlo es compararlo con las tasas de interés que cobran en las líneas de financiamiento que otorgan bancos en economías como la de Colombia y Uruguay, países con escenarios macroeconómicos estables desde hace años. En este caso y teniendo en cuenta que la Argentina, aún tiene un escenario aún endeble, las tasas pueden resultar lógicas.

7) ¿Cuáles son los plazos de pago de las líneas lanzadas?

El plazo máximo de pago en el caso del Hipotecario es a 30 años (360 meses). Mientras que en el Ciudad son por 10, 15 y hasta 20 años.

8) ¿Cuánto hay que cobrar por mes para calificar?

En ambos casos, la cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar. González Rouco da un ejemplo concreto: para comprar una propiedad de US$125.000, se necesitan ingresos de $3,2 millones, aproximadamente. Estamos hablando de cuatro salarios promedio. En el caso del Banco Ciudad, si la persona, familia o conjunto de tomadores del crédito suman ingresos por $1.930.000, pueden acceder, como ejemplo, a un préstamo de $70 millones a 20 años, con una cuota inicial de $482.000. Si el monto es menor, $10 millones a 20 años, la cuota mensual inicial es de $68.943,32. Por otra parte, estos préstamos cuentan con la posibilidad de solicitar una extensión del plazo si el importe de la cuota a pagar llega a superar el 10% del valor de cuota resultante de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso. En esos casos se podrá extender en hasta 25% el plazo original del préstamo.

9) ¿De qué valor pueden ser las cuotas?

El análisis es caso por caso. Pero por ejemplo, en una línea de US$50.000 (no de valor de la vivienda), a 25 años de plazo, las cuotas son de $400.000 y hacen falta ingresos en blanco de $1,6 millones del hogar deudor. En el caso de una pareja (hogar deudor) se pueden sumar los ingresos y solicitar el crédito en conjunto. En el caso del Ciudad, tal como está aclarado en la respuesta anterior, por un préstamo de $70 millones a 20 años, la cuota inicial será de $482.000. Si el monto es menor, $10 millones a 20 años, la cuota mensual inicial es de $68.943,32.

10) ¿Cuánto cambia la cuota durante el primer año para quienes no son clientes del Hipotecario?

Un ejemplo de cuota para clientes y no clientes sería así: cada $1.000.000 a 30 años, quienes sean clientes y acrediten allí su sueldo pagarán una cuota de $5050 con una tasa preferencial de 4,25% durante el primer año; quienes no sean clientes del banco pagarán una cuota de $7820 en ese mismo período con tasa de 8,5%.

11) Los créditos lanzados son bajo el sistema francés: ¿cómo funciona?

Es un sistema de cuotas constantes en el que el tomador paga la misma cantidad todos los meses lo que permite tener cierta previsibilidad pero al comienzo se cancelan más intereses que capital. Este último se salda en el tramo final de la hipoteca. “Suele despertar mucha duda pero la realidad es que ajustado por inflación, el tomador siempre debe menos. Es decir, cada mes la deuda en UVAs es menor que el anterior”, aclara González Rouco. “Lo que sucede es que la inflación ajusta el saldo remanente”, agrega Spina y aclara que esto permitió que algunos de los tomadores de crédito entre 2017 y 2018 pudieran cancelarlo porque el UVA ajustó menos que el dólar y terminaron pagando US$70.000 un inmueble que habían comprado en US$100.000.

12) ¿Cuál será el impacto de los créditos en el precio de las propiedades?

Como no se espera un boom de créditos, los brokers afirman que no habrá un alza de precios en el corto y mediano plazo. “Para que ajuste el mercado de precios debe haber volumen y no me parece que aún haya un contexto de confianza para que eso suceda”, responde Spina, quien aclara que para que el proceso avance debería bajar la inflación y, también, las tasas.

En otras palabras, en un escenario en el que la macro carcome el poder adquisitivo, los efectos inmediatos en valores de venta se complican. De todas formas, los “brotes verdes” del crédito podrían beneficiar a las unidades usadas de más de 20 años con tipologías alejadas de lo que buscan los compradores pospandemia. “Si todo marcha bien veremos un reacomodamiento de los precios pero recién el año que viene”, explica González Rouco. Igual, hay que tener en cuenta que independientemente del efecto crédito, el mercado inmobiliario vive desde hace meses, un cambio de ciclo con precios en alza. El valor de venta medio en CABA ascendió un 0,4% en marzo y se ubica en US$2202/m². En los primeros tres meses del año, acumula un incremento del 1,1% mientras que en la comparación interanual sube 1,3%, el mayor aumento desde mayo de 2019, según el Index que todos los meses realiza Zonaprop. Además, en marzo, el 71% de los barrios de la Ciudad registra un aumento de precio mensual.

“El volumen de departamentos en venta retasados a la baja deja de caer en los últimos seis meses y se mantiene estable en 18% en el primer trimestre de 2024. Esta caída en el volumen es uno de los factores que explican el incremento en el precio registrado desde julio de 2023″, analiza Leandro Molina, director de Zonaprop.

De cara a futuro e independientemente del efecto crédito, Boquete, de Toribio Achával, anticipa una suba del 10% hasta fin de año y hasta un 25% a mediados del año que viene. “Será clave que se estabilice la inflación y que se pueda operar en dólares”, insiste.

13) ¿Qué propiedad puedo comprar teniendo en cuenta los montos máximos que otorgan los bancos que anunciaron créditos?

Teniendo en cuenta que un monoambiente de 40 m² tiene un precio de US$97.248, mientras que uno de dos ambientes y 50 m² vale US$116.539 y uno de tres ambientes y 70 m², US$160.480, el monto máximo que otorgan los bancos que anunciaron créditos podría permitir comprar hasta un cuatro ambientes que hoy incluso pueden conseguirse desde los US$200.000 en los barrios de la Capital Federal que defienden los precios más bajos del mercado. Es importante aclarar que, en todos los préstamos anunciados, el tomador del crédito debe contar con el 20 o 25 por ciento del valor de la unidad que comprará. Teniendo en cuenta que el monto máximo es $250 millones, se puede comprar incluso una unidad de hasta US$300.000.

14) ¿Dónde hay que comprar para acceder al crédito con la tasa más baja del mercado?

La línea con la tasa más baja es del Banco Ciudad y es de 3,5%, pero sólo pueden acceder quienes compren una vivienda familiar, única y de ocupación permanente ubicada en el microcentro. Esto es dentro del perímetro comprendido por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) que comprende las avenidas San Juan, Entre Ríos, Callao Santa. Fe, Leandro N. Alem y Paseo Colón, en ambas aceras. Hay que tener en cuenta que esta zona está dentro del plan del Gobierno porteño para promover la reactivación del microcentro que incluye beneficios impositivos para los desarrolladores que reconviertan oficinas en viviendas o facilidades para quienes se muden al microcentro como inquilinos. Ahora se suma esta línea de créditos para quienes quieran comprar vivienda en esa zona.

El resto de los requisitos son los mismos del préstamo general: ser cliente del banco con acreditación de haberes, se financia hasta el 75% (máximo $250 millones), a 10, 15 y 20 años, y el porcentaje de sueldo que no debe superar la cuota (25%). Por ejemplo, con relación al importe de la cuota mensual: cada $10 millones que se soliciten a 20 años para adquirir una vivienda en el microcentro, la cuota mensual inicial es de $58.149 ($10.000 menos por mes que en el caso de una propiedad ubicada fuera de esa zona).

15) ¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en el microcentro porteño y desde qué monto se consigue un departamento?

El index de Zonaprop revela que el metro cuadrado en esa zona oscila entre los US$1400 y los US$2000, dependiendo también de cada microzona. En ejemplos, las publicaciones de la plataforma inmobiliaria reflejan que la unidad más barata se publica en US$37.500 tiene 26 metros cuadrados y está en Viamonte al 800, pero también hay opciones en Suipacha y avenida Corrientes de 21 metros cuadrados por US$42.000. Con estos valores quien tiene US$9375de ahorro para el primer caso o US$10.500 para el segundo (el 25% del valor de la propiedad), y un sueldo mensual de poco más de $1 millón, puede acceder a una línea de $20 millones comprometiendo una cuota mensual de casi $116.300.

16) ¿Cuál es la diferencia entre el crédito para construir o para comprar del Banco Hipotecario?

No hay grandes diferencias. La única es que si el tomador pide el dinero para construir, la entidad plantea un anticipo y dos desembolsos contra avance de la obra –no un único pago como cuando se compra una propiedad-. El resto de las condiciones se mantienen: hasta $ 250 millones y se financia hasta el 80% del presupuesto de obra. En este caso también se debe destinar a la construcción de primera o segunda vivienda. Y se manejan las mismas tasas: 8,5% y la tasa preferencial de 4,25% durante el primer año para los clientes del banco. El plazo máximo de pago es también 360 meses (30 años). El capital es ajustable por UVA y la cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

17) ¿Qué pasa con las líneas que son para terminar de construir una casa?

En este caso, el Hipotecario baja el monto a prestar: son $125 millones en un único desembolso. Ese dinero puede representar hasta el 50% del presupuesto de obra. Luego se mantienen las mismas condiciones.

18) ¿Y si el crédito es para ampliar o reformar una casa?

Es el único caso en el que el Hipotecario financia hasta el 100% del presupuesto sin superar el 35% del valor de la garantía actual. El crédito es por hasta $125 millones en un único desembolso. El crédito se debe destinar a la ampliación de primera o segunda vivienda. Tiene una tasa de 8,5%. Las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año . El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años), el capital es ajustable por UVA y la cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

19) ¿Cuántos metros se pueden construir con el monto máximo de $125 millones que presta el Hipotecario para ampliaciones o reformas ?

Con el monto máximo –aproximadamente US$125.000- que puede otorgar el Hipotecario se pueden construir poco más de 80 metros cuadrados tomando como referencia que el costo de construcción de una casa ronda los US$1500/m². “El costo de construcción medido en dólares registra un incremento de 35,5% en 2024 mientras que el precio medio de los departamentos subió un 1,1%”, analiza Leandro Molina, director de Zonaprop y agrega que construir hoy cuesta casi el triple de lo que costaba en octubre de 2020, el mínimo de la serie, y un 30,2% por encima del promedio 2012-2023.

20) ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de tomar un crédito UVA?

El crédito UVA, al ajustarse mes a mes por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta (como el caso de los créditos a tasa fija); además, no es necesario contar con tantos ingresos promedio para solicitarlo. Esta medida, con variaciones específicas de sus contextos, fue tomada por varios países, como México, Colombia y Chile hace más de 60 años, cuando atravesaban también momentos de inflación: “Todos arrancan con estos esquemas cuando tienen inflación”, comenta González Rouco y agrega: “Otros países, con economías más estables pueden conceder préstamos con cuotas fijas”.

De todas formas, el crédito UVA fue muy criticado por amplios sectores, ya que, al ajustarse por inflación, podía volver muy difícil la situación al deudor, que se enfrentaba a tener que pagar cuotas muy altas que no aumentaban al mismo ritmo que los salarios. Esta situación puede haber sido difícil con el contexto actual de inflación alta, pero el incumplimiento de los deudores UVA es del 1%, “algo bajísimo” afirma González Rouco. De todas formas, sin una unidad indexada en una economía con una inflación del 10% mensual no habría crédito.

21) ¿Qué debe pasar en la economía argentina para que la cuotas de los UVA no se disparen?

La evolución de la inflación es clave porque es lo que determina el aumento de la cuota pero otra variable a observar son los vaivenes que atraviesa el salario real de la gente que desde diciembre se desmoronó un 25 por ciento respecto a la inflación. “La clave es que el salario crezca más que la inflación”, explica González Rouco y reconoce que hoy los sueldos en el país están en un piso histórico, razón por la que si la economía crece deberían recomponerse. “Hasta ahora la inflación ajustó más rápido que los sueldos por eso tenemos un universo de tomadores de créditos más pequeño”, analiza Spina y aclara que en algún momento en un contexto favorable para la economía se revertirá. Esto significa que a quien hoy le da la relación cuota-ingreso, en el mediano plazo podría mejorar lo que significa que la cuota de la hipoteca le carcomerá un menor porcentaje de su sueldo.

Otro indicador clave será la evolución del dólar: una posible devaluación y el impacto que tiene en los precios una suba del tipo del cambio -pass through- podría convertirse en un problema porque se generaría inflación.

22) ¿El efecto crédito podría aumentar el precio de los alquileres por una disminución en la oferta?

Las fuentes consultadas aclaran que si hubiera mantenido la anterior ley de alquileres el efecto hubiera sido inmediato pero hoy con mayor libertad para establecer las condiciones de los contratos y una mejora en la rentabilidad anual que hoy ronda entre el 4% y 5% –en pandemia era el 2%-, los dueños no tomarán la decisión de vender el inmueble que ofrecen en alquiler: “lo pensarán”. “La relación alquiler/precio se ubica en 4,67% anual y retrocedió en el último mes por la desaceleración del incremento de precio del alquiler. Hoy se necesitan 21,4 años de alquiler para recuperar la inversión, 4,2% menos de lo requerido un año atrás”, profundiza Molina de Zonaprop. Balvanera y Paternal se mantienen como los mejores barrios para inversores que buscan renta, con un retorno promedio de 5,7%, 5,6%, respectivamente. Mientras que Palermo (4%) y Belgrano (4,1%) son los que menor rentabilidad generan. .

En definitiva, la decisión de migrar del alquiler a la venta dependerá de cada caso y si el propietario tiene la “necesidad de sacarse de encima el inmueble”. “Pueden darse situaciones puntuales pero si se toma como referencia que se otorgaron solo 125.000 créditos hipotecarios en los dos años de mayor boom de los últimos 25 años en un país con 10 millones de personas que alquilan (tres millones de hogares) no creo que las nuevas líneas muevan la brújula”, afirma González Rouco.

23) ¿Cómo fue la experiencia de los créditos Uvas en 2016-2018?

En 2016 se creó la UVA (préstamo hipotecario que se encuentra indexado a la Unidad de Valor Adquisitivo - UVA) y, durante dos años se generó un boom de crédito hipotecario en la Argentina. Hasta ese entonces, los créditos se pagaban a través de una cuota fija, algo impensado para el contexto de inflación de la Argentina actual. Para acceder a ella se requería contar con aproximadamente cinco sueldos promedio; además, para que el acreedor no perdiera dinero, pedía cuotas iniciales muy altas, ya que a lo largo del año no iban a variar. “Pero en el contexto inestable del país, con una de las inflaciones más altas del mundo, eran pocos los que se animaban a prestar plata con ese marco jurídico. Por eso nunca hubo crédito hipotecario; la gente no podía acceder”, explica González Rouco y justifica por qué una unidad indexada como la UVA es la única opción posible en una economía inflacionaria.

24) ¿Qué herramienta podría hacer viable líneas de créditos hipotecarios que no se disparen aún en un contexto de inflación?

Rouco defiende a los créditos ajustados por UVA, es decir, préstamos ofrecidos a largo plazo, con un período de devolución 20 años o más, pero acompañados de un fondo de compensación. Este fondo permitiría que los deudores paguen una cuota ajustada por salario (a diferencia de lo que actualmente se paga, que se ajusta por inflación) y que el acreedor cobre una cuota indexada por inflación. El fondo se encargaría de “compensar” las diferencias.

Esta solución permitiría que el que presta dinero no pierda con la inflación, garantiza que se lo podrán devolver y ayuda a que el deudor no esté constantemente con la soga al cuello, en contextos donde la inflación puede ser muy alta. Pero, ¿cómo se logra esto? El fondo de compensación se alimenta, en parte, por las diferencias: si en un mes la cuota ajustada por salario sube más que la cuota ajustada por inflación, ese extra se destina al fondo; y el día en que los salarios suban por debajo de la inflación y el deudor pague de menos, ese plus saldría del fondo y cubriría lo que falta.

Además, Rouco propone que el que obtuvo el préstamo pague todos los meses un 1% de más, que también se destina al fondo y permite que, en el caso de atravesar un periodo muy malo, en que los salarios crecen muy por debajo de la inflación, se cuente con ese 1% que ayude a ir compensando también.

Paralelo a esto, el economista suma una herramienta que considera que podría ayudar a bajar aún más las barreras de entrada al crédito: “Hoy para sentarte en un banco y pedir un crédito necesitás tener ahorrado aproximadamente el 20% o 25% del valor de la propiedad; sin embargo, existen algunos esquemas en Estados Unidos y otros países, conocidos como seguros hipotecarios que pueden ayudar: permiten que, pagando un seguro, no sea necesario contar con ese 20%, sino que se podría entrar con un 5%”. El especialista explica que tiene sentido que pidan ese 20% de ahorro, pero opina que “si queremos que los jóvenes accedan a un crédito hipotecario es necesario bajar las barreras de entrada”.

25) ¿Por qué no se espera un boom de créditos como en el 2017?

El indicador con el que González Rouco anticipa la demanda de créditos aún está lejos de generar un gran volumen. “La exigencia de ingresos por hogar de entre $2,9 millones y $3,2 millones refleja que no hay un mercado masivo. Son líneas apuntadas a profesionales con buenos ingresos relativos en comparación a la media en un país pobre”, responde. Su indicador refleja que recién a fin de año y considerando un buen desarrollo de la economía, la demanda de créditos estará en la mitad de la que se dio entre 2017-2018. Un periodo en el que se otorgaron 100.000 líneas, con ocho meses en los que se firmaron un promedio de 10.000 créditos mensuales. “En el caso del Banco Hipotecario, financian hasta el 80% del valor, cuando generalmente es el 75% -como ofrece el Ciudad-, por lo que la barrera de acceso es más baja. Sigue siendo mucho, pero significa menos que en otras oportunidades”, explica el economista y, en cuanto a los ingresos que se piden para poder solicitar el crédito señala: “Son niveles cercanos a los que alguien de clase media o media alta podría acceder”.

26) ¿Por qué no hay financiamiento en la Argentina?

“La Argentina es, quizás, el único país en el mundo en el que la mayoría de la gente compra una remera en cuotas y un departamento al contado”, señala González Rouco en su libro. El especialista explica que existe financiamiento para compras chicas, pero para lo importante y para lo cual debería haber financiamiento, no es posible acceder.

Aunque el crédito hipotecario tiene su cara positiva, que implica fidelizar un cliente por 25 o 30 años, también es uno de los mercados más grandes de financiamiento. En la Argentina, hay una gran dificultad para ahorrar y la gente que lo hace no ahorra en los bancos, por lo que su dinero está fuera del sistema financiero. Los bancos intermedian entre esas personas que piden un préstamo y entre los que ponen a trabajar su dinero allí, pero “si la gente no invierte en acciones o en el mercado financiero de acá, a vos no te van a prestar plata para para que te compres una casa”, explica Rouco y añade: “Mi conclusión en el libro que publiqué recientemente es que la Argentina no tiene crédito hipotecario porque le cuesta mucho sostener una visión de largo plazo y el mercado de vivienda necesita eso”.

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