Créditos hipotecarios: la decisión inesperada de los bancos que podría limitar el acceso

El lanzamiento de los créditos hipotecarios entre abril y mayo reactivó la demanda a un ritmo que ni los propios bancos esperaban. El mercado inmobiliario, convulsionado por la llegada del financiamiento, celebra un octubre con 5987 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires, un 31,3%, más que el mismo mes del año pasado. Este repunte confirma el mejor mes de los últimos seis años. “El número de operaciones fue súper positivo para el sector. Lo esperábamos, tanto por los efectos del blanqueo de capitales como por las operaciones que se están haciendo con crédito hipotecario”, asegura Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

La financiación es clave en el despegue del sector: en octubre se registraron 944 operaciones con hipoteca, casi un 16% del total de las transacciones que se cerraron en la ciudad. Estos números reflejan un incremento del 300% respecto al mismo mes de 2023 y un 33,9% más que en septiembre. “La vuelta de los créditos hipotecarios generó que se acelere el volumen de compra y que se amplíe la demanda”, asegura Martín Boquete, director de Toribio Achával.

Otro dato clave es que, en lo que va del año, el acumulado de actos con hipoteca ascendió a 2914 en la ciudad de Buenos Aires, un 113% más que en 2023. Este repunte responde, en parte, a una mayor estabilidad cambiaria y a la reactivación del crédito, afirman los brokers quienes coinciden en la percepción de que “el argentino espera este tipo de crédito y cuando surge se lanzan porque no saben cuánto tiempo va a durar. En algunos casos ni siquiera miran la tasa porque cuando uno mira lo que paso el que sacó uno, ganó”.

El aumento de las tasas de interés

Sin embargo, en las últimas semanas, algunas señales comienzan a preocupar a los referentes inmobiliarios . Una de ellas es que seis bancos subieron las tasas de las líneas, lo que genera una barrera más alta para acceder a la financiación que se ajusta por UVA -es decir por inflación-. Ese aumento varió entre el 0,5 y 3,5 puntos porcentuales, dependiendo de los casos.

“La explicación lineal es que, por un lado, hay una gran demanda que creció muy rápido y, por otro es que fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos, ya que se trata de préstamos con tickets muy altos”, explica Federico González Rouco, economista especializado en el mercado de viviendas de Empiria Consultores, quien aclara que aunque no se trate de tasas tan altas, “está llegando a un punto de stress la primera ola de financiamiento” y ahora precisan de herramientas como la titulación de carteras o securitización, medios que hacen posible la financiación a largo plazo y que se concretan en fondos de retiro, seguros de pensión, entre otros. “Hoy en la Argentina eso no existe, implica una sofisticación financiera muy grande, pero que podría potenciarse por la salida del cepo, que agranda la capacidad de financiamiento, ya que abre las puertas a inversores extranjeros”.

“En definitiva, estos cambios muestran que el crecimiento abrupto de solicitudes en estos meses encuentra desafíos en el sistema financiero y entonces se está haciendo más restrictivo el acceso al crédito”, agrega González Rouco.

En este punto, coincide José Rozados, director de Reporte Inmobiliario: “A mayor tasa, más grande es la limitación en la toma de crédito” y explica que un posible motivo detrás de estas medidas puede estar en regular la cantidad de préstamos otorgados, para administrar los fondos que tienen disponibles, ya que, “a partir de tasas menores, califica más gente, pero, al subir la tasa, aumentás el filtro inicial”. Igual el especialista resalta que no hay que desalentar a la demanda, ya que son solo seis bancos de 23 los que subieron las tasas de los créditos hipotecarios que ofrecen: “Siguen habiendo otras entidades con tasas más bajas, por lo que estarán en mejores condiciones competitivas”, aclara.

Los bancos, por su parte, también compartieron las razones: “Acomodamos las tasas a números que hagan atractivos los rendimientos para que ingresen nuevos inversores al mercado secundario de hipotecas y, de esta manera, poder darle profundidad al mercado”, explicaron desde el Hipotecario.

Otro banco privado consultado por LA NACION afirmó que “la tasa del 5,5% en Argentina es considerada muy baja, y de alguna manera fue una tasa ´promocional´ de lanzamiento, pero la industria sabía que no era sostenible a largo plazo. Las tasas ahora se están ajustando a precios más normales, lo cual es más fácil de digerir para la industria”.

Los bancos que subieron la tasa de interés de los créditos hipotecarios

• El Banco de Córdoba pasó de ofrecer una tasa de interés de 4,9% al 6,9% para clientes y a 8,9% para aquellos que no cobran su sueldo en esa entidad. Esto aplica tanto para quienes quieren comprar, construir, ampliar o terminar su casa. Además, el banco financiaba hasta el 100% de la propiedad siempre que no superara los $90 millones, pero ahora lo hará hasta el 75% aunque agrandaron el monto de dinero a solicitar: 250.000 UVAS - alrededor de $300 millones al cálculo de hoy-.
• El Banco Galicia también subió su tasa de interés, ya que lanzó su línea con una TNA de 5,5% para cuenta sueldo y de 7,5% para aquellos que no cobren sus haberes en la entidad, y hoy esos números están en 7% y 9% respectivamente.
• El Banco Hipotecario, la primera entidad que se lanzó a ofrecer en abril de este año crédito hipotecario, arrancó con una tasa del 8,5% para clientes, luego bajó a 6,9% y recientemente escaló a 9,5%.
• El Santander, la tasa de interés estaba en 5,5% y la subió a 7% para los clientes que cobren su sueldo en la entidad.
• El Banco Supervielle pasó de 5% a 8,5% para clientes. En a la financiación, bajó a 70% (antes era 80% para viviendas permanentes y 75% para no permanentes).
• Por último, el Banco Patagonia tenía una tasa de 4,9% en octubre para clientes ; ahora ese porcentaje subió a 5,4%.

Otras barreras de acceso al crédito

La suba de tasas no habría sido la única medida que tomaron los bancos. Recientemente, inmobiliarias de Córdoba confirmaron a LA NACION que el Bancor (Banco de la provincia de Córdoba), habría decidido, por la misma dinámica de la demanda, ocuparse de la aprobación de solicitudes de créditos hipotecarios ingresadas hasta el 1 de diciembre. En un comunicado que circuló por las inmobiliarias de la provincia trascendió que las carpetas recibidas después de esa fecha no podrán ser analizadas hasta mayo del 2025. De todas formas, cuando LA NACION consultó a la entidad aclararon que el espíritu es seguir dando créditos.

El caso no pasa desapercibido para el mercado porque el Banco de Córdoba es una de las entidades más activas y pioneras en hipotecas inclusive para proyectos en pozo, un financiamiento que no termina de arrancar en el país. “Es la única entidad bancaria que mantuvo su estructura y oferta de créditos hipotecarios en los últimos años, aun cuando esta herramienta financiera había desaparecido de otros bancos o, si se ofrecía, era por montos muy bajos”, reconocen en el sector.

González Rouco compara la situación actual con el boom de créditos UVA del 2018: “En aquel momento pasó algo parecido con las tasas pero la devaluación hizo que colapsara todo el sistema. La contracara es que en 2018, la suba se dio al año y medio del lanzamiento, ahora pasó más rápido, en cuatro meses, y con menos movimiento de crédito”.

Por último, algunas entidades también cambiaron los plazos máximos de financiación: dos bancos redujeron la cantidad de años. Este es el caso del Banco Hipotecario, que pasó de 30 a 20 años, y el Supervielle, que tenía un máximo de 30 años, lo descendió a 15. Al mismo tiempo, otras entidades subieron la cantidad de años, como el BBVA y el Santander, que pasaron de 20 a 30 años como tiempo máximo de devolución del préstamo.

Respecto al porcentaje del valor de la vivienda que financian los bancos: el Bancor pasó de financiar el 100% al 75%, el Macro otorgaba hasta el 75% del valor escriturable para propiedades hasta $350 millones y ahora es hasta el 70% para el caso de primera vivienda y el 60% en segunda vivienda. Supervielle es otro caso que financiaba hasta el 80% para viviendas permanentes y 75% para no permanentes y ahora descendió al 70%.

Una buena noticia es que hasta ahora ninguna entidad bajó el monto de dinero a financiar. Por el contrario, el Banco Ciudad y el Nación, por ejemplo, aumentaron la disponibilidad entre $50 y $100 millones e incluso, en algunos casos, adoptaron la modalidad de préstamo sin tope, como el Banco Comafi.

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