Crece la cantidad de departamentos en venta, mientras cae la oferta de alquileres

Para entender el mercado inmobiliario actual, es necesario empezar por un dato clave: cada vez es más grande la brecha que se da entre la cantidad de propiedades en venta y alquiler. Mientras la primera aumenta todos los meses, la segunda cae lentamente y empuja los precios de los contratos de locación hacia arriba.

Según datos que dio a conocer Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, en octubre, el índice de oferta de departamentos en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) registra un aumento interanual del 23%, mientras que el de alquileres muestra una caída del 6% en el mismo período.

En números concretos, de acuerdo al Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, actualmente hay 121.398 departamentos en venta y 9540 en alquiler en CABA. La información se desprende de las unidades publicadas en el portal ZonaProp.

La alta oferta de departamentos en venta se conjuga con otro factor: la cantidad de operaciones de compraventa se encuentra amesetada. Si bien está en un nivel más alto que durante la pandemia, sigue baja en comparación con lo que los especialistas llaman “las buenas épocas”. En septiembre, se firmaron 2813 escrituras en la Capital Federal, un 11,7% más que en agosto, cuando se hicieron 2518 y un 29% más que el mismo mes del año pasado. Sin embargo, desde el Colegio de Escribanos porteño remarcan que “cualquier indicador comparado con 2020 es positivo”, pero que en 2019, se concretaron alrededor de 33.000 operaciones, un número que, en caso de que se mantenga el mismo ritmo que hasta ahora, quedará lejos del de este año.

Así, el stock de inmuebles en venta se acumula y el escenario empuja el valor del metro cuadrado hacia abajo. Hace 31 meses consecutivos que los precios de los inmuebles en CABA caen. Según se desprende del index que realiza mensualmente ZonaProp, un metro cuadrado de un departamento hoy se ubica en US$2380 y desde marzo baja más de un 0,6% cada mes.

En lo que va de este año, los precios de venta acumulan una caída del 6,4% y, desde el punto máximo en marzo del año 2019, alcanzan un descenso del 15%. En aquel período, el metro cuadrado llegaba a los US$2800. Mientras que en abril de 2018, el 90% de los barrios registraba un incremento de precios en los inmuebles, en la actualidad ocurre lo opuesto y el 81% de las zonas demuestra una caída de precio mensual. Las unidades usadas chicas son las que evidencian un mayor descenso.

La realidad de los alquileres

Mientras tanto, en el mercado de los alquileres ocurre todo lo contrario: la oferta cae y los precios aumentan. En octubre, los valores subieron 3% por encima del mes anterior. De esta forma, acumulan una suba del 43,1% en lo que va de 2021 y del 51,8% en la comparación interanual, una cifra que está por encima de la inflación (51,1%) y del Índice de Contratos de Locación que elabora el Banco Central y con el que se ajustan los contratos firmados hace un año (49,5%).

La suba de los precios tiene que ver con la caída de la oferta, aunque los brokers sostienen que hay otros factores. Entre ellos, la mayoría destaca la obligatoriedad de aplicar un único aumento anual en los contratos, una condición establecida en la Ley de alquileres que, sostienen, habría llevado a los propietarios a subir los precios para “cubrirse” de antemano y no quedar por detrás de la inflación.

Para Balayan, la brecha que se da entre los departamentos en venta y alquiler no es sencilla de explicar, pero resalta: “En principio, hay menos opciones de alquiler que el año pasado y es la tendencia de los últimos meses”. “Mi sensación es que los precios subieron mucho más que lo que los salarios pueden pagar y lleva más tiempo que hace un año encontrar a alguien que califique con buenos ingresos y garantía a los departamentos que se ofrecen”, señala.

También indica que puede haber una caída en la oferta formal a través de buscadores “porque la gente termina prestando el inmueble o alquilando a algún conocido”. “Puede denotar también una mayor rotación y que lo que ingresa es absorbido rápidamente por la demanda. No notamos que la demanda haya aumentado, aunque sí es cierto que la vuelta a la presencialidad en las universidades y la apertura de barreras de viaje influye positivamente en una mayor demanda de alquiler”, afirma.

Que mejore la oferta de alquileres no es tarea sencilla y probablemente lleve tiempo. ¿Qué tiene que pasar? “Los propietarios deben sentirse seguros a la hora de alquilar, tanto en términos jurídicos como económicos”, asegura la broker. Dice que una de las dudas que rondaba en el mercado el año pasado era sobre la actualización de los contratos con el índice que elabora el Banco Central y opina: “Este año se mostró que no quedó tan lejos de la inflación y eso puede llegar a ser un factor tranquilizador para el propietario”.

A su vez, agrega que, en la medida en que los precios de venta en dólares bajen -como viene sucediendo- y los alquileres aumenten en pesos, quizás la rentabilidad resulte un poco más atractiva. “Sin embargo, se ha hecho mucho daño con la nueva ley de alquileres, el mercado quedó muy golpeado y no será fácil revertir y reparar el costo impuesto por la misma”, concluye.

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