Crece la brecha entre la cantidad de departamentos en alquiler y venta que hay por barrio

Las señales negativas que arroja el mercado inmobiliario no se detienen y la preocupación que hay en el sector cada vez es más grande. Pasear por las calles de la ciudad hoy es como caminar por una pasarela en la que, a un lado y al otro, se exhiben un sinfín de carteles de propiedades en venta, mientras que los avisos de alquileres escasean. Las cifras ponen de manifiesto lo distorsionado que se encuentra el escenario y explican, en parte, la odisea que enfrentan los inquilinos que tienen que empezar actualmente un nuevo contrato.

Según datos de ZonaProp que dio a conocer Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, la proporción de avisos de departamentos en alquiler sobre las unidades en venta está desequilibrada. La diferencia se acentúa aún más en barrios “periféricos” como Saavedra, Villa Urquiza y Flores y disminuye en las zonas más caras de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) como Puerto Madero, Recoleta y Barrio Norte.

La brecha, barrio por barrio

De acuerdo a las cifras de julio relevadas por Balayan en Puerto Madero, el 37% de los avisos son de alquiler y es el barrio donde la diferencia con la cantidad de unidades que hay en venta es menor. En Recoleta, en cambio, la brecha se amplía: solo el 16% del total de los departamentos están en alquiler. En Barrio Norte, el 15%; en Palermo, el 11% y en Las Cañitas, el 9%. En la zona media de la tabla se encuentran Belgrano y San Telmo (8%) y Almagro (7%).

En tanto, los barrios en donde la proporción de avisos se encuentra más desequilibrada son Núñez, Villa Crespo, Caballito y Flores, donde del total de publicaciones, solo el 5% son de alquiler. En Villa Urquiza, esa cifra desciende al 4%, pero la situación más preocupante es la que atraviesa Saavedra, donde el porcentaje apenas alcanza el 2%: hay casi 200 departamentos en venta y solo 36 destinados a renta.

“Fue la zona que más me llamó la atención”, aseguró Balayan en diálogo con LA NACION. “En septiembre de 2018, representaba un 9,5% y ahora descendió al 2%”, precisó. De todas formas, la fuerte baja se registró también en las zonas más caras de la ciudad. En Palermo, por ejemplo, donde un alquiler mensual cuesta en promedio $46.015, los avisos representaban un 25% del total en septiembre de 2018 y ahora solo alcanzan el 10,5%.

Qué explica la diferencia

“Hay un doble efecto: cayó la oferta de alquileres y se incrementaron los avisos de venta”, analizó Balayan. “La baja en la cantidad de operaciones de venta y le ley de alquileres fueron los grandes drivers de este efecto. Se acumulan los avisos de departamentos en venta a lo largo del tiempo y no se han generado buenos incentivos para volcar propiedades en alquiler, con lo cual es posible que, además, mucha de esa oferta se haya volcado a la venta”, agregó.

Sin embargo, hizo hincapié en que no es sencillo determinar una única razón que explique el fenómeno. “Quizás se podría pensar que tiene que ver con la gran construcción que se ha desarrollado en Saavedra y con que esas unidades nuevas no se hayan volcado al alquiler”, planteó. “Lo que queda claro en todo tipo de análisis del mercado inmobiliario de CABA es que a Puerto Madero hay que estudiarlo en detalle y separado del resto de los barrios”, afirmó.

En el mismo sentido opinó Ariel Rodriguez, CEO de Value Bet Inmuebles, quien aseguró: “En CABA continuamos con récord histórico de inmuebles en venta, en consecuencia y comparativamente, los destinados a renta con destino habitacional son escasos. A esto debemos agregarle la alta demanda sostenida en el transcurso del tiempo, que ante la constante pérdida salarial respecto a la inflación se incrementa de forma permanente debido a la imposibilidad de compra”.

Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, remarcó un dato importante: en CABA, históricamente hubo alrededor de 15.000 departamentos en alquiler cada mes, mientras que actualmente la cifra total se acerca a los 10.000. En tanto, el total de unidades en venta giraba alrededor de las 50.000. Ese número, ahora ascendió a 115.000.

En el mismo sentido, precisó que, en los últimos 12 meses, el stock de viviendas en alquiler bajó considerablemente: hace un año, de cada 100 inmuebles publicados, 80 estaban en venta y 20 en alquiler. Ahora, 93 son para venta y solo siete para alquiler, por lo tanto, la cantidad se redujo a más de la mitad de la que había en 2020.

Además, puso sobre la mesa un análisis interesante en relación a la brecha que se genera al observar la proporción de avisos de alquiler y venta. “Por un lado, Puerto Madero, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Las Cañitas son zonas en las que hay muchos inversores que compran departamentos y que hoy están pensando si vender o alquilar, pero por las condiciones conocidas, la mayoría prefiere volcarse a la venta”, explicó.

A su vez, se trata de áreas con una gran cantidad de edificios, a diferencia de lo que ocurre en otras zonas más residenciales en donde predomina “un espíritu de barrio y familiar”, según Bryn. ”En cambio en Saavedra, Flores, Almagro y Caballito, por ejemplo, hay menor cantidad cantidad de inmuebles en alquiler”, indicó. “Eso se debe a que, en su mayoría, los propietarios son “personas que compran para habitar el espacio y no para poner la vivienda en alquiler”.

Los efectos de un mercado distorsionado

En este escenario que deja el mercado de los alquileres, se dan algunas tendencias impensadas hace dos años atrás. Por un lado, los inquilinos tienden a convalidar la suba de los precios. Según Bryn, pese a que los valores de los inmuebles aumentaron, nunca tardaron en alquilarse una vez publicados. “En estos barrios periféricos es más difícil encontrar un alquiler porque hay menos oferta de departamentos en general, entonces la gente termina pagando el alquiler más caro en la renovación porque no le queda otra opción”, afirmó.

Otra tendencia que se da es que, aquellos que no pueden cumplir los nuevos contratos, migran a barrios más económicos. Es que también hay un universo de inquilinos que, ante la imposibilidad de pagar los valores pedidos, se mudan a zonas más económicas o hacia los bordes de la Capital Federal: quien alquilaba en Palermo se va a Saavedra, de Recoleta pasa a Coghlan y de Vicente López a Villa Ballester, por citar algunos casos.

También ocurre que, quienes deben renovar su contrato, buscan quedarse en el mismo departamento porque empezar un alquiler con la nueva ley resulta más caro. Tras un año de la sanción de la norma que regula el mercado de los alquileres, un punto clave es que quienes tienen mudarse a una nueva unidad pagan en promedio casi $12.000 más que aquellos que se queda en la misma, aunque las características sean similares.

“Lo que vemos es una tendencia hacia la baja en los precios de los inmuebles en venta (en dólares) y un incremento en los precios en pesos de los alquileres. Por otro lado, hay mucha más demanda para alquiler que para comprar y quienes buscan se encuentran con opciones muy limitadas”, remarcó Balayan. Además, alertó: “Se puede especular también con la idea de que se haya incrementado la informalidad en la oferta de alquileres y eso claramente no puede reflejarse en los avisos. Puede ser que se ofrezcan a través de otros medios como redes sociales y entre conocidos. No olvidemos que el precio de una publicación en un buscador es el mismo para venta que para alquiler”.

Las consecuencias de la distorsión del mercado se sienten con fuerza, sobre todo en los bolsillos de los inquilinos. En un contexto de récord de avisos de venta, oferta de alquileres en baja, condiciones exorbitantes, cambiantes y precios inalcanzables, quienes se quedan con las pocas oportunidades disponibles son aquellas personas que pueden pagar los valores que reclaman los propietarios.

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