Crean un índice que determina el precio real del metro cuadrado en CABA

A la hora de comprar un departamento, los precios de venta finales suelen diferir con los valores publicados en los sitios inmobiliarios. Para terminar con esta inestabilidad con la que se enfrentan los compradores que buscan mudarse, RE/MAX -en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA)- elaboró un índice que permite analizar los precios promedios efectivos por metro cuadrado, llamado Indice del m² real.

“El mercado necesita más transparencia y más data concreta”, destacó Sebastián Sosa, Presidente de RE/MAX. Hasta el momento, este tipo de datos estaba sólo disponible en el interior de cada oficina de gestión independiente.

Con el respaldo de Reporte Inmobiliario, el estudio evidencia que desde enero hasta mayo de este año, se registró una caída del 11% en el valor del m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En el caso de los departamentos de un ambiente es de 14%, en el caso de los departamentos de dos ambientes es de 13% y en los departamentos de tres ambientes, con mayor demanda, la caída es de 2%

En este marco, los precios a la baja tuvieron un mínimo promedio de US$1.958 por metro cuadrado y un precio máximo de US$2.256 previo a la pandemia en enero de 2020.

La brecha entre el precio publicado y el de venta pactado se acortó, en promedio, aproximadamente de un 8% del año pasado a un 6% en el 2021. La causa entre la diferencia de ambas referencias de precios es que muchas veces el precio publicado es la suma que el propietario quiere por su casa -que generalmente es alto-, y usar números tan altos como valores de referencia para cotizar otras propiedades lleva a una distorsión muy grande del mercado, según explica Sosa.

“Uno podría imaginar que si el mercado vuelve a su cauce normal, la brecha debería tender a acortarse aún más”, proyecta Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. Esta diferencia, a veces, puede percibirse como mayor por la gran cantidad de propiedades que están sobrevaluadas, aunque según Gómez Picasso, al fin y al cabo depende mucho de la negociación entre comprador y vendedor.

“Los tres ambientes en CABA resistieron mucho mejor la baja en el último año y medio en base a este índice, porque habría mayor demanda sobre departamentos de 3 ambientes y es un segmento donde hay menos oferta, a diferencia del de uno y dos ambientes que está sobreofertado por los desarrollos al costo”, destaca el fundador de Reporte Inmobiliario.

“El precio publicado no había caído hasta hace un par de meses porque por la pandemia había pocas transacciones, muchas publicaciones que no se actualizaron y al mismo tiempo bajar el precio implica aceptar la pérdida de capital”, opina Federico González Rouco, broker inmobiliario, y analiza que “si un propietario cree que este mal momento es transitorio no acepta la pérdida. Entonces que baje el precio publicado implica que el contexto se percibe como largo”.

“No había información de qué tan grande era la brecha. El valor hasta ahora era en base al publicado”, comenta Rouco. Gracias a este nuevo índice, se podrá analizar la evolución de las cotizaciones en el tiempo, además de poder comparar con el precio de venta promedio del metro cuadrado publicado.

Sin embargo, la limitación del estudio recae en que los datos corresponden a los registrados únicamente por la red de oficinas de RE/MAX, la cual abarca un cuarto del mercado. Si bien no es enteramente representativo de la situación en su totalidad, sirve para obtener datos más certeros sobre una muestra importante en el rubro.

El procesamiento de los datos consistió en separar las operaciones por ciudad, ordenarlas en función del mes y precio promedio por m² de menor a mayor, el análisis de los datos elaborando diferentes índices comparativos, que se sintetizan el índice de precio promedio de m² por mes, tomando tanto el promedio simple de precios de m² de cada mes como el total de precios efectivos en el mes dividido por la cantidad de m² transaccionados.

Además, se eliminaron distorsiones y sesgos provenientes de datos atípicos -como puede ser la diferencia de valor de un departamento que se ofrece en Puerto Madero en comparación con Flores- y finalmente, se elaboraron índices tomando como referencia departamentos de un ambiente, de dos ambientes y de tres ambientes, se calculó el precio promedio del m² para cada mes, y se analizó su evolución.

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