Los 5 “detalles” que hay que mirar cuando se visita un departamento que anticipan que se puede bajar el precio

En un mercado donde poco a poco las propiedades suben de valor y la demanda tiene acceso al crédito hipotecario, las visitas a portales crecen cada vez más. En ese contexto, un índice clave revela que la forma de negociar está cambiando: se trata del rango de contraoferta, que en agosto se ubicó en 4,52%, registrando el porcentaje más bajo desde que la Universidad del CEMA y RE/MAX, en conjunto con Reporte Inmobiliario, llevan adelante el relevamiento (2020) y mostrando una cifra similar a la que se dio en la época de los créditos UVA durante la presidencia de Mauricio Macri. En este contexto, surge una pregunta clave: ¿cómo saber en qué momento se puede negociar el valor de una propiedad y cuáles son las claves a tener en cuenta a la hora de hacer esa contraoferta?

El porcentaje de contraoferta tiene especial relevancia, ya que, en el mercado inmobiliario, la reducción de los montos en la negociación anticipa un ciclo alcista en los diferentes segmentos de precio. “Es una disminución significativa, porque estamos ya por debajo del 5% histórico”, señala Fabián Achával, director de la inmobiliaria homónima, y agrega: “No implica que sea homogéneo en todos los segmentos de precios, ahora estamos viendo ese porcentaje de negociación sobre todo en los tickets promedio bajos y en los monoambientes. En las propiedades más caras o de mayor metraje, ese margen de negociación se amplía y llegan aproximadamente al 7%. A medida que se vaya recuperando el mercado inmobiliario, será una suba más generalizada”.

Aunque ese porcentaje viene bajando en CABA, los expertos aclaran que en zona norte se da otra dinámica, ya que en “Tigre, Nordelta, Villanueva, Pilar o Escobar, los márgenes todavía pueden ser un poco más altos, cercanos al 10%”, explica Santiago Mieres, de la inmobiliaria que lleva su apellido, y agrega: “Además, dentro de CABA también hay dinámicas distintas en cada zona, no es lo mismo hablar de Palermo o Belgrano, que de Caballito”.

Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos, comparte la mirada de Mieres y explica que Capital Federal arrastra valores muy bajos que nunca se acomodaron pospandemia: “El confinamiento hizo que todo el mundo quiera irse al verde y en CABA empezaron a bajar el precio de las propiedades, porque no había demanda, mientras que en zona norte subieron los valores”.

¿Qué es lo que hay que mirar para saber si hay margen para bajar el precio?

1) ¿La propiedad necesita un arreglo?

“Las oportunidades pueden estar en departamentos o casas que necesitan alguna refacción”, señala Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin. Dado que el costo de construcción en dólares viene subiendo -acumula un aumento del 64,7% en el Gran Buenos Aires en lo que va del año, según el INDEC-, y que refaccionar implica que quien compra debe esperar a que se termine la obra para mudarse, se trata de un punto importante que puede llevar a negociar.

Obviamente, puede ocurrir que quien compre la propiedad necesite vivir ahí de forma urgente y no cuente con margen para hacer la obra. De todas formas, Cazes explica que “tiene que ser muy mala la inmobiliaria que no haya considerado ese valor de refacción a la hora de tasar la propiedad”.

2) Mirar cuánto tiempo lleva de publicación

Otro indicador clave que abre una ventana de oportunidad a una posible negociación está en el tiempo que lleva publicada la propiedad en los portales inmobiliarios. “Puede que esté hace más de un año y no se venda porque estuvo tasada muy alto y nunca tuvo un ajuste en el precio. En ese tipo de propiedades es probable que acepten un nivel de contraoferta más alto”, señala Obetko.

Además, otro buen motivo para quien quiera asegurarse una negociación más grande, es que el departamento esté desocupado. “La espera te cuesta, estás pagando impuestos, expensas, sin tener un inquilino adentro”, agrega el gerente de residencial premium de Interwin.

3) ¿No tiene cochera?

Hay zonas urbanas muy pobladas en las cuales representa un gran beneficio que la propiedad cuente con cochera. “La ventaja es mayor dependiendo del lugar dentro de CABA: Núñez, Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Recoleta y Caballito son lugares que tienen más desarrollo y para los cuales esta variable puede implicar una gran virtud”, explica Mieres.

“No tener cochera dificulta la venta y el propietario lo sabe, y tal vez acepta una contraoferta más agresiva, aunque cuando se tasa un departamento, se tiene en cuenta esta variable”, afirma Obetko y agrega: “Respecto a los dos ambientes sin cochera no es algo esencial, salvo que se estemos hablando del sector premium, pero en unidades de tres ambientes para arriba la cochera puede ser un factor determinante para que alguien compre una propiedad”.

4) ¿Cuánto salen las expensas?

Las expensas son un dato no menor, teniendo en cuenta que subieron 114,89% en edificios en CABA entre enero y agosto de este año, según datos de ConsorcioAbierto.com. “Se trata de un decisor importante: si el edificio cuenta con vigilancia, si tiene amenities, si necesita inversión”, expresa Mieres.

Existen edificios con departamentos grandes y pocas unidades, que tienen expensas muy altas. Eso puede llevar a que el propietario tenga que aceptar una contraoferta más alta, para amortizar los gastos de expensas que el comprador tendrá que afrontar más adelante.

5) ¿Hay nuevos emprendimientos alrededor?

En algunos barrios hay proyectos de real estate que entran al mercado y que pueden implicar una futura competencia para propiedades que se intentan vender. “Si querés vender un departamento en una zona en la que en pocos meses se entregarán departamentos parecidos, el propietario preferirá venderlo cuanto antes, porque después va a competir con otros mejores y más nuevos”, asegura Obetko.

¿Por qué sube el m² y baja el margen de la contraoferta?

Los brokers coinciden en que se despertó la demanda gracias a que resurgió el crédito hipotecario. “Dado que más gente puede acceder a comprar una casa, si antes el propietario aceptaba una contraoferta de hasta un 10% del valor de una propiedad por miedo a perder la posibilidad de venta, hoy está en condiciones de plantarse más en la negociación”, explica Mieres.

El porcentaje de contraoferta es clave ya que, al disminuir el margen de negociación como tendencia, aumentan los precios. Efectivamente el informe de Reporte Inmobiliario muestra que el valor del metro cuadrado sigue subiendo. El índice del m² real (no de los precios de publicación que figuran en portales inmobiliarias, sino de lo que se registra a partir de operaciones concretas de compraventa) correspondiente al mes de agosto del 2024 aumentó con relación al mes anterior en un 2,8 %. Si la comparación se hace interanualmente, los datos muestran que el m² general de venta de departamentos usados de unidades de uno a tres ambientes creció en un 10,3% en la ciudad de Buenos Aires. El informe detalla que los monoambientes registraron un precio de cierre de US$2041/m², de US$1979/m² para los dos ambientes y de US$1869/m² para los tres ambientes.

“Lo publicado en el informe lo vivimos día a día, el nivel de la contraoferta se ha ido achicando en los últimos meses”, señala Daniel Obetko, de Interwin, y agrega: “La estrategia está en seguir con el mismo valor de publicación, pero en bajar el nivel de contraoferta”. Explica que el mercado se está moviendo, ya que hay más escrituras, pero todavía no se activó como para subir el precio de una propiedad. “El valor de los inmuebles comenzó a bajar en el segundo semestre de 2018, pero desde hace unos meses se instaló la sensación de que el precio tocó piso y empezó a subir”.

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