Luz verde al blanqueo: cuáles son las exenciones impositivas

Un mes y una semana después de la sanción de la ley que posibilita un blanqueo de capitales destinados a la construcción y que introduce beneficios impositivos para todos aquellos que destinen fondos a obras en construcción por empezar o con hasta 50% de avance de obra, se publicó en el Boletín Oficial la resolución general que instrumentaliza el sinceramiento de fondos.

El decreto publicado en el Boletín Oficial establece que “la Administración Federal de Ingresos Públicos regulará la cuenta en la que deberán depositarse los fondos declarados, su destino, el pago de un impuesto especial sobre el valor de la moneda que se declare y los beneficios por los montos declarados que obtendrán los sujetos que efectúen la indicada declaración”. Así como también será la encargada de instrumentar un registro en el que el desarrollador o la desarrolladora, constructor o constructora o vehículo de inversión que realice los proyectos inmobiliarios debe comunicar los datos de los proyectos.

De esta manera, cada empresa deberá comunicarle al organismo (respecto de las construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otros trabajos) el tipo de obra, la aprobación del permiso de obra, su grado de avance y cualquier otro dato con relación a todo ello, que ese organismo estime pertinente.

El objetivo de la nueva norma es impulsar a un sector que, si bien en los últimos meses mostró signos de recuperación, viene de capa caída con desarrollos inmobiliarios parados por la pandemia y por un mercado en el que los inversores se muestran cautos a la hora de invertir en ladrillos .

De esta manera, habrá tres ventanas de tiempo para sincerar fondos. Quienes blanqueen dinero dentro de los primeros 60 días pagarán un impuesto especial del 5% del monto sincerado; hasta el día 90, la alícuota asciende al 10%, y escala hasta el 20% para aquellos que ingresen al régimen hacia el final de los cuatro meses que durará el blanqueo.

El decreto establece que el porcentaje de grado de avance en la obra se acreditará teniendo “en cuenta la información presentada ante las autoridades edilicias competentes y/o mediante un dictamen de un profesional matriculado o una profesional matriculada competente en la materia, considerando el proyecto inmobiliario declarado hasta la entrada en vigencia de esa ley, el que debe incluir las construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otros trabajos, que se hubieran realizado a esa fecha”.

Por otra parte, quienes declaren de manera voluntaria sus tenencias de moneda nacional y/o extranjera, en el país y/o en el exterior, una vez efectuado el depósito previsto en la Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) podrán optar por afectar esos fondos, en forma total o parcial, con anterioridad a la inversión en el proyecto inmobiliario. Entre las opciones la norma indica que podrán “mantenerlos depositados en su moneda de origen, tratándose de moneda extranjera, venderlos en el Mercado Libre de Cambios, a través de la entidad financiera en la que se efectuó el depósito o aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. En aquellos casos en que se hubiera declarado tenencia en moneda extranjera, la venta con liquidación deberá efectuarse dentro del plazo que, a esos efectos, establezca la Comisión Nacional de Valores. El producido de la inversión se acreditará, en moneda nacional, y deberá invertirse en los proyectos inmobiliarios. Un dato importante es que todos los fondos declarados deberán encontrarse afectados al desarrollo o la inversión, en proyectos inmobiliarios, con anterioridad al 31 de diciembre de 2022, inclusive.

Respuestas a dudas claves

¿Aplica solamente para personas físicas?

No, la ley de sinceramiento fiscal aplica tanto para personas físicas como para sociedades.

¿Se pueden blanquear sólo dólares?

No, se pueden blanquear tanto pesos como dólares o cualquier otra divisa extranjera. En cualquier caso, goza de los mismos beneficios que establece la ley.

¿En qué se puede invertir?

El dinero derivado del sinceramiento fiscal puede destinarse únicamente a la compra de departamentos en obras privadas en construcción con un grado de avance inferior al 50%. No podrán adquirirse departamentos nuevos recién terminados ni unidades usadas.

¿Cómo es el proceso para blanquear?

Se deposita el dinero que se desea sincerar en una “cuenta especial repatriación de fondos aporte solidario y extraordinario”. . Puede realizarse en cualquier banco que ofrezca dichas “cuentas especiales” según las normas del Banco Central. Por ese depósito se recibe un certificado que estipula que transferirá el dinero para un proyecto y, con este documento, la persona ya puede invertir en un proyecto con un avance de hasta 50% en construcción. Los plazos de 60, 90 o 120 días son para depositar el dinero en la cuenta especial, no necesariamente para gastarlo. Hay tiempo para decidir en qué se invierte. Hay quienes elegirán dar un anticipo de la unidad a comprar (entre 20% y 30%) y pagar el resto en cuotas durante la construcción -con un plazo máximo de 24 meses-, el método de financiación que suelen utilizar los proyectos en pozo.

¿Las exenciones fiscales aplican sólo para el dinero blanqueado?

No, los beneficios fiscales incluyen a quienes sinceren dinero, pero se extienden también a las personas que compran con dinero declarado (”en blanco”) departamentos en proyectos en construcción que no superen el 50% de avance. Los beneficios impositivos buscan dinamizar la generación de nuevos proyectos privados de construcción, por lo que alcanzan a todas las personas que inviertan en los emprendimientos por arrancar o a medio hacer.

¿Cuáles son los beneficios fiscales?

Quienes compren propiedades en pozo (hasta 50% de avance de obra) o adhieran al blanqueo no pagarán Bienes Personales por el valor de sus inversiones que realicen en inmuebles en construcción hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive. Es decir, desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y por un plazo máximo de dos períodos fiscales. Además, podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales -sobre otros bienes que tenga- el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios, . Un dato clave es que cubre el periodo 2020 porque es retroactivo al 31 de diciembre del año pasado.

Un ejemplo: la persona que califique para la última escala de Bienes Personales obtendrá un “ahorro” del tributo del 2,25%. Es decir, al 1,25% (lo que le corresponde pagar por la inversión realizada) se le suma el 1% previsto en la ley actual. El beneficio aplica durante dos años. Por otra parte, los titulares de inmuebles podrán diferir el pago del impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI).

Con respecto a Ganancias, el cambio también busca facilitar la construcción de nuevas obras y beneficia a los propietarios de las tierras que compran los desarrolladores: así se corrige una distorsión histórica que el sector “viene reclamando hace más de 20 años”. Lo usual es que al momento de la venta de un terreno, el comprador (un desarrollador) ofrezca metros cuadrados (departamentos) como forma de pago que se entregan cuando finaliza la obra. La principal diferencia es que hasta antes de la sanción de esta ley, el vendedor de la tierra debía pagar Ganancias en el momento de la venta, a pesar de que las unidades que le entregarían como forma de pago aún no estuvieran terminadas. En otras palabras, tributaba por una ganancia que aún no se percibía, lo que complicaba cualquier negociación o futuro proyecto. La nueva ley establece que quien vende un terreno difiere hasta el momento de la entrega de los departamentos, o final de la obra (lo que suceda primero), el pago del tributo. Dicho cambio, coinciden en el mercado, destrabará la ejecución de proyectos. Si se trata de una sociedad, se paga Ganancias, y si es una persona física corresponde el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

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