Lo que hay que saber: cuál es la característica que tienen en común las propiedades que mejor resisten su precio

En el escenario actual del mercado inmobiliario, los precios de las propiedades no resisten. Empujados por la sobreoferta y la poca cantidad de operaciones que se concretan, caen mes tras mes. Sin embargo, si se hace un análisis minucioso, se observa que no todos los inmuebles sufren las bajas de la misma forma. Un informe pone de manifiesto que hay una característica en común en aquellas unidades que lograron defender mejor sus valores en los últimos dos años pese al contexto adverso.

De acuerdo al Registro de Operaciones Inmobiliarias, realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, entre 2019 y 2021, los precios de cierre de las operaciones para todos los segmentos de propiedades cayeron un 24,6%. Sin embargo, el informe pone sobre la mesa un dato sobre el que vale la pena profundizar: el descenso de precios afectó mucho más a los edificios usados entre medianeras sin amenities que a las torres o edificios clásicos.

¿Son los amenities los que hacen que una unidad defienda mejor su valor? Para Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima y quien participó en la realización del informe, en los edificios premium con amenities lo que prima sobre el precio es la escasez. “Por eso han ajustado mucho menos el precio”, analiza. “Claramente el ajuste afectó mucho más a los edificios usados entre medianeras porque la oferta en ese segmento es exorbitante y allí opera la ley de la oferta y la demanda”, completa.

En relación al dato que señala que los precios de las unidades ubicadas en torres cayeron menos, Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, analiza: “Es probable que se perciba a la torre como algo un poco más escaso debido al nuevo código urbanístico. No podrán construirse al mismo ritmo que antes, ahora hay más restricciones”. A su vez, indica que otro factor importante es la vigilancia, un servicio al que muchas personas le dan valor y que, en ese tipo de construcciones, “se siente menos la incidencia del costo en las expensas”.

A su vez, Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, destaca que el valor que adquieren las unidades en un edificio que cuenta con amenities “en general es superior al costo de construirlos”. Además, sostiene: “No necesariamente tenerlos significa un encarecimiento en las expensas. El costo está en construirlos, pero el mantenimiento no es costoso. Por ejemplo, en muchos casos, el uso de SUM o parrilla implica el pago de una tarifa por parte del cliente y eso no se ve reflejado en lo que pagan todos los vecinos”.

El costo de las expensas siempre es un ítem importante al momento de encarar una mudanz, pero para Mateo García, director residencial de Toribio Achával, después de 2020, la valoración de los espacios y servicios brindados por los proyectos inmobiliarios generaron “una tendencia más elástica en la ponderación de este ítem en función a la calidad de vida propuesta”.

Qué amenities son los más valorados

La llegada de la pandemia de coronavirus transformó los modos de vida y, por ende, los espacios que las personas buscan habitar. Eso tuvo un impacto en los amenities que los desarrolladores proyectan en los edificios y en el uso que les empezaron a dar los vecinos. Según explica García, los amenities les permitieron a muchos tener un “respiro” dentro de la gran ciudad en tiempos de coronavirus.

“Aunque se utilicen por turnos o períodos breves es mejor que no tener nada y estar encerrado en un departamento”, opina Guadalupe Saenz Burugay, team leader de Bresson Realty. Para la especiliasta, lo más buscado es la vigilancia las 24 horas, tener pileta ya sea cubierta o descubierta, cancha de tenis o squash, SUM, parrilla, circuito de ejercicios al aire libre y lugares de esparcimiento para los chicos.

En el mismo sentido se manifiesta Salaya Romera. “Hay amenities que están dejando de existir, como los saunas. Ahora se buscan lugares al aire libre, con verde, salas que tengan equipos de gimnasia para entrenar ahí mismo, áreas reservadas para tener reuniones de trabajo y estudiar”, indica. Además, remarca que los amenities “adquieren más valor en las unidades pequeñas que en las grandes”.

Según el broker, el corredor Norte “es el más demandante de los amenities”. Por su parte, Saenz Burugay asegura que Palermo es uno de los barrios que cuenta con más edificios que tienen esa característica y señala que Recoleta “de a poco los va incorporando, ya que sus construcciones actuales son de estilo francés o racionalista pero de grandes cantidades de metros”.

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