Comprar un departamento en Uruguay: el nuevo barrio que eligen los argentinos para invertir

Ubicado a solo 30 minutos del casco histórico de Montevideo, la zona crece con un aumento en la oferta y precios más accesibles en relación al tradicional barrio de Carrasco, además de una variedad de proyectos, mucho verde y buena accesibilidad.

Se trata de Carrasco Este, un área de Montevideo que, según Teófilo Banchero, CEO de la desarrolladora uruguaya Banchero Real State, crece por las limitaciones edilicias del propio barrio lindero: Carrasco.

El ordenamiento territorial en Carrasco hace muy compleja la construcción de edificios, de manera que, en un terreno estándar no se puede construir un edificio de más de dos pisos de altura, en general con cuatro unidades en total, que suelen ser grandes, de tres y cuatro dormitorios.

La pandemia fue otro de los factores que impulsó el desarrollo de la zona. En ese sentido, desde Ananikian Negocios Inmobiliarios, Wilder Ananikian considera que luego del confinamiento se dispararon las ventas con nuevos proyectos que llegaron a Carrasco Este. “En el 2002 había 20 barrios privados, en 2018 casi 80 y, en la actualidad, más de 100 y en ese mix de barrios privados y semi privados hoy viven más de 25.000 personas”, advierte Valentina Banchero, directora de Rentline de Banchero Real State.

Pero además, Carrasco Este está dentro de lo que se conoce como Vivienda Promovida, lo que representa un plus adicional para los inversores.

“En los proyectos que se construyen en zonas bajo la Ley de Vivienda Promovida los compradores están exentos durante 10 años del pago del ITP (Impuesto a la Transmisión Patrimonial) en la primera venta, que es del 2% del valor catastral; y del IRPF (Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas) que es del 10,5%”, detalla el especialista.

El primer boom de la zona se generó en la avenida de las Américas, donde hace una década los desarrolladores comenzaron a construir proyectos más grandes y con unidades más chicas, de uno o dos dormitorios, una tipología que se encontraba insatisfecha en Carrasco.

“Carrasco Este pertenece al departamento de Canelones, un distrito con menores exigencias y reglamentaciones que les da más libertad a los desarrolladores a la hora de definir dimensiones, altura y tipologías. De manera que, esta zona comenzó de a poco a cambiar su fisonomía. Incluso se permitió la construcción de dos grandes torres como Faros de Carrasco y Ventura Tower sobre la avenida de las Américas”, señala el CEO de Banchero Real State.

Por otra parte, asegura que en la zona de la Rambla hay varios emprendimientos que se construirán y que ya tienen permisos aprobados para el desarrollo de torres de 20 pisos.

Por qué crece la demanda

En definitiva, varios son los factores que se sumaron para el auge de la zona. En concreto, la multiplicación de la oferta de edificios premium a precios más accesibles que en Carrasco, ubicados sobre las avenidas de las Américas, Italia y sobre la Rambla, pero también se generó una proliferación de countries.

Para el desarrollador, también hay que considerar cuestiones de accesibilidad, así como la presencia de espacios verdes y la amplia oferta de colegios de Montevideo, que influyen para que muchos argentinos incluso la elijan como una zona para vivir por tener precios más accesibles que Carrasco.

Otras variables que impulsan la demanda es que se trata de una zona con rambla, mucho verde, a escasa distancia del aeropuerto y con salida a la ruta interbalnearia que va a Punta del Este. “O sea, una ubicación estratégica, una zona en plena consolidación y lindera a toda la oferta de Carrasco”, explica Banchero.

Según Wilder Ananikian, empresario inmobiliario, los argentinos llegan por las mismas razones que hace más de una década eligieron invertir en Montevideo para renta y en Punta del Este para vacacionar. “Hace unos años, la tendencia era esa, pero se produjo un cambio y ahora al momento de elegir se piensa más en una mudanza para una futura vivienda permanente”, señala y asegura que solo en 2022 más de 7209 argentinos solicitaron la residencia uruguaya, mientras que en el 2021 fueron 12.489.

“Tal vez sea por temas políticos o sociales, muchos trabajan desde aquí, o dejan la familia y viajan de lunes a jueves a sus empresas. Hay que tener en cuenta que en Uruguay no se cambian las reglas de juego, está a la cabeza en Latinoamérica en los índices de democracia plena, tiene un bajo índice de corrupción y una inflación anual en el entorno del 8.5 %”, analiza las ventajas el consultor.

Coincide Fabián Kopel, director de Kopel Sánchez Desarrollos, en que los argentinos eligen Uruguay dado que pasó a hacer una de las mejores opciones de la región tanto para vivir como para invertir, “por su seguridad jurídica, estabilidad económica, sumado a que tiene a favor la cercanía a la Argentina, una cultura muy similar y la hermandad rioplatense que no se encuentra en ningún otro lugar del mundo”, explica el desarrollador.

Las ventajas de la zona

Destaca, además, la tranquilidad de la zona y la cercanía a los centros claves de Montevideo y explica que “gracias al crecimiento pospandemia en Carrasco Este, hoy la zona ya cuenta con polos comerciales y gastronómicos, además de colegios, hospitales, seguridad y otros servicios que son muy valorados por quienes viven allí en búsqueda de una buena calidad de vida”.

Por su parte, Valentina Banchero, de Rentline de Banchero Real State, considera que el verde y la tranquilidad tienen mucho peso en el boom de esta zona. En primer lugar se trata de un sector menos poblado que Carrasco y mucho menos denso que el resto de Montevideo, pero además existen numerosos parques y lagunas alrededor que le dan un gran encanto y posibilidad de esparcimiento más allá de la zona de la Rambla.

En cuanto al perfil de quienes se mudan sostiene que, en general, son familias con hijos chicos que buscan barrios cerrados y también hay parejas y hasta solteros que deciden alquilar en la zona para probar por unos meses la vida en Uruguay, antes de mudarse definitivamente.

Los precios

En cuanto a la oferta, la zona se caracteriza por la diversidad: desde dos ambientes de 80 m² muy amplios y de tres ambientes de hasta 120 m² con servicios -incluso con spa-, pero también casas en terrenos de 500 a 5000 m², terrenos desde 300 m² el lote y hasta chacras de tres a cinco hectáreas.

“Los valores de venta varían según las tipologías: si es departamento, casa a la calle o dentro de un barrio cerrado; influyen, además, las expensas si las hubiera, la calidad de construcción y la ubicación, el rango está entre los US$3300 y los US$5000/m²″, explica Ananikian, quien agrega otra ventaja: hay oferta de crédito hipotecario, incluso para extranjeros, con tasas de interés que rondan entre el 3,7% y el 5% anual, en unidades indexadas, con plazos de pago de hasta 25 años.

Para quienes deseen comprar una propiedad en la zona como inversión, Valentina Banchero aclara que la rentabilidad que deja el alquiler de una unidad depende de muchas variables: cuanto más grande y premium es el proyecto, menor es la rentabilidad.

Aclara que el ideal son los edificios grandes con unidades chicas y los amenities justos. “En estos casos la renta varía entre el 3% y el 5% anual en dólares, aunque por la baja de la moneda estadounidense puede superar incluso el 5%. Y si el edificio se encuentra dentro de la Ley de Vivienda Promovida la renta puede ser aún mayor”, sostiene la especialista.

Kopel aclara que los precios varían dependiendo la cercanía o no a la rambla o centro comercial. En su caso, por ejemplo está vendiendo Carrasco Tower, un proyecto con unidades que van desde monoambientes hasta opciones con tres dormitorios, con precios desde los US$2600 el metro cuadrado.

“Es un emprendimiento demandado por parejas o personas que llegaron con un foco más profesional, porque tendrán amenities como un espacio de cowork, solarium, quincho y piscina. También, se destacan las vistas despejadas al mar y su ubicación en el ingreso a Carrasco”, advierte.

Otro de los proyectos que Kopel tiene en la zona es Costanera Village, que cuenta con unidades más grandes desde US$3250/m² y está pensado para personas a las que les gusta vivir con las comodidades de una casa pero en un complejo de baja altura a cinco minutos de Carrasco.

En definitiva, a la hora de hablar de tickets, en Carrasco Este se consiguen monoambientes (de 30m²) desde US$89.000 (con cochera incluida) hasta unidades de tres dormitorios (de 100m²) desde US$288.000.

Otra zona en crecimiento dentro de Carrasco Este

Otra zona que crece en cuanto a demanda es La Tahona, ubicada al norte de Carrasco Este, un área suburbana de barrios cerrados y mucho verde que también forma parte del departamento de Canelones.

“En el último año se duplicaron las consultas de argentinos para la compra de lotes con intenciones de construir. Creemos que esto se debe a los efectos de la pandemia, que llevó a muchas familias a valorar los espacios exteriores y el contacto con la naturaleza. De esta manera, los argentinos que ya venían consultando desde hace años para mudarse a Uruguay comenzaron a contemplar la idea de hacerlo en este barrio”, explica Paula Silva, gerente comercial del emprendimiento.

La ejecutiva asegura que este barrio comenzó como el primer desarrollo urbanístico al norte de Carrasco Este hace 30 años con la venta de lotes, luego incorporó el desarrollo de edificios residenciales y recientemente incorporó un nuevo producto de casa llave en mano. “En este momento, el valor de un lote de 1000 m² es de U$S140.000, mientras que los departamentos de tres ambientes se cotizan en un valor aproximado de US$300.000″, concluye.

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