Blanqueo para la compra de un departamento usado: la letra chica de la reglamentación de la AFIP y las respuestas a 15 preguntas claves
La AFIP reglamentó la compra de inmuebles usados con fondo del blanqueo de la construcción; los detalles de la reglamentación y las respuestas a 15 preguntas clave
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LA NACIONLucila Barreiro
Tras la publicación en el boletín oficial de la reforma de blanqueo a la construcción el vienes pasado, la AFIP difundió la reglamentación para la compra de inmuebles usados con los fondos declarados. A través de la resolución general 5314 la entidad especificó las condiciones para poder acceder a este beneficio, que incluyen el monto máximo que puede tener la propiedad a adquirir y su destino.
Mientras tanto, desde el mercado inmobiliario se ilusionan con un repunte en el segmento de compra ventas, que empezó a mostrar signos de recuperación sobre fines del año pasado. De hecho, según cifras publicadas por el Colegio de Escribanos en la provincia de Buenos Aires, se logró el mejor noviembre en cuatro años (con casi 9300 escrituras mensuales), y la cifra quedó muy cercana al promedio de las últimas décadas.
En tanto, en CABA según los datos del Colegio de Escribanos porteño, en noviembre se realizaron en la ciudad 3369 escrituras de compraventa por un total de $45.295 millones.
“Creemos que es una medida sumamente positiva para el mercado. No creemos que esto pueda significar una suba de precios en el actual contexto del mercado, razón por la cual seguirá siendo un excelente momento para invertir en propiedades”, apuntó a LA NACION Marta Liotto, presidenta de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).
Ahora, con la reglamentación de la AFIP del decreto 18/2023 publicado por el Poder Ejecutivo la semana pasada, ya están claras las condiciones: las respuestas a 15 preguntas clave.
1- ¿Cuál es el destino que puede tener el inmueble usado comprado con fondos del blanqueo de la construcción?
La Ley de Presupuesto 2023 amplió las posibilidades de destino del blanqueo a la adquisición de un inmueble usado con dos fines:
- Con destino exclusivo a casa-habitación del declarante de los fondos y su familia
- Y si decide comprarla para destinarla a alquiler, debe darle ese destino por lo menos por 10 años. Es decir, si algunos años no se renta, el plazo se extiende.
“Por otra parte si el inmueble usado adquirido se destinará al mercado de los alquileres, el locatario no deberá ser titular de ningún inmueble cualquiera sea la proporción”, señala Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios.
2- ¿Cuál es el valor tope del inmueble?
Durante 2023, cualquiera sea el destino que se elija para el inmueble adquirido, el valor del inmueble no deberá superar los $112.821.410,82 - teniendo en cuenta que el mínimo no imponible para 2022 es $ $56.410.705,41. Al tipo de cambio oficial son inmuebles usados de aproximadamente US$625.000, motivo por el cual gran parte de los que se comercialización en el mercado son elegibles.
3- ¿Qué departamentos entran en la categoría de “usado” y cuáles no?
El inmueble dentro de la categoría de usado se considera a la propiedad que ya fue habitada, ya sea por el propietario o bajo un régimen de alquiler o renta.
“Aquel que con carácter previo a la adquisición por parte del declarante de los fondos hubiesen estado habitados o afectados a arrendamiento, uso, usufructo, habitación, anticrisis, superficie u otros derechos reales”, detalla la reglamentación del Decreto 18/2023.
En este sentido, los desarrolladores lamentaron que no se tenga en cuenta a las unidades a estrenar de los emprendimientos inmobiliarios. Es decir, los departamentos nuevos quedaron en una nebulosa legal. “Nos parece injusto que este tipo de unidades queden afuera de los beneficios del blanqueo. Como desarrolladores nos impacta ya que deja afuera un universo grande de productos recién terminados. El resto está muy bien porque las herramientas que reactivan al sector de la construcción y al mercado inmobiliario siempre ayudan”, apuntó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) a LA NACION.
De todas formas, Domínguez aclara que si bien la ley no habla de departamentos a estrenar, hay atajos. “Si alguien tiene un inmueble nuevo que no aplicó para el blanqueo anterior porque ya tenía un avance de obra de, por ejemplo, más del 60 por ciento a marzo del 2021 y hoy ya está para habitar puede destinarlo un tiempo a alquiler temporario y ya le da carácter de usado para luego venderlo a un comprador que utilice fondos blanqueados”, detalla.
4- ¿Hasta cuándo hay tiempo para comprar el inmueble usado con el dinero blanqueado?
La adquisición del inmueble usado con los fondos blanqueados deberá realizarse antes del 31 de diciembre de 2024. Pero hay que aclarar que el plazo para declarar los fondos es hasta el 17 de agosto.
5- ¿Cómo se calcula la “impuesto especial”?
El primer tramo con la penalidad más baja -del 5 por ciento- concluyó el 19 de noviembre del año pasado. Hoy está vigente la segunda etapa que rige desde el 20 de noviembre y hasta el 17 de febrero de 2023, con un impuesto del 10%. A partir del día siguiente al vencimiento del plazo indicado precedentemente y hasta el 17 de agosto, asciende al 20%.
6- ¿Cómo se instrumenta el pago del inmueble usado?
La Resolución General (AFIP) 5315 establece que la transferencia que se efectúe desde la “Cuenta Especial Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON. Ar). Ley 27613″, debe tener como destino, exclusivamente, las cuentas de los titulares enajenantes de los citados inmuebles.
7- ¿Quiénes están excluidos para la compra el inmueble usado para destinarlo a locación?
El locatario no deberá resultar titular de ningún inmueble, sin importar el tamaño del mismo.
En este sentido, Domínguez aclara que el punto anterior es un requisito “muy restrictivo”, ya que un locatario que sea titular solamente de una cochera o una baulera, no podrá comprar con dinero blanqueado una propiedad usada para destinarla a alquiler. “Lo mismo sucederá para los casos de quienes tengan un porcentaje muy pequeño de un inmueble producto de haber recibido un inmueble por herencia, por ejemplo. Entendemos que esta reglamentación, respecto a los locatarios, debería flexibilizarse para fomentar la adquisición de inmuebles usados con fondos blanqueados”, indica el especialista.
Igual como el Registro de la Propiedad Inmueble no es nacional, existe una dificultad muy importante para detectar si el locatario es titular de inmuebles.
8- ¿Cuál es el proceso para informar a la AFIP la compra del inmueble usado con los fondos del blanqueo?
Cuando se adquiera un inmueble usado con fondos del blanqueo, se debe informar, a través del Servicio “Régimen Informativo Normalización”, que estará disponible a partir del 1 de junio de 2023 con el fin de permitir a los compradores, detallar la afectación de fondos destinados a la adquisición de bienes inmuebles usados. En el mismo deben especificarse los siguientes datos:
a) Los datos del inmueble.
b) Los datos de los titulares vendedores a los que se transfirieron los fondos.
c) La afectación que se otorgará al inmueble -casa habitación propia o locación con destino a casa habitación-.
d) El monto destinado a la adquisición.
9- ¿Cuál es la fecha límite para presentar la declaración?
El servicio “Régimen Informativo Normalización” estará disponible a partir del 1 de junio de 2023 a fin de permitir a los compradores, informar la afectación de fondos destinados a la adquisición de bienes inmuebles usados.
La declaración jurada se puede presentar hasta el 31 de marzo de 2025 o dentro de los 6 meses posteriores a haber afectado la totalidad de los fondos a la adquisición de inmuebles usados, lo que suceda con anterioridad. La Resolución establece que las operaciones que se celebren con anterioridad al 1 de junio de 2023 se considerarán informadas en término a partir de los 60 días corridos desde las mencionadas fechas.
10-. ¿El blanqueo aplica solamente para personas físicas?
No, la ley de sinceramiento fiscal aplica tanto para personas físicas como para sociedades.
11-. ¿Se pueden blanquear solo dólares?
No, se pueden blanquear tanto pesos como dólares. En cualquier caso, gozan de los mismos beneficios que establece la ley. De todas formas es conveniente hacerlo en dólares porque se convierten al tipo de cambio oficial para determinar el impuesto especial, aconseja Domínguez, de SDC Asesores Tributarios.
12- ¿Se podrán utilizar los fondos depositados para pagar el impuesto especial del blanqueo?
No. “Los fondos depositados no se podrán utilizar para el pago del impuesto especial del blanqueo”, afirma el tributarista, quien considera que debería haberse permitido utilizar “los fondos exteriorizados en el blanqueo para pagar el impuesto especial ya que es un incentivo más para el régimen”.
13- De qué impuestos quedan exentos quienes blanquean?
La ley libera a la suma declarada de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder. El dinero sincerado no pagará Ganancias (incluidas las salidas no documentadas), la transferencia de Inmuebles, el tributo de créditos y débitos en cuentas bancarias. También estará liberado del IVA y de Bienes Personales.
14- ¿Es un buen momento para entrar en este blanqueo?
Hoy el blanqueo a la construcción (es decir para comprar propiedades en proyectos en construcción) y al usado son las únicas herramientas legales que tienen las personas para destinar los fondos no declarados.
“No podríamos afirmar cuál será la tipología que mejor desempeño vaya a tener, pero sí podemos afirmar que, según nuestros cálculos, esta propuesta podrá generar alrededor de 30.000 operaciones en todo el país pero principalmente en la Ciudad de Buenos Aires”, consideró Liotto.
15- ¿Cómo impactó en el blanqueo a la construcción la entrada en vigencia del intercambio de información financiera con EE. UU.?
Para responder esta pregunta, habrá que ver qué sucede con el nuevo anteproyecto de blanqueo que se ha conocido y que se enviará al Congreso para que sea tratado en sesiones extraordinarias. “Este anteproyecto ha virtualmente congelado la posibilidad de nuevos blanqueos de fondos en el blanqueo de la industria de la construcción porque ha trascendido que tiene un costo mucho más bajo y sin requisitos de posterior destino de los fondos exteriorizados”, señala Domínguez.
¿Qué quiere decir esto? Que aquellas personas que aún no han blanqueado fondos pueden sentirse tentados de esperar la aprobación del nuevo blanqueo por los mayores beneficios que reporta respecto al de la construcción y el usado.
Por Lucila Barreiro
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