Alquileres: La exitosa fórmula de los países de Europa para evitar que los propietarios se topen con inquilinos morosos

En medio de un mercado inmobiliario en constante cambio, en un contexto en el que conviven tres modalidades de contrato de alquiler al mismo tiempo: los que se actualizan una vez al año por ICL (bajo la ley 27.551, sancionada a mediados de 2020 que fueron iniciados antes de mediados de octubre 2023), los que aumentan cada seis meses por Casa Propia (bajo la actualización de la normativa desde octubre de 2023); y quienes están cerrando acuerdos con libertad entre las partes desde la oficialización del DNU -el 29 de diciembre de 2023-; a la hora de alquilar un inmueble, los propietarios y futuros inquilinos entran en contacto para intentar encontrar la mejor forma de garantizar sus propios intereses.

En este sentido, para el locador será poder tratar con una persona que no sea problemática y que pague en tiempo y forma todas las obligaciones financieras derivadas del contrato de alquiler; mientras que para el locatario será encontrar una propiedad acorde a sus intereses y necesidades, pero que se adecue a su presupuesto. A la hora de firmar un contrato, es necesario tener en cuenta varios aspectos para lograr una buena gestión: entre ellos, acordar una buena garantía, y de esa forma evitar sorpresas en caso de incumplimientos.

Para asegurarse de que el locatario abonará en tiempo y forma existen garantías que actúan de fiador o garante, ya sea a través de otra persona, banco, seguro o empresa, y que se harán cargo de la deuda en caso de que el inquilino no cumpla con lo pactado en el contrato.

El camino tradicional y más común es que una persona se constituya como fiadora ofreciendo una propiedad o recibo de sueldo como garantía. Pero también existen otras formas, como por ejemplo los seguros de caución, las garantías que proveen empresas también llamadas garantía de fianza, y las garantías bancarias. Estas tipologías existían hace un tiempo en el mercado. Sin embargo, fue la ley de alquileres sancionada a mediados del 2020 (27.551) la que “las introdujo en conocimiento público, ya que las enumera como posibles tipologías a utilizar”, aclara Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, y autor del reciente libro El sueño de la casa propia.

Vale la pena aclarar, a pesar de que las garantías se solicitan cuando se firma un contrato de alquiler, que no son obligatorias. “Podés firmar un contrato de alquiler sin ninguna garantía, es totalmente válido, ya sea antes o después del DNU de Javier Milei; no son exigencias legales, sino de la práctica, usos y costumbres”, asegura Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, profesor en la Universidad Austral y en la Universidad de Buenos Aires. De todas formas, los propietarios, para ampararse ante una mora, las exigen.

La mayoría de los propietarios exigen como requisitos que los futuros inquilinos presenten garantías propietarias y que estas pertenezcan a la ciudad en la que se pretende alquilar, por ejemplo: si una persona busca un departamento en la ciudad de Buenos Aires, se suele pedir que la propiedad que se presenta como garantía también se encuentre en la Capital. Esto podría ser difícil de conseguir y por otro lado, al locador se le dificulta saber “si ese inmueble fue puesto en garantía para muchos contratos o si se vende en el transcurso del acuerdo. El riesgo sobre que no esté tal activo al momento de necesitarlo es alto”, cuenta González Rouco.

Ahora, ¿qué pasa si está la posibilidad de que exista otra salida menos tediosa para ambas partes? Por ejemplo: un Certificado de Inquilino No Moroso. Este documento está disponible en diversos países de Europa, como España e Irlanda, y lo lleva a cabo la plataforma inmobiliaria Idealista.

¿Qué es el Certificado de Inquilino No Moroso?

Este documento tiene como finalidad certificar que un inquilino cumplió con todas las obligaciones financieras derivadas del contrato de alquiler: no sólo con el pago mensual, sino también con los impuestos y servicios que se asocian al mismo, como pueden ser los de la electricidad, el agua o el gas, expensas.

Su objetivo es evitar conflictos generados por falta de pago durante el periodo del contrato de locación. Pero también, para saber cuál es la fiabilidad y la solvencia económica de quienes van a habitar el inmueble.

Para averiguar estos datos, el portal inmobiliario cruza la información del inquilino en cinco bases de datos, y, si no figura en ninguna de ellas es señal de que es una persona fiable, sin obligaciones pendientes y con solvencia económica para encarar el acuerdo. Una vez hecha la consulta, si el interesado en alquilar no figura en ninguna de estas cinco bases de datos, se obtiene el certificado.

¿Podría implementarse en Argentina?

En la Argentina, muchos propietarios e inmobiliarias suelen pedir el reporte del Veraz, en donde se encuentra información sobre la solvencia económica y finanzas de la persona solicitada. A través de este, “se puede saber si el inquilino atravesó por un juicio por desalojo o por cobro de alquileres”, explica Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Pero, por este sistema no puede conocerse si la persona atravesó por faltas de pagos en los contratos que no llegaron a instancias de juicios. En estos casos entraría en juego el Certificado de Inquilino No Moroso.

Pero, “para que pueda llevarse adelante este certificado se necesita un mercado de garantías de alquiler (de seguros de caución o fianza) más desarrollado”, afima González Rouco, y agrega que “lo ideal sería cruzar la información de cumplimiento de contratos con antecedentes financieros”.

Para el economista de Empiria, esta implementación es una “gran idea”, porque “permitiría generar un canal de información asociado directamente al comportamiento como inquilino y eso puede servir como garantía o como refuerzo de ellas, y el camino para llevarlo a cabo debería ser a través de las emisoras de garantías (de fianza o de caución)”.

¿A quiénes favorecería? Por un lado, para los propietarios sería un plus a la hora de conocer a quienes les alquilará el inmueble; para los inquilinos, retroalimentaría la no necesidad de garantías propietarias, por lo que otorgaría una facilidad a la hora de alquilar; y serviría también para que las agencias emisoras de garantías puedan abarcar un mercado mayor;

“A pesar de que al locatario esto lo beneficiaría, puede que no sea factible a nivel práctico en Argentina, porque al hacer públicos los datos muchos pueden decir que se vulneran los derechos personalísimos de los inquilinos”, opina Abatti.

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