A 19 km. de Capital: cómo son los nuevos proyectos de alta gama en la primera “ciudad de 15 minutos” de zona norte

Conocidas como ciudades satelitales, las microzonas donde conviven residencias, espacios de trabajo, de ocio y comerciales son mundialmente conocidas como “ciudades de 15 minutos”. Si además se aleja de una zona céntrica o una capital y se ubica en un punto neurálgico entre localidades altamente demandadas, proyecta un caso de éxito.

Tal es el caso de Buenavista, emplazado en las 120 hectáreas a la altura del kilómetro 19 de la Panamericana. Precisamente, el barrio se encuentra entre el triángulo de San Isidro, San Fernando y Tigre, con acceso estratégico por Bancalari y a minutos de la avenida General Paz. La urbanización se caracteriza por tener un perfil cerrado siendo abierto. Allí hay barrios cerrados, complejos residenciales, tres colegios y un centro comercial.

Uno de sus mayores atractivos es que 55 de las 120 manzanas están destinadas a espacios recreativos y que un gran porcentaje de las áreas verdes están concentradas en uno de los lados del emprendimiento. Además, tiene una gran plaza central de nueve hectáreas y dos lagos.

“Es un lugar con mucho futuro por la tendencia de descentralización que está generando la pandemia incentivada también por la necesidad de la gente de vivir en contacto con la naturaleza”, coincidió Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos, la inmobiliaria que comercializa un proyecto en la zona.

Allí funcionan el club BA inaugurado en 2005, el club de rugby Virreyes, un espacio seleccionado por los desarrolladores que cuenta con un club de tenis público con pileta de natación, cinco canchas de tenis y gimnasio.

Una zona en constante crecimiento

El primer proyecto residencial fue Terrazas del Sol en 2007, un fideicomiso al costo que se colocó en apenas tres meses y en donde un dos ambientes se vendía a US$55.000, en 2013 se realizó el proyecto Santa Catalina en donde un dos ambientes defendía valores de venta de US$105.000.

Después de 40 años de consolidación en la zona, nuevos proyectos se suman a la escena inmobiliaria. Uno de ellos es Open Buenavista, emprendimiento que demandará una inversión de aproximadamente US$70 millones y que estima entregarse 36 meses luego de iniciada la obra. Se trata de cuatro edificios de ocho pisos ubicados en la primera entrada en la bajada de la calle Uruguay desarrollados por Grupo Portland y CEK. Las unidades serán de dos a cuatro ambientes de entre 50 y 150 metros cuadrados con balcones aterrazados y por otro lado habrá townhouses en el lateral del edificio con jardín propio.

Con vistas al Golf y a la laguna local, “va a haber un basamento comercial de 3500 metros cuadrados que dará a la calle Don Francisco, con un mix de inquilinos entre los que va a haber un bar, un restaurante y se piensa un gran local de insumos deportivos”, dijo Martín Boquete, director de Toribio Achával, master broker del proyecto cuando se lance al mercado.

El proyecto a la altura de la primera rotonda sobre Uruguay y próximo al colegio St. Mary of the Hills todavía no se lanzó a la venta en el mercado. Por ahora se ofrece en un friends and family y planea salir al público en algunos meses a US$2500 el metro cuadrado residencial. Los compradores tendrán una variedad de amenities para aprovechar, entre ellos unidades de hospedaje fuera de los departamentos para que sus familiares e invitados puedan alquilar y pasar la noche en caso de necesitarlo. Además, “tendrá 1000 cocheras con las que aportará al resto de los proyectos que hoy estacionaba en la calle”, agregó.

El proyecto está enfrentado a Palmas Park, un emprendimiento en terminación de 84 departamentos, 20 estudios con apto profesional y 700 m² de locales comerciales donde el metro cuadrado se vende aproximadamente a US$3000.

La segunda rotonda desde Panamericana es la más consolidada en el tiempo. Desarrolladores como Milagros Brito, de Vizora y dueña del sello Arboris; el grupo desarrollador de Ayres y los Camps -creadores de la marca Quartier-, se animaron con proyectos que hoy en día se revenden a US$3000 el metro cuadrado. Cuando apostaron a la zona, según cuenta Carlos Spina, socio y director de Argencons, la idea era replicar lo que habían hecho en Nordelta. “Vimos un potencial enorme en un lugar con una ubicación inigualable, con colegios que ya se habían instalado ahí y una demanda que empezaba a buscar algo distinto en la zona. En ese entonces -por 2012- ya el metro cuadrado lo vendimos a partir de los US$2000 y las últimas unidades en US$3000″, detalla.

En la cercanía también hay edificios de mediana densidad que fueron de los primeros en llevarse a cabo -donde los valores son más accesibles-, oferta educativa de alta gama como el colegio San Andrés que adquirió poco más de 16 hectáreas para desarrollar su sede central y casas dentro de los tres barrios cerrados instalados.

Pero en el entorno de la segunda rotonda se encuentra además otro proyecto en etapa inicial, que tiene su frente sobre la avenida Uruguay 6150, entre las calles Santa Rita y Carlos Tejedor. Emplazado sobre una manzana de casi 20.000 m², el desarrollo Palmera Campus tendrá una inversión total de US$30 millones donde se fusionarán residencias con propuestas gastronómicas y comerciales. La obra comenzó a principios de este año y se entregará dentro de tres años, según detalló Gustavo Menayed, el CEO de Portland, a cargo del emprendimiento. El proyecto consta de cinco bloques independientes, dos de planta baja y cuatro pisos y tres de cinco pisos. Juntos, sumarán 248 unidades de dos, tres y cuatro ambientes para los que la venta de pozo ronda los US$2700.

En la dirección opuesta, más adentrado a la urbanización de Buenavista, se encuentran los barrios cerrados. La primera apuesta de este estilo fue Greenlands, un barrio cerrado boutique de siete hectáreas con 89 lotes. Lo lanzaron en 1999, se vendieron 20 lotes a US$120/m² pero la crisis económica del 2001 los obligó a recalcular. De todas formas, quienes compraron hicieron un buen negocio y hoy por ejemplo una casa de 310 metros cuadrados con tres dormitorios en un terreno de 650 metros se publica a partir de US$750.000. Años más tarde, en 2008 desarrollaron otro barrio cerrado top: Winbells.

Frente a esta oferta, los distintos perfiles que conforman su demanda están muy marcados. “Es el Puerto Madero de zona norte, un área muy buscada por los hijos que se independizan de los padres que viven en barrios cerrados cercanos”, señaló por un lado Boquete, de Toribio Achával, la inmobiliaria que comercializó varios de los terrenos de la zona. Por el otro, es también considerado un lugar elegido por matrimonios de zona norte cuyos hijos vuelan del nido. “No solo es un lugar para familias, puede vivir cualquiera en cualquier momento de su vida, hay tipologías pensadas para todas las etapas de la vida”, apunta Soledad Pato Vionnet, consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana, que trabajan con Buenavista en las distintas instancias de desarrollo.

La propuesta corporativa

Una parte fundamental en una ciudad de 15 minutos es que el área corporativa y de trabajo tenga donde ejecutarse. De eso se encarga el Business Park: seis lotes en los que se invirtió US$100 millones para llevar a cabo un espacio que combina oficinas, residencias, locales comerciales, un nuevo polo gastronómico y un hotel cinco estrellas. Ubicado frente al edificio de SC Johnson, está finalizando la construcción de los tres primeros proyectos y hay otras tres torres. Precisamente, se encuentra en los terrenos aledaños al predio que ocupaba históricamente el supermercado Walmart -hoy bajo la nueva identidad de Híper ChangoMAS, tras la adquisición del Grupo De Narváez de la cadena estadounidense-, que se puede avistar desde la autopista.

Además, completa el combo el ya consolidado centro comercial con 70 unidades entre locales y oficinas. “Hoy el objetivo está puesto en el área comercial. Creemos que hay muchos proyectos por delante que van a ser consecuencia del despegue del área de negocios”, sostuvo Pato Vionnet.

Un diferencial para este proyecto de oficinas es que tendrá su acceso desde un corredor interno, lo que generará un microclima con oficinas, un proyecto multiuso con departamentos, comercios y un hotel.

“Si Buenos Aires se estaba descentralizando antes de la pandemia, ahora hay una aceleración. La gente cada vez quiere menos ir al centro. Pasa lo mismo en otros polos que se consolidan en otros lugares, como ocurre en zona oeste con Parque Leloir”, indicó Martin Cukier, socio del Grupo BPC, una de las desarrolladoras de los proyectos en el parque corporativo.

La idea que revolucionó un barrio

Cuando la idea de una urbanización verde de usos mixtos se planteó en 1985, los desarrolladores la pensaban como la puerta de entrada a la zona norte del Gran Buenos Aires para los que venían desde la Capital. En ese entonces, la ciudad propiamente dicha llegaba hasta la calle Márquez, en San Isidro, y el área lindera no tenía un hilo conductor que la conectara.

El desarrollo de Parque Reconquista SA tuvo su inspiración en las ciudades centro europeas. Bruno Emmer, uno de los socios de RDR -el estudio de arquitectura, diseño y urbanismo suizo con sede en Buenos Aires creado por Ignacio Dahl Rocha y Jacques Richter- que trabajó en el diseño de los espacios comunes del centro de oficinas pone como ejemplo el barrio Les Cèdres de la ciudad suiza de Chavanne.

En aquel entonces, los primeros pasos de los dueños del predio fue diagramar un masterplan, realizar el saneamiento de la tierra, la infraestructura y su puesta a punto ambiental y legal. De esa idea original quedan 22 hectáreas en el centro de Buenavista.

Sin embargo, los años posicionaron la zona con las cuatro aristas que Martín Mieres, quien lideró la inmobiliaria homónima y uno de los primeros hombres en creer en el potencial de la zona, considera claves: acceso, educación, seguridad y precio.

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