Cómo opera el exclusivo “mercado secreto” de propiedades de lujo en Buenos Aires que cuestan millones de dólares
Se venden de forma discreta, sin publicarse en sitios web ni redes sociales; las transacciones se realizan a través de reuniones privadas y con un proceso de selección riguroso para asegurar la confidencialidad
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PARA LA NACIONNicolás Bal
A diferencia de los bienes raíces convencionales, existen propiedades valuadas en millones de dólares, ubicadas en zonas privilegiadas, que suelen estar fuera del circuito tradicional de las inmobiliarias. Muchas de estas propiedades, que pueden tardar generaciones en estar disponibles, no se publican en portales web, redes sociales, ni en las carteleras de las vidrieras, aunque estas últimas aún se utilizan.
En el mercado de inmuebles de lujo de Buenos Aires, se comenta que la personalización y la exclusividad se han convertido en su leitmotiv, un tema central que orienta todas las decisiones y estrategias, enfocadas en ofrecer experiencias únicas y personalizadas.
Debido a su unicidad y alto valor, las reservas de estas propiedades están dirigidas a un círculo muy selecto de compradores. Las operaciones se manejan de manera discreta y personalizada, con un circuito y una dinámica diferentes. Según Francisco Bosch, socio fundador de Miranda Bosch Real Estate & Art, los potenciales interesados deben pasar por un riguroso proceso de verificación, diseñado para asegurar que solo los candidatos calificados tengan acceso a estas oportunidades exclusivas. “En principio, las operaciones en el mercado premium se concretan a través de reuniones privadas y visitas discretas. Las transacciones se manejan de manera confidencial, protegiendo la privacidad de todas las partes involucradas”, agregó.
Para ello, es fundamental llevar a cabo una entrevista presencial con el candidato. Mateo García, director comercial en el Sector Residencial de Toribio Achával, enfatizó que conocer su entorno, trabajo y relaciones es vital para determinar si el interesado califica para acceder a esa información. Este proceso, según García, también evita el ‘turismo comercial’, es decir, visitas de personas que solo desean ver la propiedad sin intención real de compra.
“Quienes compran o venden propiedades en este segmento no toman decisiones de un día para otro. Suelen acudir a inmobiliarias con experiencia en este mercado, que sean sólidas en los aspectos legales y profesionales durante todo el proceso de compraventa. Sin embargo, lo más importante es que sepan proteger el anonimato y la privacidad de sus clientes”, afirmó Martín Pinus, fundador y director de Martín Pinus Real Estate.
“Como compradores de productos de lujo, este es un público exigente que sabe exactamente lo que busca. Incluso pueden llegar a consultarnos por un edificio o una propiedad específica que, si existe en el mercado, estará fuera de línea”, reveló Pinus. Además indicó que, en esos casos, los compradores esperan que, si la propiedad no está a la venta, se pueda iniciar un proceso que permita concretar su pedido, utilizando los contactos preexistentes que la inmobiliaria tenga con los propietarios actuales.
A diferencia de lo que puede haber en el imaginario colectivo sobre la tensión existente en operaciones de estos valores, en realidad “suelen ser procesos más distendidos, en los que, probablemente, las partes se conozcan o estén referenciadas por terceros en común, y hacen del momento de encuentro un tiempo ameno”, confía el experto.
La confidencialidad en el mercado inmobiliario
Cuando el vendedor desea conocer a quién abrirá las puertas de su casa, es posible que, al revelar su identidad en el momento adecuado, descubra que ya conoce al comprador, a la empresa en la que trabaja o que están conectados por terceros en común. “Si no se da ninguna de estas condiciones, juega un rol fundamental la confianza depositada en la inmobiliaria que intercede en el proceso”, aseguró Martín Pinus.
Naturalmente, se establecen estrictos acuerdos de confidencialidad y se implementan protocolos de seguridad rigurosos para manejar toda la información sensible. Bosch puntualizó que las transacciones se llevan a cabo en un entorno controlado y privado, con acceso restringido únicamente a los participantes directamente involucrados. Además, subrayó que toda la comunicación y documentación se protege mediante medidas avanzadas para prevenir cualquier filtración.
El mercado oculto de lujo
La mayoría de los expertos consultados no cree que haya una tendencia de crecimiento de este segmento inmobiliario. “Siempre existieron las propiedades y clientes exclusivos. Pero sí es cierto que la información hoy abunda y el acceso es instantáneo, y que además hay ciertos perfiles que prefieren trabajar con mayor discreción”, apuntó Mateo García, director comercial en el Sector Residencial de Toribio Achával.
“Aunque se trata de un nicho con una oferta menor en comparación con las unidades estándar, en los últimos años ha habido un crecimiento de desarrollos de alta gama en zonas en expansión de la ciudad de Buenos Aires, como Bajo Belgrano, algunas áreas de Núñez y Palermo, y Puerto Madero; sin embargo, este crecimiento no alcanza a cubrir la demanda creciente”, afirmó Pinus. Por lo tanto, mantienen constante la condición de escasez.
Las propiedades de lujo por dentro
Las propiedades del segmento de lujo en Buenos Aires se destacan no solo por su ubicación, historia y valor, sino también por ser verdaderas joyas arquitectónicas. Su diseño excepcional, la calidad de los materiales utilizados y la meticulosa atención al detalle en su construcción las distinguen. Francisco Bosch señaló que estas propiedades a menudo presentan características únicas, como vistas panorámicas, amplios espacios interiores, acabados de alta gama, tecnología avanzada y amenidades exclusivas.
En general, estas propiedades están ubicadas en edificios antiguos clásicos y se caracterizan por ser viviendas espaciosas, diseñadas para reuniones sociales y familiares. Martín Pinus explicó que los materiales utilizados en la construcción suelen ser de alta gama e importados en la mayoría de los casos, con una meticulosa atención a los detalles en las terminaciones. Las vistas desde sus ventanas son deslumbrantes.
En contraste, los actuales desarrollos de lujo ofrecen vistas aún más amplias, con ventanales de piso a techo, y pueden incorporar tecnología avanzada que convierte el inmueble en “inteligente”, adaptando los espacios según las preferencias de sus habitantes o el momento del día. Además, estos desarrollos incluyen una variedad de amenidades sofisticadas, como piletas cubiertas, solárium, spa, microcine, cavas de vino, y salas de yoga o pilates. Un aspecto distintivo es que las unidades individuales a menudo cuentan con jardines o terrazas con piletas privadas, así como cocheras con acceso directo al departamento o incluso ascensores privados, lo que garantiza una absoluta intimidad.
La privacidad se busca en todas sus dimensiones, desde el acceso exclusivo hasta la disposición de los ambientes dentro de la unidad, ofreciendo habitaciones en suite y baños o duchas separadas para el dormitorio principal.
Las zonas más valoradas
“Los barrios donde se encuentran estas propiedades pueden ser muy diversos, abarcando tanto zonas históricas y tradicionales como Recoleta, Retiro y Palermo Chico, como también barrios modernos como Puerto Madero”, destacó Mateo García. En sintonía con las declaraciones del director comercial de Toribio Achával, Francisco Bosch aclaró que estas áreas son altamente valoradas por su ubicación céntrica, su proximidad a servicios de primer nivel y su entorno residencial de alta calidad.
Según Pinus, también hay penthouses y casas exclusivas cuyos propietarios prefieren mantener en secreto, ubicadas en zonas como Belgrano, Núñez y Palermo, o propiedades de estilo francés clásico de principios del siglo XX en la zona de Plaza San Martín.
Los precios de estas propiedades varían considerablemente, comenzando en alrededor de US$2 millones y pudiendo alcanzar hasta US$5 millones o incluso más en casos excepcionales. Generalmente, los precios inician en aproximadamente US$2800 dólares por metro cuadrado y pueden ser mucho mayores en ubicaciones especialmente codiciadas. En promedio, estas propiedades se venden un 30% por encima del valor de mercado de la zona, sin contar su estado de conservación y mantenimiento.
¿Quién compra estas propiedades?
Principalmente, las adquieren empresarios y personas públicas con alto poder adquisitivo, siendo los compradores extranjeros menos frecuentes. García señaló que estos compradores tienden a valorar la propiedad más allá del precio por metro cuadrado, mostrando una apreciación romántica por estas viviendas.
Por Nicolás Bal
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