Propiedades: La fórmula de los edificios que tienen desde pileta hasta microcine y un tres ambientes paga sólo $4300 de expensas

En líneas generales, las expensas representan entre el 16% y el 19% de la cuota de alquiler para los habitantes de un edificio, según un nuevo informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales (CESO). Sin embargo, estas no tienen un precio fijo ni estático. El mantenimiento del edificio se costea con ese pago y en caso de rupturas o imprevistos, éstas pueden aumentar para cubrirlo. Si bien los precios son dispares, la antigüedad y nivel de servicios piden montos a partir de los $6000 para solventar los gastos de mantenimiento. Sin embargo, es común que muchos edificios paguen altos gastos de expensas sin tener amenities disponibles.

Para los bolsillos que no pueden amortiguar estos aumentos, existe un modelo de negocios que busca reducir las expensas al mínimo y maximizar la cantidad y calidad de los amenities y servicios. En el Gran Buenos Aires -precisamente Ramos Mejía, Santos Lugares, Sáenz Peña, Martin Coronado e Ituzaingó- ya hay 15 edificios terminados que tienen amenities como pileta, sum y parrilla, laundry, plaza de juegos, microcine, terraza verde, barra al aire libre y tienen expensas de $2400 los monoambientes, $3200 los de un dormitorio y $4300 las más caras de tres ambientes. Estos precios se contrastan con los calculados por el CESO, dado que según los porcentajes promedio estimados, un departamento de un ambiente que pide una cuota de alquiler de $40.000 pagaría $6400 mínimo y uno de tres ambientes que se alquila por $70.000 pagaría $11.200 de expensas.

¿Cómo lo hacen? A la hora de tomar decisiones sobre el diseño del edificio, parten de un objetivo central: bajas expensas. Aplican este criterio para le selección de materiales y servicios que a largo plazo influirán en este costo. “Invertimos más en que haya menos costo de mantenimiento, que a lo largo del tiempo termina siendo mucho más caro que la inversión inicial”, sintetiza Juan Manual Tapiola, el CEO de la desarrolladora que tiene 10 construcciones en ejecución y otros 10 próximos a comenzar con estas condiciones.

Minimizar el mantenimiento

Para cumplir con esta meta, se aseguran de rebajar al mínimo los servicios. Es por eso que usan un sistema de vigilancia con cámaras de circuito cerrado de televisión. Éste, complementado con accesos electrónicos en planta baja y los amenities, evita la contratación de personal de seguridad. De esta forma, la empresa de limpieza entra autónomamente con una tarjeta habilitada en los horarios permitidos y a su vez disminuyen las tareas del encargado, cuya tarea se limita al mantenimiento de espacios comunes. Consecuentemente, la reducción de tareas permite que su contrato sea de media jornada y no full time, lo que permite abaratar los costos.

La seguridad también es contemplada en el diseño de los edificios. En su diagramación, se decidió disponer de un solo acceso en lugar de dos para no duplicar el gasto en seguridad y que eso no afecte el valor de las expensas.

Otra tarea que se deduce de las tradicionales tareas del encargado es la recolección de residuos. En los edificios de Spazios, por ejemplo, los vecinos aprovechan cuando bajan a la entrada para dejar su bolsa de basura en un repositorio general ubicado en la planta baja. Eso evita que la persona de limpieza pase a diario por cada piso y por ende reduce nuevamente sus tareas y su tiempo de trabajo.

Optimización de los materiales

La selección de los materiales pesa mucho en el costo de las expensas. Por ejemplo, en los edificios de Spazios el deck del patio exterior es de pvc símil madera y no de madera real. Si bien no hay una amplia diferencia entre el costo e instalación de los materiales, el diferencial radica en que el mantenimiento de la madera es mucho más costoso a largo plazo que el del otro material. En el hall de entrada se repite la misma fórmula: porcelanatos en lugar de madera visten los pisos de los edificios. Por otro lado, la pileta tiene un vinilo israelí que simplifica su mantenimiento y no requiere de mucha dedicación. Para contribuir con este concepto, también deciden apostar por la durabilidad del mobiliario de alta calidad para los espacios comunes -como las sillas, mesas y electrodomésticos- con el fin de que no tenga que reponerse seguido.

Expensas divididas

El sistema del pago de expensas también tiene su particularidad, que aporta a bajar su costo. Los convivientes que deseen usar en privado los amenities deberán reservarlos por una tarifa. Por ejemplo, el SUM se puede alquilar por $3600 la jornada. De este monto, la mitad se destina a la limpieza del espacio y la otra mitad se acumula en un fondo destinado exclusivamente para resposición de los elementos que eventualmente se rompan. “Entonces el vecino que no usa el amenity no paga los repuestos ni el mantenimiento; se distribuye el gasto entre quienes lo usan y se arma un sistema más justo”, explica Tapiola. En la misma línea, para evitar que un mismo vecino reserve la parrilla sistemáticamente todas las semanas, se cobra dicha reserva para democratizar su uso, aunque este costo no contempla su limpieza.

Sistema de multas

Además de ofrecer seguridad, el sistema de cámaras busca imponer disciplina a través de un sistema de multas que tiene como objetivo la preservación de la limpieza. Por ejemplo, los usuarios de la parrilla deben dejarla limpia después de usarla. En caso de no hacerlo, las cámaras capturan luego del tiempo estipulado una imagen de la parrilla sucia que deriva en una multa de $1000 (cuyo valor se duplica en caso de reincidencia) liquidada con las expensas de ese vecino a fin de mes. De esa forma, quienes se olviden de limpiarla o no quieran hacerse cargo pagarían porque lo haga el equipo de limpieza y contribuirían al fondo de las expensas, mientras que aquellos que no lo hagan pueden inclinarse por dejarlo sucio y pagar la posterior multa directamente.

Los residuos se administran bajo la misma lógica. Si los habitantes del edificio no bajan sus bolsas al lugar estipulado y en su lugar los dejan en su puerta de entrada, se les cobra una multa que cubre el trabajo extra del encargado y a su vez aporta al fondo de expensas para futuros imprevistos. Sin embargo, en un contexto de crisis económica en el que además el perfil de los clientes de estos edificios acude a una financiación a largo plazo para reducir sus gastos, las multas consiguen que se consensue un comportamiento disciplinado, que el edificio se autogestione y se mantenga limpio y ordenado, según Tapiola. “Al desarrollador tradicional que vende un departamento a US$100.000 no le pesan tanto expensas de $10.000, pero si pagás -como en nuestro caso- una cuota de $50.000 para la compra de tu departamento y la expensa es de $10.000, representaría el 20% de tu pago”, ilustra. Además, como suelen ser consumidores finales y están aunados bajo un sentimiento de pertenencia, es común que cuiden sus viviendas con la atención que se le presta a una casa propia.

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