Cómo comprar o alquilar una vivienda en el Microcentro con poca plata de entrada

Una de las zonas que más salió perdiendo en el mercado inmobiliario a partir de los efectos de la pandemia fue el Microcentro. La zona de oficinas se vio golpeada con consecuentes subas en la tasa de vacancia y bajas en los precios de oferta para intentar sobrevivir en un mercado inestable. En un plan de revivir este área, la Legislatura de la ciudad de Buenos Aires aprobó la Ley de Incentivos a la Vivienda en el Microcentro el pasado jueves 9 de diciembre. Esta norma pretende acompañar la reconversión de la zona de oficinas en una residencial con créditos y financiaciones que ayuden a eliminar las barreras de entrada a la vivienda en la zona que abarcan las avenidas avenida Santa Fe, Del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini.

“En principio, hay una idea de que el Microcentro va a tener menos oficinas que antes y más gente viviendo, que es un poco lo que está pasando en las zonas céntricas de las grandes ciudades. El trabajo remoto gana terreno por sobre la presencialidad y quedan metros construidos libres. El objetivo de las leyes y el Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (FoDUS) es tratar de acompañar esa residencialización, orientarla y fomentarla”, explica Federico González Rouco, asesor en el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC).

El plan se divide en dos partes. Por un lado, ofrece un programa de financiamiento que pretende alentar la firma de contratos de alquiler al reducir el costo inicial que necesita una persona para alquilar una vivienda. Por otro lado, se incentiva la compra de viviendas a través de la creación de una línea de créditos UVA para la compra de unidades refuncionalizadas que se complementa con un fondo de compensación.

Financiación para la entrada a un alquiler

Según González Rouco, autor del libro “Dueños o Inquilinos”, las barreras de entrada son el principal problema a la hora de alquilar. “Cuando una persona quiere alquilar tiene que pagar al principio el depósito, el mes inicial, la garantía o seguro de caución y la mudanza. Entonces la idea es tratar de reducir esa barrera de entrada”, grafica. Esta intención se alinea con la política general que impulsan desde el Gobierno porteño para favorecer el mercado de alquileres, por ejemplo, a través de varias iniciativas como Garantía + Fácil que propone bonificar el 70% del seguro de caución para quienes se inscriban en el programa, la bonificación de la certificación de firmas, o el contrato de alquiler modelo que se puede bajar gratis de la web que ofrece el Gobierno para que el inquilino no tenga que recurrir a un abogado y pagarle para que lo ayude a elaborarlo.

Para seguir con este fin, la ley incluye un programa llamado “Mudáte al Microcentro” que consiste en que el “Banco de la Ciudad de Buenos Aires otorgue líneas de crédito en condiciones preferenciales tendientes a afrontar los gastos iniciales de mudanza y otros relacionados al contrato de alquiler de un inmueble destinado a la vivienda dentro del Área Céntrica de la Ciudad”, según lo establecido en la ley. Este financia hasta 1200 Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que son aproximadamente $115.000, y que el inquilino devolvería en cuotas por un determinado plazo. Dicha suma es la que necesitaría tener de entrada una persona que quiere mudarse y que, a su vez, es más que un ingreso del total promedio en la Ciudad de Buenos Aires. Entonces, este monto se le daría al inquilino para que cubra los gastos iniciales y no tenga que desembolsar todo ese dinero de golpe, sino que lo pueda ir pagando a lo largo del tiempo de alquiler.

“La idea es que eso alcance para más o menos tres meses de alquiler y cubra el depósito, la mudanza y la garantía que tienen que pagar. Queremos que esos $115.000 se bajen a una cuota de -por ejemplo- entre $4000 y $6000 por mes que pasaría a ser parte del alquiler. Entonces, si tenés un alquiler de $35.000 y le agregás $4000 de cuota, pagarías $39.000 y quizás con esfuerzo te podrías mudar”, explica. Si la financiación se extendiera por 36 meses (los tres años que dura el contrato de alquiler), el banco le proporcionaría inicialmente al inquilino $115.000 para que cubra los gastos de entrada y este pagaría el financiamiento junto al alquiler en 36 cuotas de $3195.

Para calcular cuánto cubrirá el monto queda pendiente la definición de la tasa y el plazo por parte del IVC, ya que la ley indica que el Instituto de Vivienda de la Ciudad en conjunto con la Autoridad de Aplicación y el Banco de la Ciudad de Buenos Aires van a definir los criterios de ingreso al programa que de momento no lo están.

Comprar con créditos UVA

Para el público que desea adquirir una vivienda reconvertida en este área céntrica, crearon una línea de créditos hipotecarios en UVA. “Es una línea de crédito normal a través del Banco Ciudad que va a estar acompañada del fondo de compensación para los inmuebles dentro de las zonas de Microcentro”, define el economista especializado en políticas de vivienda.

El fondo de compensación “es un mecanismo que equilibra la diferencia entre la cuota de crédito hipotecario indexada por UVA y la de salario medido según el índice de Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). O sea que la persona va a pagar siempre una cuota que se ajuste por el índice salarial (según la variación de los salarios promedio). Del otro lado, el banco siempre va a cobrar una cuota que se ajuste según la UVA. Esas diferencias van a ir siendo absorbidas y compensadas por el fondo. Por ejemplo, si una persona arranca pagando $30.000 de cuota y en el primer mes la inflación -aplicada a la UVA- es del 3% mientras que los salarios aumentan 2,9%, la persona paga $30.000 más 2,9%, el banco va a cobrar $30.000 más 3% y esa diferencia mínima del 0,1% la va a cubrir el fondo de compensación que le paga al banco”, ilustra.

En otras palabras, dicho fondo disocia la cuota y equilibra la diferencia en su ajuste para que tanto el acreedor cobre según UVA y el deudor pague según salarios. “Esto permite que las cuotas que paga el deudor nunca aumenten más que el promedio de los salarios, pero teniendo en cuenta los incentivos de la oferta de crédito para seguir prestando”, opina González Rouco en un informe de Reporte Inmobiliario.

En caso de que los salarios aumenten por encima de la inflación, por ejemplo, “crecen 5% y la inflación crece 2%, la persona pagaría una cuota mayor a la que recibe al banco y esa diferencia alimenta al fondo”, continúa, y añade: “Esto puede tener algún desfasaje, puede que en algún momento como en el último año y medio haya una inflación creciendo por encima de los salarios y ahí el fondo saldría a pagar”.

Este tipo de iniciativa ya existe en varios lugares, como en México o Colombia, pero con diferentes diseños. Según González Rouco, en algunos lugares el fondo sólo compensa cuando la diferencia es mayor a un monto determinado, en otros funciona sólo cuando la diferencia es positiva y no es un fondo que absorbe y compensa sino que sólo compensa.

Actualmente, la oferta de unidades en el área a tratar es mayoritariamente añeja con necesidad de ser refaccionada. Para esto, la ley establece que el Banco de la Ciudad de Buenos Aires también podrá ofrecer beneficios impositivos en forma de créditos preferenciales para que se destinen a “la realización de obras de mejoras, refacción y/o acondicionamiento de inmuebles de oficinas para su refuncionalización a vivienda dentro del Área Céntrica”.

Los cuatro actores involucrados en la creación de la norma -el Banco Ciudad, el IVC, el Ministerio de Desarrollo Urbano y el Ministerio de Desarrollo Económico- vienen trabajando hace tiempo en la iniciativa y resta que definan montos, plazos y la parte operativa para ponerla en marcha.

Oportunidades en los grandes metrajes

Según un informe de Reporte Inmobiliario, “los valores promedio de publicación por m² registrados por Market Analytics de Reporte Inmobiliario, se ubicaban, a noviembre pasado, entre los 2.375 U$S/m² para las unidades de superficie más reducida y los 1500 U$S/m2 para los más amplios”. En este sentido, destacan que las oportunidades de inversión más llamativas son las de las unidades más amplias: “Es posible hallar una apreciable cantidad de ellas de buena calidad original de construcción pero con necesidad de refacciones profundas, con valores entre los US$1100 y los US$1300 por unidad de superficie, e incluso menos, a la espera de contraofertas”, detalla el reporte.

La próspera recuperación del área dependerá, de acuerdo a informe de Reporte Inmobiliario, a la coherente tasación de las propiedades allí, teniendo en cuenta el estado en el que están las unidades y la zona. Los desarrolladores podrían hallar oportunidades de inversión en edificios en block o en conjuntos apreciables de unidades. De otra forma, estos no podrían afrontar los costos y el avance del lugar quedaría suspendido nuevamente.

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