Claves para detectar problemas en la primera visita

Amor a primera vista. No solo sucede con las personas sino también con una propiedad. Entrar, recorrerla, quedarse encantado y no querer ver niguna más. Cerrar la búsqueda, hacer la reserva, avanzar con los trámites y mudarse a la casa soñada. Sin embargo, la arquitecta Liliana Abusier comparte un decálogo para saber qué mirar cuando se visita un departamento y así evitar sorpresas en la estructura una vez mudado:

• Observar el inmueble con detenimiento y sin apuro, hacer varias visitas en distintos momentos del día.
• Para detectar humedad por filtraciones -muchas veces tapada por pintura- fijarse en las paredes debajo de los antepechos de las ventanas; en los cielorrasos, en los bordes de las esquinas, para ver si están manchados. Si hay pisos de madera, fijarse si algunas tablas están más oscuras o de color negro, dado que eso indica que hubo agua.
• Es importante abrir todas las canillas y dejar correr el agua por unos minutos para observar si tiene presión suficiente y si el calefón o termotanque se enciende y apaga correctamente. También para ver si los líquidos fluyen bien en las rejillas y desagües.
• Poner en marcha los sistemas de calefacción, pisos radiantes y radiadores para asegurarse que no haya pérdidas y funcionen correctamente.
• Los depósitos de inodoro de pared muchísimas veces se rompen y filtran: hay que fijarse en el lado posterior de la pared si hay indicios de humedad, ya que los azulejos o cerámicas en el interior del baño esconden el problema.

• Prestar atención a los ruidos, cerrar y abrir persianas y aberturas exteriores para ver su estado. Muchas veces es imprescindible el cambio si la propiedad se ubica sobre una calle ruidosa.
• Observar bien la cocina porque si está muy engrasada y manchada puede deberse a que es insuficiente la ventilación o a que está tapada.
• También fijarse si la ventilación es suficiente en los baños.

En la misma línea, el abogado especializado en el sector, Mariano Esper afirma -que si bien es importante analizar el estado del bien- es fundamental visitarlo con un profesional en construcciones. La ley no establece ninguna prohibición específica respecto cuál debe ser el estado constructivo o de conservación de un inmueble que se vende. Por eso recomienda, además de constatar el funcionamiento correcto y el flujo de todos los servicios: presión del agua y del gas, potencia de la electricidad, entre otros, es conveniente precisar qué accesorios están incluidos en la operación. La ley establece que el objeto de la venta debe entregarse con todos sus accesorios, excepto acuerdo contrario (arts. 746 y 1140, Cód. Civ. y Com.). Aclarar en el contrato si algunos accesorios del inmueble -splits, ventiladores de techo, toldos- forman parte de la venta o no. Esto no es usual y sirve para prevenir futuros conflictos.

Otros puntos:

• Verificar que la unidad no se encuentre ocupado ni alquilado, ya que la ley no prohíbe que se venda un inmueble ocupado.
• Constatar la identidad entre lo construido y los planos inscriptos en el organismo estatal correspondiente. Es usual la existencia de diferencias que obstaculizan o retrasan la escrituración.
• Verificar si el inmueble está embargado, hipotecado, en sucesión o con alguna restricción legal, si el vendedor es único propietario o no y si tiene alguna restricción para vender.
• Si la propiedad es sede de la vivienda familiar, la ley exige la conformidad del cónyuge o conviviente inscripto.
• Cuando corresponda, solicitar copia del reglamento de propiedad horizontal y de los reglamentos internos aprobados (si existen) y consultar posibles restricciones vinculadas con el destino, uso, etc. de la propiedad, que modifiquen la decisión de comprarla.
• Precisar quién designará el escribano que intervendrá en la operación.
• La ley determina que el vendedor es responsable por defectos ocultos excepto pacto contrario (art. 1036, cód. cit.). Indicar en el acuerdo de venta si el vendedor es responsable o no por esos vicios.

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