Alquileres: cinco claves que hay que conocer si tenés que cerrar un contrato con la nueva ley

Esta semana, debutó una de las principales modificaciones que estableció la ley de alquileres (27.551): la primera actualización de los contratos en base a una fórmula que elabora el Banco Central. A más de un año de sancionada la norma, cuyo principal objetivo era proteger a los inquilinos de condiciones abusivas y subas de precio arbitrarias, el mercado inmobiliario atraviesa un escenario complejo. Con récord de avisos de venta y cada vez menos propiedades en alquiler, ¿se cumplió la teoría en la práctica? Hay al menos cinco claves que explican el complejo escenario actual.

1. Cada vez hay menos oferta y los precios se disparan

La ley de alquileres tuvo un fuerte impacto en el mercado inmobiliario. Uno de los contrapuntos más señalados dentro del sector fue la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación, algo que, según especialistas, empujó a los propietarios a “cubrirse” con los precios de antemano con un efecto inmediato: aumentos desmedidos que en algunos casos alcanzaron al 100% en comparación a los valores de la prepandemia. A su vez, las condiciones que impuso la norma hicieron que muchos dueños prefirieran poner sus inmuebles a la venta (resignando precio) antes que alquilarlos (caros), lo que llevó a que disminuyera la oferta. Estos dos factores explican, en parte, la importante suba de los valores que sufrieron los alquileres tras la aprobación de la ley.

En lo que va del año, los precios de los alquileres se incrementaron en un 22,46% y, entre mayo de 2020 y este año, el aumento registrado fue del 71,33%. Esto implica que, actualmente, para vivir en un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, una familia con dos sueldos netos mensuales de un Administrativo Categoría F con cinco años de antigüedad y presentismo debe invertir el 27,54% de los ingresos en la vivienda. El promedio de los últimos tres años es de 25,49%.

Para Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, la ley “es equitativa, porque perjudica a propietarios e inquilinos por igual, ya que las condiciones desalientan la inversión inmobiliaria”, llevan a que disminuya la cantidad de propiedades en oferta y aumenten los precios. Así, el mercado de los alquileres está distorsionado, con récord de avisos de venta publicados, menos inmuebles en oferta de alquiler y precios de los contratos que definen los mismos dueños al mejor postor sin escuchar las tasaciones de los brokers.

“Muchos propietarios que antes alquilaban su inmueble de forma residencial, en edificios mixtos cuando el reglamento permite la coexistencia de oficinas y viviendas, están alquilando como oficina porque pueden imponer indexación trimestral y semestral según el índice que pactan las partes”, explicó el especialista sobre las formas que encuentran propietarios e inquilinos para “escapar” de la ley y hacer arreglos particulares y privados.

En el mismo sentido, José Luis Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, reconoció que, aunque aún no es una práctica generalizada, cada vez más inquilinos y dueños buscan cerrar contratos por fuera de la ley. El camino más utilizado es el de la firma de un contrato de comodato, por el cual una persona (llamado comodante) le presta a otra (comodatario) una cosa (en este caso un inmueble) de manera gratuita. La parte del pago se estipula en un documento separado, usualmente un contrato de mutuo o pagaré. De esa manera, tienen la posibilidad de incluir en el contrato de comodato las condiciones que la actual ley prohíbe y que eran usuales en cualquier contrato de alquiler anterior. Por ejemplo, se regulan con mayor libertad los plazos del alquiler o la cantidad de meses que se piden como depósito de garantía, otro de los puntos criticados de la nueva norma.

“Que no se pueda pedir más de un mes de depósito, con la inflación que tenemos, lleva a que el monto se deprecie y no llegue a cubrir muchos gastos o reparaciones que suelen quedar pendientes al finalizar el contrato. Además, el depósito ahora se devuelve actualizado al finalizar el contrato, por lo tanto el propietario debería invertir el dinero o hacer algo para que esa diferencia no la ponga de su bolsillo”, señaló Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

Por todo eso, los arreglos por fuera de la ley de alquileres cada vez son más mencionados por propietarios e inquilinos. Se trata de grises que difícilmente sean detectados por el orden público, a menos que las partes tuvieran un conflicto y terminaran en un juicio.

2. Empezar un contrato con la nueva ley es más caro

Al haberse cumplido un año de la sanción de la ley, todos los ojos se posan sobre los efectos que tuvo la norma en el mercado inmobiliario, con el objetivo de analizar si cumplió su misión y benefició a los inquilinos. Las cifras no dejan entrever un escenario alentador: un punto clave es que quienes tienen que arrancar un nuevo contrato de alquiler pagan en promedio $10.000 más que los que lo renuevan por una unidad de similares características.

Según se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Bryn, el precio promedio de un alquiler publicado por un departamento de dos ambientes de 30 m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) actualmente gira en torno a los $37.575 al mes. Son $10.135 más que los $27.440, el valor mensual que estaría pagando por la misma unidad un inquilino cuyo contrato hubiera estado regido por las actualizaciones escalonadas (de entre 15 y 20% de ajuste cada seis meses) que se realizaban antes de que se aprobara la nueva norma y $7840 más que lo que le cuesta a un inquilino el alquiler cuyo contrato se actualiza de acuerdo al ICL (Banco Central) establecido por ley ($29.735). Estos números muestran que, a quien tiene que renovar el contrato a partir de julio, le conviene mantener el contrato porque si sale al mercado en busca de un departamento con las mismas características, el alquiler le costaría 25% más que si optara por quedarse en donde vive.

3. La fórmula que calcula el aumento

Desde esta semana, al cumplirse un año de la nueva ley, para saber cuánto aumentan los valores, inquilinos y propietarios deben consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

De acuerdo a ese índice, desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, un año después, los precios de los alquileres deben actualizarse un 41%. Los contratos que están alcanzados por la suba son únicamente los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma, es decir, aquellos que se cerraron a partir de hace un año atrás. No hay una cifra oficial de cuántos son en total ya que, aunque deberían, no todos están registrados en la AFIP (desde marzo tendrían que estar informados).

En relación al debut del ICL, el dato es que el aumento de los alquileres se dio por debajo de la inflación -que fue del 48,8 por ciento según el último relevamiento del Indec- y el incremento del UVA (43,93 por ciento), aunque por encima del aumento del RIPTE (sueldo promedio empleado en relación de dependencia), que subió un 33%.

¿Qué significa esto? Principalmente, que los inquilinos que hoy deben iniciar un contrato nuevo se vieron perjudicados económicamente con la ley. Bryn señaló que, al alquilar, los propietarios “siempre intentan cubrirse de la inflación” y, con el índice, “el aumento se da por debajo de la expectativa que tienen”. Y sostiene que “esto genera parte del efecto negativo, como lo que se está dando: que haya menos oferta de departamentos y que los dueños pongan valores muy altos para arrancar, porque saben que hacia adelante los ajustarán de acuerdo al ICL elaborado por el Gobierno y acorde a lo que marque el Banco Central”.

4. El aumento del contrato varía según la fecha en la que se cerró

Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se realiza el aumento. El resultado se obtiene al tomar el precio actual del alquiler, que será ajustado, y dividirlo por el valor del índice de acuerdo a la fecha de inicio del contrato. Después, se debe multiplicar esa cifra por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler.

En definitiva, la fórmula a aplicar es: el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta que vuelva a actualizarse.

Un dato clave que puso sobre la mesa Federico González Rouco, economista especializado en el sector inmobiliario, es que “el día en el que se firmó el contrato importa y mucho porque si arranca en la primera semana de julio, el aumento será del 41,6%, pero si arrancó en la última semana de julio, del 45%. Para agosto, va desde 46 por ciento a 48%”, advirtió.

5. La mayoría de los inquilinos no se siente respaldado por la norma

Más allá de los análisis e índices (porque los números siempre son fríos), la vivencia de los inquilinos en la práctica marca una realidad sumamente compleja. Según un estudio realizado por el portal ZonaProp, a un año de la sanción de la ley, un 68% de los encuestados no se siente respaldado por la norma vigente.

Los motivos son varios: la mayoría de ellos señala el aumento significativo que tuvieron los precios, mientras que otra parte percibe que, tras su aprobación, existe menos oferta de propiedades en alquiler. A su vez, un grupo más reducido, un 7%, asegura que, debido al panorama actual del mercado locativo, aún no encuentra un nuevo hogar para mudarse.

Conseguir un lugar donde vivir nunca fue tarea fácil, pero con el escenario que atraviesa el mercado inmobiliario, se convirtió en una verdadera odisea para los inquilinos. Según se desprende del relato de las personas que comenzaron una búsqueda en los últimos meses, elegir un departamento en Capital Federal es una misión casi imposible: los anuncios en los sitios desaparecen a las pocas horas de publicarse, las condiciones que exigen los propietarios son desmedidas y los precios no son, en muchos casos, “acordes” a las características del inmueble.

En esa línea, un 36 por ciento de los inquilinos encuestados por ZonaProp afirma que el valor de renta de su vivienda aumentó entre un 30 y 50% en comparación con las cifras previas a la pandemia de coronavirus. En tanto, un 28% respondió que el incremento fue mayor al 50%, y un 23% contestó que la suba representó entre un 10 y 30%. Solo el 8% de los consultados sufrió incrementos mayores al 100%.

Por la baja renta que deja alquilar un inmueble y las condiciones que impuso la nueva norma, cada vez son más los propietarios que prefieren vender barato que alquilar caro. Esto lleva a que, semana tras semana, haya récord de avisos publicados, mientras que las opciones para los inquilinos cada vez son menos. Según el informe, un 39% de ellos se encuentra en una situación límite que no le permite mudarse. De ese grupo, a su vez, un 37% asegura que la falta de inmuebles en el mercado le dificulta encontrar un hogar para vivir.

Mientras el problema de algunos pasa por encontrar un inmueble que tenga más espacio al aire libre, un 27% no consigue ningún departamento en alquiler que pueda pagar y un 19% quiere mudarse porque el dueño de la propiedad aumentó mucho el valor de la renta. En total, un 5% necesita sí o sí conseguir un nuevo lugar porque no puede afrontar el pago del alquiler actual.

Más de la mitad de los inquilinos argentinos (53%) destaca que algo que facilitaría sus planes de mudanza es que las condiciones de alquiler fueran más flexibles. Un 42% cree que colaboraría una mejora de la situación económica en general y un 34% destaca como relevante -a la hora de cambiar de hogar- que se permitan mascotas en la propiedad.

El panorama es adverso y cómo evolucionará, es incierto. Los propietarios, principales detractores de la ley, se enfrentan a un mercado en el que el stock de inmuebles en oferta se acumula al tiempo que los precios disminuyen, pero prefieren esperar o vender barato antes que colgar el cartel de alquiler. Mientras tanto, los inquilinos luchan contra la caída del ingreso y pelean por las pocas opciones a su alcance. Hasta ahora, el Gobierno no anunció ninguna modificación que aliviane la carga que acarrea el sector.

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