Casas en zona norte: los precios de venta están subiendo, qué impulsa el aumento y qué pasa con los alquileres

Hace un tiempo que, pese al éxodo que comenzó pospandemia desde la ciudad hacia las zonas suburbanas, los valores de las casas en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) no resistían y desciendían a los niveles más bajos registrados desde 2018.

Sin embargo. por primera vez desde 2020 el precio de venta de las casas ubicadas en zona norte demuestran una reversión en la tendencia y ascienden un 1,8% en el primer trimestre del año, según un estudio realizado por Zonaprop. La mayor suba se registra en unidades pequeñas, de hasta tres ambientes, mientras que las unidades más grandes, de cuatro ambientes, ascienden a un menor ritmo.

“Se percibe un aplanamiento de la curva que venía con tendencia a la baja desde 2020, a causa del impacto de la Ley de Alquileres”, mencionó Leandro Molina, director de Zonaprop. Otro factor que afecta la suba de precios es que desde mayo de 2022, la oferta de casas en GBA norte disminuyó un 8% y el stock de propiedades desciende.

“Los precios bajaron 40% en dólares en cuatro años y generaron interés en ahorristas en dólares que ven un cambio de ciclo”, señaló a LA NACION Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario. También explicó que el producto “casa” es muy buscado en el corredor norte por un porcentaje de la poblacion que no necesita ir a la ciudad todo los días.

El valor promedio del metro cuadrado se ubica en US$1481, por lo que una casa promedio de dos dormitorios y 150 m² cuesta US$215.200. A su vez, una propiedad con tres dormitorios y 200 m² alcanza los US$305.300.

Nordelta se posiciona como la zona con el valor más alto de metro cuadrado en el ranking de precios por barrio (US$2160 dólares/m²), con Troncos del Talar (US$2089/m²) y La Lucila (US$1954/m²) por detrás. Por otra parte, en la zona media se ubican Parque San Ignacio (US$1281/m²), Pablo Nogués (US$1206/m²), Presidente Derqui (US$1131/m²). Los valores más accesibles se encuentran en Villa Libertad (US$606/m²), José C. Paz Centro (US$634/m²) y Billinghurst (US$662/m²).

Entre los municipios con la mayor amplitud de precio, en Tigre se encuentran valores que oscila entre US$790 y US$2160/m².

¿Cuánto cuesta alquilar en la zona norte del Gran Buenos Aires?

Con una oferta tan reducida y alta demanda, el alquiler medio de una casa de dos habitaciones y 150 m² se ubicó en $366.900 en el mes de abril. Asimismo, una propiedad con tres habitaciones y 200 m² se alquila por $507.700 por mes. Este tipo de propiedades reflejan un incremento del 21,9% en 2023, levemente por encima de la inflación. Esto se mantiene parejo con los aumentos que se ven en departamentos de la zona norte (22,2%).

Troncos del Talar es el barrio de zona norte con los precios de alquiler más elevados ($491.908 mensuales), le siguen Nordelta ($432.223 mensuales) y San Fernando ($427.968 mensuales). En contraposición, los más económicos son San Miguel ($165.423 mensuales), Fátima ($238.583 por mes) y Presidente Derqui ($239.512 por mes).

¿Qué rentabilidad deja?

La rentabilidad en las casas de GBA Norte se incrementa desde junio de 2020, actualmente se ubica en 6,02% anual. Esto quiere decir que se necesitan 16,6 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 4% menos que un año atrás. En el caso de los departamentos, este porcentaje se ubica en 3,24% anual. Es decir, se necesitan 30,8 años de alquiler para recuperar la inversión de compra. Los barrios más rentables a la hora de invertir son San Fernando (9,0%), Boulogne Sur Mer (7,4%) y Pilar Sur (7,4%).

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