Impuesto inmobiliario de Provincia (ARBA): los cambios y por qué hay tanta confusión sobre cuánto aumentará

Se derogó el anexo que establecía los coeficientes que se utilizarían para calcular la actualización para las cuotas del impuesto inmobiliario. De esta forma, aún no se conocen cómo se actualizarán las cuotas durante el 2024, cuotas que hasta hace poco eran fijas a lo largo del año.

Ante la derogación del Anexo Único de la R.N. (ARBA) Nº 8/2024, que había aprobado el cálculo de los coeficientes de actualización de las cuotas 2 y posteriores de los Impuestos Inmobiliario y Automotores, César Litvin, contador público del estudio Lisicki Litvin y Asociados, explica que la resolución señala que: “Esta medida busca brindar mayor flexibilidad a ARBA en el contexto de fluctuación económica actual”. Por su parte, opina que la “mayor flexibilidad representa más discrecionalidad para cobrar más impuestos”.

“El objetivo de estos coeficientes de actualización de la cuota vendría a ser mantener el valor, un valor similar por el efecto que tiene la inflación”, señala el contador tributarista Sebastián Domínguez. “Si el coeficiente es razonable, mantendría en términos reales el impuesto. El problema está en las personas que no se les actualiza su ingreso por la inflación, entonces tienen que pagar el impuesto inmobiliario ajustado por el coeficiente similar a la inflación, pero sus ingresos no aumentaron a ese ritmo”, agrega Domínguez.

Por su parte, Santiago Saenz Valiente, contador, tributarista y socio de SSV & Asociados, opina que “va en línea con todos los aumentos de recaudación que está haciendo el gobernador Axel Kiciloff en la Provincia, y la flexibilidad es una excusa para producir un aumento incluso mayor a lo razonable”.

¿Qué es el impuesto inmobiliario?

Se trata del tributo sobre la propiedad inmobiliaria que aplican todas las provincias argentinas y la ciudad de Buenos Aires. En el caso de la Provincia de Buenos Aires, es recaudado por la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA). El tributo “básico” corresponde en forma individual a una propiedad y el impuesto “complementario” se carga en caso de poseer un conjunto de inmuebles dentro una misma planta. Se paga en cinco cuotas a lo largo del año.

Antes de la reciente resolución, las cinco cuotas que se pagaban del impuesto inmobiliario eran iguales. El cálculo del impuesto se realizaba a principio de año en función de la base imponible que da ARBA, aplicando una tabla de alícuotas progresivas con el tope de aumento que fija la ley respecto al año anterior.

A partir de ahora, no serán más cinco cuotas con el mismo valor, sino que cada cuota se actualizará por un coeficiente. De todas formas, todavía no se pueden calcular esos coeficientes, ya que, tal como afirma Sebastián Domínguez: “Lo que establece la norma que se publicó hoy es que, antes de que llegue el momento de pagar la segunda cuota de este año, se pondrá a disposición el cálculo. Quizás sea durante marzo o en los primeros días de abril, mes en que se tiene que abonar esta cuota”.

La ley tarifaria de este año introdujo algo que hasta ahora no estaba: ARBA aplicaría un coeficiente que se establecería para actualizar esas cuotas. Ese coeficiente fue reglamentado en una normativa que al momento de la emisión de las cuotas 2 y posteriores del impuesto inmobiliario y automotores, se iba a calcular de acuerdo a una metodología que está en el anexo de esa resolución. Antes de que se lleve a cabo, ahora se sustituye ese artículo de la resolución que remitía al anexo. Lo que hace es establecer que el coeficiente va a ser calculado por ARBA al momento de emitir las cuotas, de acuerdo a la ponderación de variables económicas que el organismo recaudador realice y hasta el límite de lo que establece el artículo 137 de la ley tarifaria.

En otras palabras, Domínguez aclara que “en definitiva no está más el anexo, el cálculo va a ser en base a un análisis que va a realizar ARBA, que todavía no se sabe cuál es, y cuando llegue el vencimiento de cada cuota, va a establecer ese coeficiente y va a generar los montos con ese coeficiente actualizado”, explica el contador.

¿Quién paga el impuesto inmobiliario?

En todos los inmuebles el pago del impuesto inmobiliario corresponde al propietario. En el caso de los alquileres, de acuerdo a los contratos firmados bajo la ley ya derogada, el impuesto inmobiliario estaba a cargo de los propietarios, por lo que aquellos que tengan vigentes contratos firmados bajo la ley de alquileres sancionada en julio 2020 y derogada en diciembre 2023 pero que siguen vigentes hasta su finalización, será el propietario quien tendrá que asumir este costo adicional.

Domínguez detalla lo que sucede si el propietario tiene más de un inmueble en la provincia de Buenos Aires: “Cada inmueble se analiza por separado y después se examina en qué escala cae de acuerdo a la sumatoria de bases imponibles para determinar el aumento que le corresponde”.

En la ciudad de Buenos Aires este mismo impuesto se actualiza en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la misma ciudad. En detalle, se aplica el índice de cinco meses para atrás. Por ejemplo, en enero del 2024 se aplica el IPC de CABA de agosto 2023, en febrero el de septiembre y así sucesivamente.

Para el especialista, la línea divisora de la General Paz define qué tan brusco es el impacto del aumento. “En la ciudad hay una actualización pero no es tan brusca como la que se pretende en la Provincia”, dice.

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