Alquileres: la decisión que deben tomar los dueños si no quieren tener “la propiedad parada”

“Hoy se puede pelear el precio”, señalan los especialistas del mercado de los alquileres. Luego de la derogación de la ley de alquileres, el 29 de diciembre de 2023 -cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia de Javier Milei- cambiaron las reglas del juego: aumentó la oferta de publicaciones de propiedades en alquiler -un 184% en lo que va de este año, de acuerdo a datos de Zonaprop-; los valores de publicación dejaron de aumentar por encima de la inflación -un 2,3% en mayo, con una inflación del 8,8% en abril (el último dato registrado)-; los nuevos contratos se cierran por dos años, en pesos y con ajustes trimestrales o cuatrimestrales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC); y hasta entró al tablero algo impensado hasta hace poco tiempo: la posibilidad de la contraoferta.

“La desregulación de los alquileres permitió que el sector recobre vitalidad”, afirma Diego Frangella, nuevo presidente del Colegio Inmobiliario. Los propietarios comienzan a ver las consecuencias de la derogación de la normativa y la ansiedad por ocupar sus viviendas se hace latente: los inmuebles que antes se reservaban en en pocos días al mejor postor y, a veces, hasta sin verlos, ahora pueden pasar semanas publicados en el mismo sitio y se muestran en cualquier momento del día, sin importar la hora, con tal de alquilarlo.

La dinámica se dio vuelta en pocos meses: en los últimos tres años los departamentos estaban vacíos porque los dueños no querían alquilar bajo la ley y los inquilinos estaban desesperados por conseguir vivienda; ahora, los locatarios tienen amplia oferta, pueden elegir y hasta pautar ciertas condiciones, y los propietarios deben aceptar las nuevas reglas para poder tenerlos ocupados.

Con las nuevas pautas que marca el mercado de alquileres, si los dueños no quieren tener la propiedad parada durante semanas, deben comenzar a aceptar la posibilidad de la contraoferta por parte de los inquilinos, quienes, con más opciones en el mercado, terminan eligiendo la propiedad que más les conviene. “La demanda sigue siendo la misma, pero, al haber mayor oferta, el tiempo de concreción es más largo. Por eso siempre es preferible tener el departamento alquilado que vacío”, agrega Frangella. Por lo que, en algunos contratos ya se pueden observar reducciones en términos nominales de los valores: “Se están cerrando contratos con los precios de publicación de diciembre”, afirma.

En esta línea, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explica que la derogación de la normativa permitió una mayor libertad contractual entre las partes involucradas. Aunque la ley, cuando fue sancionada, tenían la intención de proteger a los inquilinos, en realidad, generó una escasez de oferta y precios inflados. Ahora, con una mayor oferta y menos requisitos por parte de los propietarios, los locatarios tienen la capacidad de negociar precios más favorables. “En la mayoría de los casos los inquilinos pueden hacer propuestas y pelear el precio, con rebajas de entre un 10% y hasta un 20% menos que el precio inicial de publicación. Hoy, con las subas de los costos de las expensas y de los impuestos, el locador prefiere resignar esos porcentajes y alquilarlo a tenerlo vacío”, asegura el abogado.

“El año pasado, había personas que alquilaban sin mirar el departamento porque no tenían adónde ir a vivir. Pero ahora si el inquilino no está conforme con el inmueble, puede encontrar otro rápidamente”, explica Abatti, y sostiene que los locadores tienen que disminuir sus exigencias porque “ya se están empezando a ver inmuebles vacíos que no se alquilan”.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, concuerda con los demás expertos y destaca que la competencia en el mercado llevó a un ajuste de precios más realista, los propietarios ya no pueden imponer tarifas excesivas. Anteriormente, la falta de opciones obligaba a los inquilinos a aceptar condiciones desfavorables, pero ahora, la situación cambió a su favor. “Actualmente, un propietario que pida una barbaridad por un departamento que no lo vale, hoy no lo va a alquilar. Antes (de la derogación de la ley), con tal de conseguir una vivienda, los locatarios reservaban un inmueble sin verlo, era una situación muy angustiante porque no había opciones”, agrega.

En números, el alquiler de un departamento de un ambiente en promedio en la ciudad se ubica en los $383.954 por mes, un dos ambientes se puede alquilar por $440.072, mientras que un tres ambientes lo hace por $588.039, de acuerdo a los datos de Zonaprop. Los barrios con los alquileres más caros son -en valores de dos ambientes-: Puerto Madero ($1.052.056), Palermo ($505.329) y Colegiales ($491.794). Mientras que por el lado contrario se encuentran: Lugano ($292.018), Mataderos ($342.813) y Liniers ($357.222).

La situación en el mercado premium

A diferencia del mercado inmobiliario general, en un sector más premium de la ciudad, como en Recoleta, Belgrano, Las Cañitas, donde comercializa propiedades Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, la contraoferta es casi nula. “El interesado llega porque está conforme con el precio de publicación, no hace una contraoferta”.

Pero, lo que sí sucede es que los precios de publicación se mantienen durante uno o dos meses, algo impensado el año anterior, a pesar de los aumentos de la inflación, y hasta en situaciones concretas terminan bajando porque no se alquilan.

La broker inmobiliaria afirma que hay menos firmas de contratos, y por consecuencia la oferta crece. “Muchos de los inmuebles que se publicaron hace dos meses siguen vigentes en las plataformas. Principalmente los de uno y dos ambientes”. Esto se da porque “las personas se toman más tiempo para alquilar porque pueden analizar distintas opciones que antes (con la ley de alquileres) no había”.

Qué pasa con los contratos firmados luego de la derogación de la ley de alquileres

Un dato clave a tener en cuenta es que los primeros contratos de alquileres vigentes, que fueron firmados en enero -luego de la derogación de la ley- con una actualización trimestral en junio se verán atravesados por su segunda actualización. “Muchos de estos acuerdos, que se ajustan cada tres meses y por IPC, hoy presentan valores por encima de los de mercado”, explica Balayan. Esta situación se da porque, al ajustarse por inflación (el último índice publicado por el Indec es de abril 2024, con una inflación trimestral acumulada del 30,21%) están muy por encima de los incrementos de los inmuebles publicados, que en los últimos tres meses sufrieron aumentos en las publicaciones del 6,1%.

“En estos casos (de ajustes de alquiler con IPC), muchos inquilinos están pudiendo renegociar los ajustes con los propietarios, algo que con la ley no pasaba. Hoy están dadas todas las condiciones para que haya negociación”, explica Balayán.

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