Alquileres: las dos razones por las que quien busca un departamento tiene que apurarse

Después de varios meses de desaceleración, el mercado de los alquileres registró, por primera vez desde febrero de 2024, un aumento significativo en los precios de publicación de departamentos en agosto, superando la inflación: los precios en agosto subieron 4,5% con respecto al mes anterior, de acuerdo a los últimos dato de Zonaprop, mientras que la inflación fue del 4% en julio (el último mes relevado).

Este incremento no solo representa el mayor aumento desde principios de año, sino que también refleja una desaceleración en la baja de los precios por segundo mes consecutivo. En julio, el aumento había sido de 3,3%; en junio, 2,2%; en mayo, 2,3%; en abril, 1,9%; en marzo, 1,3% y en febrero, 2,9%.

“El aumento en el precio de los alquileres tiene relación con la evolución de la inflación. Si bien el incremento de agosto está décimas por encima de la inflación calculada por el REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), actualmente el precio de los nuevos contratos corre al mismo ritmo que los datos del IPC (Índice de Precios al Consumidor)”, señala Leandro Molina, director del portal inmobiliario. “Además, la oferta todavía no convalida la demanda, lo que impacta en los valores”, agrega.

En búsqueda del equilibrio

“El mercado de alquileres sigue buscando un valor de equilibrio y en lo que va del año el precio de publicación de las ofertas cayó en términos reales”, comparte Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

De esta manera, los valores de los nuevos contratos acumulan una suba del 144,3% en los últimos 12 meses, avanzaron por debajo de la inflación (263,4%% en julio de 2024, la última medición) y por debajo del ajuste del ICL (244,5%) hasta el momento. Estos acuerdos hoy se establecen de acuerdo a la libertad contractual, a partir de la derogación de la ley de alquileres plasmada en el DNU de Javier Milei el 29 de diciembre de 2023; mientras que aún continúan en vigencia los contratos bajo la misma: los que se actualizan anualmente por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y los que aumentan cada seis meses por Casa Propia. Estos se cerraron luego de la actualización de la ley a fines de octubre del año pasado.

Sobre esto último hizo referencia Federico González Rouco, economista especializado en vivienda: “En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse por parte del propietario y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”.

El mercado parece haber alcanzado un equilibrio, con una caída del riesgo para los propietarios y las barreras de entrada. “La clave es que ya bajó más del 40%, por lo que no va a bajar por siempre, al igual que la oferta de los departamentos en alquiler”, asegura Rouco. Este escenario es el que los especialistas esperaban: un contexto similar al que sucedió entre 2013 y 2018, con valores que se mantendrán mes a mes, “a veces subirán un poco y a veces bajarán, pero son números estables”, añade el economista.

Por qué bajó la oferta de departamentos en agosto

Después de un sostenido incremento en la oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) a partir del reacomodamiento del mercado luego de la derogación de la ley a fin del año pasado, un informe revela un cambio de tendencia: en agosto, la oferta de departamentos en alquiler disminuyó un 5,87% con respecto al mes anterior, marcando un descenso después siete meses, de acuerdo a los datos aportados por el Colegio Inmobiliario.

El relevamiento señala que, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres el 29 de diciembre de 2023, la oferta de alquileres en CABA experimentó un crecimiento significativo del 177,91% en los primeros siete meses del año. Este aumento fue impulsado por la expectativa de cambios en las condiciones de los contratos, lo que llevó a muchos propietarios a volver a poner en el mercado propiedades que habían sido retiradas.

¿Qué significa esta disminución? Los analistas concuerdan con que esta reducción se debe a una estabilización del mercado inmobiliario en el que los propietarios se adaptaron a las nuevas reglas establecidas por el DNU y volvieron a volcar sus unidades al alquiler.

Además, los analistas no prevén un escenario con barrios en los que la oferta de departamentos sea casi nula como ocurrió en el pasado cuando estaba en vigencia la ley de alquileres en su punto más crítico. En lugar de ello, consideran que esta baja es una consecuencia natural del reacomodamiento del mercado y de que los departamentos en oferta están siendo alquilados.

Cuánto cuesta alquiler en la ciudad de Buenos Aires

En números concretos, el promedio del alquiler de un monoambiente se ubicó en agosto en los $407.026 mensuales, mientras que un dos ambientes cuesta $485.881 y los de tres ambientes se ofertan en promedio en los $656.551 por mes. De acuerdo a estos valores, se puede visualizar que en lo que va del 2024 el precio acumuló un incremento del 45%, por debajo de la inflación, derivando en una caída real del 49%.

En cuanto a los valores por barrio, con precios de referencia por un dos ambientes: Puerto Madero continúa como la oferta más cara para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires, con un precio medio de $1.019.112 mensuales. Le siguen Palermo $549.806 y Núñez $537.217. Mientras que por el lado contrario, se encuentran Lugano, Floresta y Parque Avellaneda con las opciones más económicas del mercado, con precios que rondan los $320.165, $409.994 y $413.039 por mes, respectivamente.

Por su parte, los barrios con los precios medios de la ciudad se encuentran:

• Parque Chas: $506.228
• Paternal: $478.392
• Villa Devoto: $464.595
• Villa Luro: $455.760
• Monte Castro: $439.878

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