Caen los precios de las casas en zona Norte y tocan el valor más bajo de los últimos tres años

Ni las áreas más consolidadas soportan la caída de precios que hoy marca el pulso del mercado inmobiliario. Pese al éxodo que comenzó el año pasado desde la ciudad hacia las zonas suburbanas, producto de la pandemia y el aislamiento, los valores de las casas en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) no resisten y descienden al nivel más bajo registrado desde 2018.

Según se desprende del informe de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UdeSA), en noviembre, el valor del metro cuadrado de casas en GBA Norte cayó un 0,4% con respecto a octubre. En tanto, la comparación interanual arroja un descenso mucho menor: el precio de esas propiedades disminuyó un 8,9% en los últimos 12 meses.

Así, el precio registrado en noviembre de 2021 es el menor que se observa en el aglomerado desde enero de 2018 (promedio US$915/m²). Sin embargo, al analizar el mercado de venta de casas es importante hacer una lectura más micro. Es que, según explica a LA NACION Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, que maneja la zona del corredor Bancalari, Nordelta y Pilar, en algunos barrios los valores se encuentran a la baja, pero en otros sucede todo lo contrario.

“Las casas en barrios más antiguos están bajando de precio, mientras que en los más nuevos suben”, indica el broker. En Bancalari, Pilar e incluso Nordelta los valores descienden, excepto en algunos barrios donde, ante la alta demanda, aumentan. “La baja de valores no es en todos lados por igual. En general, la regla es que han bajado, pero las excepciones son grandes”, detalla. En los barrios más consolidados, Benvenuto indica que la caída alcanza el 15% y ejemplifica: “Una casa en Nordelta que podía estar en US$1 millón hoy está en US$850.000″.

En la misma línea, Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos premium de zona Norte, sostiene que no se puede generalizar al hablar de descenso de precios. En Pilar, los valores de las casas ubicadas en los barrios sobre la Panamericana “bajaron bastante”, mientras que los de aquellas emplazadas en lotes “más alejados” aumentaron. “Se empezó a compensar porque la ubicación y distancia de accesos pasó a ser más relativa, debido al efecto home office”, explica.

Según Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, la caída de los precios de las casas es aún más grande que la que marcan sus pares. En Florida, Vicente López y Martínez puede alcanzar el 35% desde 2018. “Teníamos casas que estaban en US$680.000 y hoy se venden a US$440.000. También había propiedades en US$250.000 y se vendieron en US$160.000 y otras en US$330.000 que fueron adquiridas por US$240.000, lo que demuestra que todas marcan el mismo promedio de baja”, indica y sostiene que los valores descienden “por el poder adquisitivo del dólar”. “Así si uno equipara el valor de 2018 y de 2021, hoy la propiedad estaría más cara considerando esa variable”, dice.

La baja de precio se evidencia sobre todo en el valor de cierre y no tanto en el de publicación, lo que para Benvenuto demuestra que, en algunos casos, los propietarios se encuentran más abiertos a negociar. “En general no hay apuro por vender, pero en algunos espacios sí”, afirma. “Las oportunidades están en todos lados: en donde bajó el precio porque comprás más barato que hace dos o tres años y en donde subió el precio también, porque hay barrios que están avanzando y seguirán subiendo a futuro, por lo que las propiedades valdrán más y más”, agrega.

A qué se debe la caída de precios

Javier Igarzábal, titular de DIC Propiedades, inmobiliaria con sucursales en zona norte y la ciudad de Buenos Aires, afirma que los valores de los inmuebles se encuentran en caída desde 2018. “En 2019, la baja de precios comenzó por situaciones políticas y económicas. En 2020 y 2021, se agudizó aún más por la pandemia”, dice. Como consecuencia, el stock de unidades en venta se empezó a acumular y empujó los precios hacia abajo. “A su vez, la ley de alquileres también hizo que más dueños decidieran deshacerse de sus propiedades, lo que incrementó la cantidad disponible”, agrega.

A su vez, Mariano Canedo, broker de Century 21 Canedo, remarca que los precios van de la mano de la demanda y la oferta. “En 2017, hubo un incremento muy grande a raíz de los créditos hipotecarios. Fue un momento donde las solicitudes aumentaron de tal manera que provocaron el incremento de los valores. Al terminarse los créditos, sumado el gran aumento del dólar, en ese momento alrededor de $20, provocó que la demanda baje y que cada día haya más inmuebles en oferta”, analiza. Además, precisa que los barrios más favorecidos en relación al interés de los compradores fueron Pilar del Este, San Sebastián y Puertos.

De acuerdo al informe de Mercado Libre, la caída de los precios se da por “la situación económica del país”. “Por un lado, entre enero de 2018 y noviembre de 2021, se registró un aumento en la oferta de propiedades ya que, tanto por la ley de alquileres como por las restricciones al acceso de moneda extranjera, la operación de venta pasó a ser una opción más atractiva desde el punto de vista del propietario”, indica el escrito. En ese período, la cantidad de publicaciones activas aumentó un 136%. Al mismo tiempo, la caída del poder adquisitivo en dólares y las restricciones al crédito dificultaron el acceso a inmuebles. Eso se evidencia en el siguiente dato: entre enero de 2018 y noviembre de 2021, las visitas por publicación cayeron un 68,4%, de acuerdo a Mercado Libre.

En este escenario, según destaca Igarzábal en su análisis, el metro cuadrado en pozo es el que más resiste la baja de precio. En ese sentido, Daniela Pérez de Graffe, directora comercial de Grupo Coria, cuenta: “Los desarrollos a estrenar en Pilar no registraron caída en sus precios en el último año, por el contrario, Pilar ha sido una de las zonas de más auge y revalorización de proyectos nuevos”.

La especialista sostiene que la zona mantuvo altos valores de rentabilidad en dólares. “Una unidad de dos ambientes en Altos de la Cañada, cuyo precio inicial fue de US$45.000 en octubre de 2020, 12 meses después se vendió a US$57.750, lo que generó una ganancia del 28% para inversores”, detalle. A su vez, agrega que el retorno de esas unidades alquiladas de forma temporaria asciende a 9% anual.

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