Cae el regateo en la Ciudad: por qué los precios de las propiedades se negocian menos

Pese a que la cantidad de propiedades en venta bate un nuevo récord todos los días y el mercado inmobiliario no logra despegar, los precios de las operaciones cada vez se negocian menos en la Ciudad de Buenos Aires. Así se desprende de un nuevo informe que pone sobre la mesa un dato impensado en el actual escenario que atraviesa el sector.

De acuerdo al Registro de Operaciones Inmobiliarias, realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, el porcentaje de negociación o regateo bajó al 9,3% en 2021 después de llegar al 12% en 2020. Sin embargo, el número aún se encuentra lejos del promedio histórico, que gira en torno al 5%.

De la mano de este dato, hay otro muy importante que puede explicar por qué los compradores ahora negocian menos el valor de cierre de la operación, aún en un mercado donde la cantidad de inmuebles en oferta asciende a 161.129, según datos del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn: se trata de la caída de los precios de publicación con respecto al valor inicial. El informe señala que esa cifra llega al 15,8% en 2021. Recoleta y Belgrano, en el corredor norte, fueron los barrios más golpeados con caídas del 19,8% y del 15,6% respectivamente.

Por qué cae el regateo

El dato llama la atención en un contexto en el que hay al menos 10 departamentos en venta en cada manzana porteña, una cifra superior a la registrada en años anteriores. Para Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima y quien participó en la realización del informe, los porcentajes de negociación caen con respecto a 2020 principalmente por dos razones: “En primer lugar, los valores de publicación se han ido sincerando a la baja por la falta de operaciones y por otro lado, las propiedades ya llevan dos años de fuerte ajuste y ya queda menos recorrido a la baja”.

En la misma línea opina Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, que remarca que el factor clave en el fenómeno de caída del regateo es el precio inicial al que se publican los inmuebles, que ya es más bajo que hace dos años. “Al sincerarse los valores de publicación, el porcentaje de contraoferta aceptada tiende a disminuir”, explica.

Actualmente, el 32% del total de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires fueron retasados a la baja en los últimos seis meses. El dato se desprende del index de ZonaProp, que señala que en 2017, el porcentaje de retasados se ubicaba en 18%. El descuento promedio efectuado en los últimos seis meses es de 8,1%. En base a ese dato, Bryn reflexiona: “La baja en la negociación se debe a que hubo un sinceramiento de precios que hizo que no haya tanta diferencia en los valores de publicación y cierre. No es que la gente ahora es menos agresiva en sus ofertas, pero sí es consciente de cuánto vale lo que compra”.

La mayoría de los brokers coinciden en el análisis. El impacto del coronavirus en el mercado fue clave. Maximiliano D’Aria, de D’Aria Propiedades, señala que al tasar una propiedad los corredores lo hacen “a valores pandémicos, no prepandémicos”. “Todas las propiedades que ingresamos y comercializamos ya están un 20% o 25% por debajo de los valores prepandemia. El descuento que se vio al principio, ahora ya se ve reducido al momento en que entra el inmueble”, indica. El valor del m² en la Ciudad gira en torno a los US$2366, un 7,65% menos que hace un año.

Por su parte, Paul Reynolds, director de Reynolds Propiedades, explica que la situación se debe a que los propietarios “se enfrentaron con la dura realidad en cuanto a la alta disponibilidad de inventario ofrecido al mercado” y tuvieron que “acomodar” los valores para poder ser parte de los pocos que concretaban una venta. “También influyó la incertidumbre generada durante el periodo pre y post eleccionario, atado con las noticias poco alentadoras respecto a la disponibilidad de reservas y un posible acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI)”, agrega. Por último, remarca que la situación actual está llena de oportunidades de compra. “Aunque hoy hay poca recepción a bajar aún más, todavía quedan esas gemitas que reflejan la quita del 30% o incluso 40%”, afirma.

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