Burbuja inmobiliaria en Estados Unidos: qué les conviene hacer a quienes invirtieron en una propiedad en Miami en los últimos años

El mercado de real estate estadounidense está en el ojo de la tormenta. Con el aumento imparable del valor del metro cuadrado, hay temor de que el país haya entrado en una burbuja inmobiliaria que, al pincharse, desate una crisis en el sector. Mientras los precios empiezan lentamente a mostrar signos de un ajuste, algunos especialistas les advierten a los inversores que es momento de moverse rápido para no perder.

En el último trimestre de 2021, el valor de las casas en Estados Unidos subió casi 30% en comparación con el mismo período del año anterior. Para Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments, los precios permiten asegurar que el mercado entró en una burbuja. “Estamos 55% arriba del valor del metro cuadrado en 2008″, afirma en relación a la crisis que atravesó el sector en ese momento y que culminó con millones de personas endeudadas y sin vivienda.

Una burbuja inmobiliaria es un período marcado por un incremento de los precios de venta de la vivienda fuera de lo común. Se trata de un fenómeno motorizado por una alta demanda vinculada a fuertes expectativas y especulación. El mismo finaliza cuando, tras alcanzar un punto máximo, los precios de las propiedades empiezan a caer, generalmente por un aumento de las tasas hipotecarias o la inflación, que generan una caída de la demanda. Para algunos especialistas, Estados Unidos efectivamente entró en una burbuja, mientras que otros consideran que no es preciso introducir ese término.

“La suba histórica de un inmueble en Estados Unidos es del 3% anual y ahora estamos hablando de un aumento de 50% en los últimos dos años”, asevera Capellino. Sostiene que hay un factor que hace que la burbuja aún no se haya pinchado: la escasez de inmuebles a la venta, que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda y hace que los valores aún se mantengan altos.

Sin embargo, para Eduardo Costantini, el creador de Nordelta y el hombre que logró US$2000 millones en ventas en los dos proyectos Oceana que construyó en Miami, más que burbuja “ha habido un aumento muy grande de la producción, que generó un desajuste entre demanda y oferta”, según explica en diálogo exclusivo con LA NACION. “No veo que pueda ocurrir nada parecido a la última crisis que se dio entre 2008 y 2009″, afirma.

Sin embargo, en el último tiempo cayeron las operaciones de venta, según explica el empresario, principalmente debido a una suba de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, que en 2020 estuvieron en niveles mínimos históricos, pero ahora repuntaron. “Seguramente se dará una baja de precios y acumulación de inventario por parte de la industria”, asegura. En el mismo sentido, Capellino remarca que ya se evidencian algunos signos de “enfriamiento”. “En abril, el 17% de los vendedores bajaron los precios para poder vender”, indica.

Se espera que, cuando los precios empiecen a ajustarse, no todos los segmentos se vean afectados de la misma manera. Según Capellino, el valor del metro cuadrado “descenderá un 20%”, aunque remarca: “Algunos activos bajarán 10% y otros quizás 30%”. ¿Qué tipo de propiedades serán las más afectadas? Para el broker, los principales perdedores podrían ser los dueños de unidades en edificios multifamiliares en block. “Están 118% arriba de la burbuja de 2008 y son los que más van a ajustar su valor”, sostiene.

En tanto, el segmento que se verá menos afectado probablemente sea el de oficinas y retail. “Están al mismo precio que en 2008 y, además, ahora está volviendo la demanda”, explica. “Creo que también hubo un boom muy fuerte en todo lo que son viviendas clase media/media alta, que fueron las más demandadas por público de otros estados e hizo que el mercado se sobrevalorara”, agrega Capellino.

En cuanto a la rentabilidad que obtiene un propietario por el alquiler de una unidad, explica que logró mantenerse debido a que los precios de los alquileres subieron al mismo tiempo que el valor del metro cuadrado. “Hay que ver qué pasa cuando entre más oferta al mercado. Por ahora pareciera que se va a mantener pareja”, dice.

Ante el escenario que atraviesa el mercado, en medio del temor generalizado de una crisis, Capellino no duda al asegurar que lo mejor que puede hacer un inversor en este momento es poner su inmueble en venta. “Si entraron al inicio de la pandemia o de 2021, seguramente ganaron mucho dinero con la suba del valor del metro cuadrado. Sin embargo, ese dinero habrá sido una ilusión si no venden, porque gran parte del aumento se va a ir hacia abajo”, advierte. “Hay que entrar en un mercado donde sí haya recorrido de recuperación”, concluye.

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