Créditos hipotecarios: el dato que sorprendió al mercado inmobiliario ¿hay un boom?

El auge de los créditos hipotecarios que surgieron de la mano de 21 bancos significó un cambio rotundo para el mercado inmobiliario argentino. Pero, para que haya una reactivación del mercado con los préstamos hacen falta dos cosas: oferta y demanda. La oferta apareció en abril con la vuelta de los UVA y los analistas estaban a la espera de qué pasaría con la demanda... y esa demanda llegó.

Agosto fue el mes con mayor cantidad de créditos hipotecarios entregados del 2024. De acuerdo a datos proporcionados por el especialista Federico González Rouco, que recientemente publico su libro titulado El sueño de la casa propia, durante el octavo mes del año se entregaron $67.000 millones en préstamos a personas físicas, es decir, alrededor de 500 créditos -tomando como promedio el metro cuadrado de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires: US$1825/m2 de acuerdo a los últimos datos relevados de Reporte Inmobiliario-, el triple que en julio ($21.000 millones, unos 190 créditos).

“Es el nivel más alto desde 2018-2019 y supera ampliamente a los otorgados entre diciembre de 2023 y junio de 2024, que fue un total de US$25 millones -un total de 20 créditos por mes-”, comparte el economista. En este contexto, es entendible la euforia por los nuevos créditos, ya que aparecen en un momento en el que acceder a una vivienda a partir del financiamiento parecía un sueño.

Este repunte ilusiona al mercado inmobiliario, a pesar de que se sitúa por debajo de los niveles de 2017/2018 -cuando se superaron los $500.000 millones-. “Se nota ampliamente la mejora del mercado y está siendo más rápido que lo que fue en 2016 -cuando comenzó la UVA-, pero todavía falta”, comenta el especialista y agrega que “como los procesos de crédito son lentos en el comienzo, pero abruptos en el final, es posible esperar que 2024 sea un año de transición, de cara a un 2025 que debería ser considerablemente mejor, si la situación económica logra estabilizarse”.

“Una serie de factores se alinearon a raíz de que tantos bancos ofrecieran casi en simultáneo sus líneas de créditos hipotecarios. Tanto los públicos como los privados salieron al ruedo a ofrecer préstamos para la compra de inmuebles, fundamentalmente en el caso de las propiedades usadas, esto es así porque son en su gran mayoría hipotecables en forma casi inmediata”, asegura Andrés Sicouly, gerente de Interwin.

El regreso de los créditos UVA, a pesar de las críticas iniciales por su ajuste inflacionario, parece ofrecer una oportunidad en un mercado que llevaba años estancado. El bajo nivel de incumplimiento, apenas el 1% según González Rouco, demuestra que, si bien las cuotas pueden subir con la inflación, los deudores lograron cumplir con sus obligaciones.

¿Se puede hablar de un “boom” de créditos?

Pese al optimismo que generan estos números, ya que diversos especialistas consultados por LA NACION se encuentran esperanzados, advierten que aún no se alcanzó un “boom” completo. “Aunque el incremento es notable y se evidencia la aceleración con respecto a 2016, el contexto económico no es tan favorable como en los años de auge de los créditos UVA”, señala Fabián Achaval, CEO de la inmobiliaria homónima.

“Suena lógico que las personas decidan arriesgarse en tomar créditos, porque se puede considerar como una caja de ahorro. Es decir, si alguien no puede pagar el crédito, siempre puede vender la propiedad y saldar la deuda”, sostiene Diego Cazes, gerente general de L.J. Ramos.

¿Por qué este año fue más rápido que el 2016 la respuesta de la gente? La diferencia con ese año es que “hay más conocimiento de la UVA de lo que hubo cuando surgió, pero sobre todo hay más convencimiento que es el único mecanismo válido para que una persona pueda comprarse su casa propia”, señala Rozados.

Por su parte, González Rouco concuerda con el fundador de Reporte Inmobiliario y agrega que la estabilización económica es clave para que este repunte se sostenga en el tiempo: “Los salarios comenzaron a crecer por encima de la inflación, en los últimos meses, pero aún no compensan la pérdida del poder adquisitivo acumulada en los últimos años”.

Sobre este punto hace hincapié Achaval: “Hoy los salarios son un 37% más bajos en dólares que en el pico de 2017/2018, por lo que el aumento en la demanda todavía no se refleja completamente en la cantidad de operaciones”.

Los salarios: una barrera para el acceso al crédito

En números concretos, los salarios, a pesar de que en los últimos dos meses se estabilizaron (en junio, volvieron a crecer por encima de los precios, al aumentar 6,2% frente a un IPC de 4,6% en igual mes), siguen retrasados respecto de los precios en la medición interanual: 216,3% contra 271,5%, y representan un límite significativo para el acceso al crédito. Esta diferencia es fundamental, ya que la evolución de la inflación determina el aumento de la cuota UVA y los vaivenes del salario real desde diciembre complicaron aún más la situación, con una caída del 25% frente a la inflación. “La clave es que el salario crezca más que la inflación”, concluye González Rouco.

De esta manera, la salida, según los especialistas, será la evolución de los salarios y su capacidad para mantenerse por encima de la inflación. Solo así, el tan ansiado “boom” hipotecario se hará realidad, consolidando la recuperación del mercado inmobiliario en Argentina.

Rozados señala que muchas solicitudes de crédito aún están en proceso, por lo que es probable que las cifras de otorgamiento y escrituraciones sigan aumentando en los próximos meses. “El crédito estuvo ausente por más de seis años, y muchos ni siquiera sabían que existía la posibilidad de comprar una vivienda en lugar de alquilar. Hoy, la gente está más convencida de que el crédito UVA es una opción viable para comprar”, dice José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario.

Por su parte, una alternativa que ilusiona al sector es el blanqueo de capitales, como un factor adicional que podría dinamizar aún más el mercado. La expectativa es que el acceso al crédito continúe mejorando en los próximos meses. “El blanqueo ayudó al crédito este último mes, es una herramienta muy complementaria del crédito y está todo dado para que así sea, remarca Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima. “El mercado inmobiliario es muy transparente y cuando un producto sirve, se nota”, suma esperanzada.

“Son créditos que se están tomando mayoritariamente para la compra de departamentos de hasta US$100.000. Había un déficit tremendo en cuanto a créditos y el blanqueo de capitales dinamizó aún más el mercado”, subraya Covello. A su vez, destaca que si bien no espera una suba radical de los precios en los próximos meses, el 2025 podría mostrar una diferencia significativa en el mercado inmobiliario.

¿Qué pasará con el valor de las propiedades?

La gran incógnita es: ¿este aumento en los créditos afectará el valor de los inmuebles?. Aunque algunos analistas señalan que los precios podrían subir debido al incremento en la demanda, otros, aseguran que el impacto no será uniforme. “En barrios y localidades donde ya había actividad sin créditos, es probable que se vea un aumento en los precios. Pero en zonas con escasa actividad, como el sur de Buenos Aires, la principal consecuencia será una movilización de operaciones más que un aumento inmediato de los valores”, asegura Rozados.

El mercado inmobiliario muestra signos de recuperación, con precios de propiedades en ascenso desde mediados del año pasado. Actualmente, el valor del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires se encuentra en US$2301, un 7% por encima del mínimo registrado en junio de 2023, pero aún 17.8% por debajo del máximo histórico de marzo de 2019, según datos de Zonaprop. Los especialistas coinciden en que, aunque los precios aún están bajos en términos históricos, el contexto inflacionario y las fluctuaciones del dólar serán determinantes en los próximos meses.

En un contexto en el que el los valores de venta de los inmuebles siguen estando bajos, los especialistas concuerdan en que quien compre ahora podría tener un margen para ganar.

Ahora, hay que ver qué pasa con los salarios y cómo compiten con la suba del metro cuadrado, “porque si sube el m² hace falta más salario en dólares”, explica Rouco, y comparte que “este salto de los créditos va a impactar en el metro cuadrado, pero si no mejoran los salarios, a pesar de que se estabilizaron en los últimos meses, va a ser muy difícil de sostener”.

¿Cuáles son los departamentos que pueden subir de precio con los créditos? Cazes predice que los departamentos más chicos y de menor valor, especialmente aquellos entre US$80.000 y US$200.000, serán los que más aumenten. “El 70% de la gente compra departamentos no casas, entonces hay un impacto muy grande en una oferta limitada”, sostiene.

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