Blanqueo inmobiliario: paso a paso cómo se realiza

El blanqueo para la construcción, una iniciativa impulsada por el Gobierno, las cámaras de desarrolladores y la UOCRA, está totalmente funcional. La reglamentación de AFIP ya fue publicada en el Boletín Oficial y con la instrumentación del Registro de Proyectos Inmobiliarios y del Programa de Normalización, ya es posible blanquear fondos con la condición de que se destinen a obras nuevas o con un avance de obra de hasta el 50%.

Además de las herramientas para sincerar fondos, la Resolución General N°4976 habilita los beneficios tributarios que se ofrecen a todos aquellos (indistintamente de si blanquean) que inviertan en proyectos de esas características.

Paso a paso

El sitio especializado Invertire.com explicó el procedimiento para blanquear en 5 pasos concretos.

• Se debe abrir una cuenta bancaria especial en la que se va a depositar el monto de dinero a sincerar. Se puede realizar en cualquier banco, y puede ser para cualquiera sea la divisa del dinero a blanquear. La penalización que debe abonarse (impuesto único) depende del tiempo que se tarde en depositar el dinero. Es del 5% del monto sincerado hasta el 5 de mayo, 10% hasta el 9 de junio y 20% hasta el 9 de julio.
• A partir del 19 de mayo se ingresa al servicio “Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.613″ de la web de AFIP y se declara la tenencia y la valuación de los fondos depositados en la cuenta.
• Dos días después (es decir a partir del 21 de mayo) será posible generar el VEP para el pago del impuesto. La resolución de la AFIP establece que el ingreso del impuesto especial se realizará mediante el procedimiento de transferencia electrónica de fondos. No podrán afectarse fondos depositados en la cuenta especial para el pago del gravamen y el pago total en forma previa resultará condición necesaria para la presentación de una declaración jurada posterior. Una vez abonado, se envía la declaración jurada informativa F.1130.
• Luego viene el momento de seleccionar un proyecto o desarrollo inmobiliario en el que se invertirán los fondos que a esta altura ya se sinceraron y declararon ante AFIP. Una vez seleccionado, hay tiempo hasta el 31/12/2022 para afectar la totalidad de los fondos existentes en la cuenta destinados a dicho emprendimiento. Cabe destacar que solo se podrá disponer de los fondos luego de haberse pagado el impuesto y presentado la declaración jurada.
• Una vez que se pago la inversión y se utilizaron los fondos, es necesario declarar mediante el mismo servicio de la AFIP (“Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.613”) el monto de las inversiones realizadas informando el Código de Registro de Proyectos Inmobiliarios (COPI).

¿Que es el COPI?

Es el registro de AFIP en el que figuran los proyectos habilitados para ser receptores de fondos blanqueados (nuevos o hasta 50%) de avance de obra. La resolución establece que para acreditar la fecha de inicio y el grado de avance menor al 50% será necesario un dictamen de un profesional matriculado competente en la materia con su firma certificada por la autoridad profesional que rija la matrícula o, en el primer caso, también se admitirá la información presentada ante las autoridades edilicias competentes. El constructor o desarrollador le informa al blanqueador el código COPI correspondiente y luego este último tiene hasta 6 meses luego de haber pagado para presentarlo. Ese plazo tiene límite el 31/3/2023.

Por otro lado, para evitar que los interesados primero cambien sus dólares no declarados en el mercado informal y luego depositen pesos en las cuentas especiales, la Comisión Nacional de Valores (CNV) “instrumentó la compra de títulos públicos que coticen en dicha moneda extranjera y en pesos, como por ejemplo el AL30, que permitirá obtener un tipo de cambio –implícito porque es una operación bursátil- al valor dólar MEP que hoy ronda los $151 menos gastos”, detalla Sebastian Dominguez, socio de SDC Asesores Tributarios.

Otras preguntas

¿El blanqueo aplica solamente para personas físicas?

No, la ley de sinceramiento fiscal aplica tanto para personas físicas como para sociedades.

¿Se pueden blanquear sólo dólares?

No, se pueden blanquear tanto pesos como dólares. En cualquier caso, gozan de los mismos beneficios que establece la ley.

¿Cómo se instrumenta el destino de los fondos blanqueados?

Los fondos deben depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en forma total o parcial, con anterioridad a la inversión en el proyecto inmobiliario. Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios, aclara que los destinos podrán ser los siguientes: “mantenerlos depositados en su moneda de origen, tratándose de moneda extranjera, venderlos en el Mercado Libre de Cambios, a través de la entidad financiera en la que se efectuó el depósito o aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. En aquellos casos en que se hubiera declarado tenencia en moneda extranjera, la venta con liquidación deberá efectuarse dentro del plazo que, a esos efectos, establezca la CNV”. Y aclara que el producido de la inversión se acreditará en moneda nacional y deberá invertirse en los proyectos inmobiliarios con un avance inferior al 50%. De esta forma, la reglamentación cumple con el objetivo esperado. La moneda extranjera que se exteriorice podrá convertirse a pesos mediante una operación con títulos públicos obteniendo un tipo de cambio implícito denominado “Dólar Bolsa” o “Dólar MEP”. “Nadie optará por vender la moneda extranjera en el Mercado Libre de Cambios obteniendo el tipo de cambio oficial”, agrega.

¿Se pueden realizar varios depósitos en las cuentas “CECON.Ar”?

“Es posible realizar varios depósitos de pesos o moneda extranjera blanqueada, siempre dentro de los plazos del régimen. También se podrá acreditar en la cuenta en pesos “CECON.Ar” los fondos que provengan de la venta de la moneda extranjera en el mercado libre de cambios y de la compra de títulos públicos para su venta en pesos”, responde Dominguez.

¿Hasta cuándo hay tiempo para invertir los fondos blanqueados?

Todos los fondos declarados deberán encontrarse afectados al desarrollo o la inversión, en proyectos inmobiliarios, con anterioridad al 31 de diciembre de 2022, inclusive.

¿Se podrán utilizar los fondos depositados para pagar el impuesto especial del blanqueo?

No. “Los fondos depositados no se podrán utilizar para el pago del impuesto especial del blanqueo”, afirma el tributarista, quien considera que debería haberse permitido utilizar “los fondos exteriorizados en el blanqueo para pagar el impuesto especial ya que es un incentivo más para el régimen”.

¿Cuáles son los beneficios fiscales?

Quienes compren propiedades en pozo (hasta 50% de avance de obra) con dinero declarado no pagarán Bienes Personales por el valor de sus inversiones que realicen en inmuebles en construcción hasta el 31 de diciembre de 2022 inclusive. Es decir, desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y por un plazo máximo de dos períodos fiscales. Además, podrán computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Bienes Personales -sobre otros bienes que tenga- el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios. Un dato clave es que cubre el periodo 2020 porque es retroactivo al 31 de diciembre del año pasado. Un ejemplo: la persona que califique para la última escala de Bienes Personales obtendrá un “ahorro” del tributo del 2,25%. Es decir, al 1,25% (lo que le corresponde pagar por la inversión realizada) se le suma el 1% previsto en la ley actual. El beneficio aplica durante dos años. Por otra parte, los titulares de inmuebles podrán diferir el pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

¿Quiénes ingresen al blanqueo también tendrán los beneficios en Ganancias y Bienes Personales que contempla la ley?

No. “La reglamentación aclara que aquellos sujetos que ingresen al blanqueo no van a gozar de los beneficios que tienen los inversores que utilicen dinero ya declarado”, aclara Domínguez.

¿Por qué la ley es una buena noticia para los dueños de terrenos que quieran venderlos?

La ley busca facilitar la construcción de nuevas obras y beneficia a los propietarios de las tierras que compran los desarrolladores: así se corrige una distorsión histórica que el sector “viene reclamando hace más de 20 años”. Lo usual es que al momento de la venta de un terreno, el comprador (un desarrollador) ofrezca metros cuadrados (departamentos) como forma de pago que se entregan cuando finaliza la obra. La principal diferencia es que hasta antes de la sanción de esta ley, el vendedor de la tierra debía pagar Ganancias en el momento de la venta, a pesar de que las unidades que le entregarían como forma de pago aún no estuvieran terminadas. En otras palabras, tributaba por una ganancia que aún no se percibía, lo que complicaba cualquier negociación o futuro proyecto. La nueva ley establece que quien vende un terreno difiere el pago del tributo hasta el momento de la entrega de los departamentos o final de la obra (lo que suceda primero). Dicho cambio, coinciden en el mercado, destrabará la ejecución de proyectos. Si se trata de una sociedad, se paga Ganancias, y si es una persona física corresponde el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

¿Hay que invertir todo el dinero blanqueado en forma inmediata?

No. El plazo en este caso también es el 31 de diciembre del 2022. Es decir, en esa fecha, la cuenta debe quedar sin fondos. Por otra parte, quien sincere dinero tiene la opción de ir comprando títulos públicos -para transformar los dólares en pesos a tipo de cambio valor bolsa- y realizar la conversión a medida que avanza la obra y tiene la necesidad de pagar la cuota mensual comprometida con el desarrollador.

Por supuesto que también está la opción de dejar depositados los dólares e inclusive hacer el blanqueo ahora y recién entrar en pozo en un par de meses o un año y hasta 18 meses. En ambos casos, la fecha límite es el 31 de diciembre del 2022.

También está la opción de que se quede con los dólares y le pague directamente en esa moneda al desarrollador. En el mercado financiero advierten que esta no será una opción muy usada por el temor que tiene la gente de tener dólares depositados en el banco. “Muchos te preguntan qué pasaría si el Gobierno decide confiscar los depósitos en moneda extranjera, si podrían entrar estas cuentas”, justifican.

La elección de cambiar o no los dólares depositados dependerá de la negociación de cada caso. Hay desarrolladores que tal vez necesitan dólares e implementen descuentos para quienes pagan en esta moneda, otros tal vez quieran pesos. La forma de pago dependerá de las necesidades y “ventajas” que pudiera conseguir el comprador. “Habrá situaciones en los que si uno paga la totalidad de la unidad puede obtener algún ajuste importante”, relata Domínguez.

¿Cómo es el paso a paso para la compra de títulos públicos habilitados por la CNV que permiten cambiar los dólares a valor MEP?

Para hacerlo, el primer paso es abrir una subcuenta comitente de custodia especial ante el Agente Depositario Centra de Valores Negociables (ADCVN) con la misma titularidad a la declarada en la cuenta bancaria “Cuenta especial de depósito y cancelación para la construcción” (CECON.Ar). Luego, la ADCVN solicitarán que se presente la documentación de respaldo para constatar saldos y datos de titularidad de la cuenta bancaria mencionada. Una vez abierta la subcuenta comitente especial, debe transferirse la moneda extranjera a la misma desde la cuenta bancaria especial CECON.Ar para luego comprar los títulos públicos con la misma.

Otro dato clave es que se pueden comprar títulos públicos también si se blanquean pesos. “Si se compran títulos públicos con pesos, luego se deberán vender también en pesos”, explica Domínguez y aconseja que “quien estime que la cotización de los títulos públicos puede aumentar, podría optar por esta inversión para su posterior venta y afectación al proyecto inmobiliario”.

¿Cuál es el plazo para vender los títulos públicos?

“Si la compra de títulos públicos se realiza con moneda extranjera, es decir en dólares, el plazo es cinco días hábiles contados desde la fecha de acreditación de la compra de los mismos en la subcuenta comitente de custodia especial”, responde Domínguez. Diferente es si los títulos públicos se compran en pesos. En este caso pueden conservarse en cartera, cumpliendo con los plazos del blanqueo. Hay que tener en cuenta los fondos declarados deben invertirse en un proyecto inmobiliario en pozo o con un avance inferior al 50% antes del 31 de diciembre de 2022, inclusive.

¿Se pueden invertir los fondos blanqueados en productos de inversión colectiva?

Sí. Además de poder comprar un terreno para construir un inmueble, un departamento en construcción con un avance inferior al 50% pero también se pueden aplicar los fondos blanqueados a la compra de productos de inversión colectiva, como un fondo común de inversión cerrado, para el desarrollo inmobiliario y las inversiones pueden realizarse tanto en pesos como en dólares.

Cabe recordar que, dentro de la agenda estratégica de inyectar fondos del mercado de capitales a la promoción de la construcción de viviendas, en marzo pasado a CNV autorizó la oferta pública del primer FCI cerrado, en pesos, para desarrollar soluciones habitacionales de hasta 220.000 UVAs o UVIs destinados a sectores medios y bajos de la población del país.

¿Cuánto tiempo podría durar la “ventaja” que genera un costo de construcción en dólares, aún bajo?

El objetivo de la nueva norma es impulsar a un sector que, si bien en los últimos meses mostró signos de recuperación, viene de capa caída con desarrollos inmobiliarios parados por la pandemia y por un mercado en el que los inversores se muestran cautos a la hora de invertir en ladrillos.

Sin embargo, una duda que se le plantea a quienes esperan los últimos ajustes para sincerar dinero es cuánto tiempo durará “la ventana de oportunidad” que provoca un costo de construcción, en dólares, “barato” generado por el retraso cambiario. Todo indicaría que no mucho tiempo. Esta semana se conoció el dato que el costo de construcción aumentó en marzo 2,2%, respecto de febrero, y 43,9%, si se lo compara con marzo de 2020, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). En tanto, en el acumulado del año el incremento asciende a 10,6%.

La suba fue impulsada principalmente por los precios de los materiales que se dispararon 4% en un mes pero 81,2% si se comparan los valores de venta pre cuarentena, es decir anteriores a marzo del 2020, casi el doble que la inflación acumulada en el mismo período (marzo de 2020 a marzo de 2021). En tanto, el aumento acumulado de este año es de 15,1%. Mientras que en marzo los gastos generales subieron 3,2% -y 42,9% en la comparación interanual- y la mano de obra 0,2% en un mes. “En el aumento de la suba de materiales influyó mucho el hecho de que en la segunda mitad de 2020 hubo un auge de la construcción, lo que hizo que creciera la demanda de insumos y ejerció presión sobre sus precios”, analiza el economista Gabriel Caamaño, de Consultora Ledesma.

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