Barrios cerrados: por qué es un buen momento para vender y también para comprar una casa ya construida

Se acercan los meses de verano y hay quienes descubren su necesidad de mudarse al verde, una tendencia que tomó fuerza en la pandemia y que está siendo revisada por los altos costos de instalarse fuera de la ciudad: peajes, tiempo de tránsito, combustible, entre otros. Sin embargo, debido a la situación económica, construir una casa en las afueras de CABA dejó de ser la primera opción para los usuarios, por tanto, se reforzó la tendencia de volcarse hacia un inmueble usado.

La combinación del alto costo de construcción y el dólar “planchado” tornó a las casas usadas de los barrios cerrados en la nueva “figurita favorita”. Porque si vamos a los números, el índice de costo de construcción de este tipo de viviendas en barrios cerrados alcanzó su máximo histórico en abril, cuando construir una casa de 315 m² defendió los US$755.128, según el relevamiento que realiza Reporte Inmobiliario. Algunos meses después, en julio, la misma casa se construía por US$657.968. “Si bien bajó, sigue siendo un precio alto y por encima de los históricos”, detalla Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.

¿Por qué se alcanzó este récord de costo? “El motivo es que el precio del metro cuadrado aumenta fuertemente en pesos y, a su vez, el dólar queda planchado. Eso hace que se necesiten más dólares para construir el mismo metro cuadrado”, explica Germán Gómez Picasso.

“Entonces, si bien hay oportunidades para construir en lotes, desde comienzos de este año los usuarios empezaron a buscar más casas usadas en countries”, desarrolla Dolores Durañona, broker de L. J. Ramos Pilar.

En la misma línea, Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos premium de zona norte agrega: “Hoy es muy difícil saber cuánto te va a costar construir una casa, que se demora aproximadamente dos años”. Por el contrario, el año pasado lo más elegido era construir una casa. “En 2023 hubo una época muy barata para hacer obra en dólares porque como esta moneda se disparó se necesitaban menos billetes para construir el mismo metro cuadrado. Es decir, todo lo contrario a lo que sucede hoy”, relata Urdapilleta. En definitiva, quien tiene dólares en su poder se ve favorecido cuando el valor de la divisa aumenta.

También adhiere a ese panorama Maximiliano Casarotti, broker de Cristina Barrionuevo Negocios Inmobiliarios, al afirmar que “si bien el costo de construcción bajó un poco con respecto a meses anteriores, en este momento quienes venden un departamento en Capital y tienen ese dinero disponible para invertir y les alcanza para comprar una casa en un barrio cerrado, se inclinan por esa alternativa y no meterse en una obra. Vienen aumentando las consultas sobre casas construidas en barrios cerrados”.

Otro factor determinante de este fenómeno de las casas usadas fue el de los créditos hipotecarios, ya que gran parte del aumento de las operaciones en este tipo de viviendas se debe a la financiación, según Urdapilleta. Por su parte, Natalia Coronato, agente inmobiliario especializada en barrios cerrados de zona norte, en Intermedia Estudio Inmobiliario, cuenta que “lotes no estamos vendiendo casi nada en barrios cerrados, sí estamos vendiendo casas ya construidas. Lo que está motivando este movimiento es los créditos hipotecarios, porque los que estaban trabados y no podían vender ahora tienen un comprador con crédito, venden y ya pueden comprar lo que quieran con el dinero que reciben. Esto está impulsando y haciendo girar la rueda de las operaciones que estaban trabadas. Lo mismo pasa con el blanqueo, que aunque es en menor medida, quien blanquea puede comprar con ese dinero una segunda vivienda como refugio de valor”.

Respecto a los precios de las casas usadas, en un año no hubo cambios pero sí se achicó el margen de negociación que pasó de un 10% a un 7% entre precio de publicación y venta concretada, según Durañona, lo que significó de alguna manera un aumento del precio de las propiedades.

¿Quiénes son los que buscan este tipo de propiedades?

“No solo hay interesados usuarios que buscan una casa de fin de semana, sino que la mayoría de las personas buscan estas viviendas para instalarse y son capaces de irse como mucho hasta Pilar”, dice Durañona.

Respecto a las edades, los brokers afirman que son mayormente las familias quienes buscan irse a un barrio cerrado lejos de la Capital Federal y priorizan ciertas características:

• Jardín con plantas ya crecidas
• Buena orientación
• Calidad de construcción

Por el contrario, qué factores pueden hacer que una casa de este tipo pierda el valor con el paso del tiempo. “El estado de la casa es fundamental, que no tenga humedades, que el jardín esté prolijo. Con respecto al barrio, es importante la administración, que se haya cuidado el reglamento de construcción para que la arquitectura de las casas sea acorde al barrio. Además, importa el estado de las calles y de los amenities para que se genere una comunidad”, dice Urdapilleta.

Por último y de cara al futuro, ¿hasta cuándo durará esta tendencia? Por un lado, los brokers dicen que ya se empieza a ver con el tema del Presupuesto 2025 a cuánto va a estar el dólar para el año que viene, sin embargo, se espera que el costo de construcción siga en alza y en números altos. Por lo que esta inclinación de volcarse a las casas usadas se espera que continúe. A lo sumo quienes compran invierten en alguna remodelación a su gusto, una obra chica, de bajo costo y poco tiempo para poder hacer uso de la propiedad lo antes posible.

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