Barrios cerrados: compraron lotes a US$15.000 y hoy los venden por US$40.000

A poco más de un año del comienzo de la pandemia en la Argentina, los primeros balances sobre el mercado inmobiliario de los grandes desarrollos suburbanos da cuenta de una sostenida revitalización. José Iribarren, director comercial de Eidico (comercializadora de importantes barrios como San Sebastián, Pilar del Este y San Matías, entre otros), sostiene que la incertidumbre inicial fue dejando paso a un movimiento más que interesante del sector, alentado por varios factores.

¿Cómo impactó la pandemia en los desarrollos suburbanos?

Hay un nuevo modelo de vivir y trabajar que está impactando en los hábitos de las personas. Y en el rubro inmobiliario, la consecuencia de esos cambios es muy visible: la búsqueda es para alquilar o comprar espacios amplios con jardín y grandes terrenos. Esto trajo una gran oportunidad para el desarrollo suburbano en distintos segmentos. Lo que comenzó siendo un año incierto y con grandes interrogantes se transformó positivamente por los grandes vientos de cambio en la forma que eligen los argentinos de vivir, vincularse y trabajar.

¿Influyó la extensión del teletrabajo?

Sí, la forma de trabajar online llevó a muchas personas a darse cuenta de que no era necesario vivir en los grandes centros urbanos. Comprobaron que podían trabajar cómodamente y de la misma manera, pero a distancia. Por eso decidieron mudarse a muchos kilómetros de sus lugares de trabajo.

¿Dónde puso el foco esta demanda: lotes para construir, casas llave en mano?

En agosto comenzó el interés en lotes en barrios entregados por el bajo valor en dólares de la construcción. La gente compraba para construir enseguida. Esto multiplicó las ventas en barrios como San Sebastián y Pilar del Este (Pilar), San Matías (Escobar) y Costa Esmeralda (Partido de la Costa).

¿Qué ocurrió con los precios?

Lógicamente, como consecuencia de esta demanda, los valores comenzaron a subir, lo cual fue un gran impulso para proyectos donde los precios estaban congelados hace varios años debido a la crisis. Los terrenos que estaban en precios mínimos resurgieron por efecto de la pandemia y la demanda por el verde, lo que sumado a la oportunidad de costo de construcción, generó que el desarrollo suburbano tuviera mucho movimiento. Una vez más, el mercado mostró que en las crisis los argentinos se refugian en el ladrillo. Volvimos a comprobar que nuestro segmento es sinónimo de resguardo de valor para muchos. Como consecuencia de este boom inmobiliario y la alta demanda, los valores de la construcción tenderán a normalizarse a valores previos a esta crisis, con lo cual todo aquel que haya podido aprovechar la oportunidad para construir en estos meses se vio ciertamente beneficiado.

¿Cuáles son las perspectivas para el 2021? ¿Cómo están pensando sus próximos proyectos?

Para este año vemos que esta tendencia continúa, con lo cual estamos evaluando diferentes propuestas de barrios privados y proyectos de casas, dúplex y town houses con un ticket aproximado de US$100.000 a entregarse entre 16 y 18 meses. En este caso, se trata de un gran atractivo para el público que quizás antes buscaba opciones en Capital Federal. A un ticket más bajo puede acceder a una vivienda en el verde, y la distancia a su trabajo tampoco es impedimento porque ya no tendrá que ir todos los días de la semana a la oficina. Estamos pensando propuestas variadas, de distintos productos y para distintos públicos: loteos en zona sur y zona norte; propuestas de vivienda de lote más casa tipo town houses y propuestas de descanso en Costa Atlántica e interior del país.

¿Qué sucede con el mercado secundario de proyectos en marcha o terminados?

También. Tras meses sin actividad en el mercado secundario, a partir de junio del año pasado la curva fue creciente. En nuestros barrios, hubo casi 300 cesiones en julio, 593 en agosto, alcanzamos un récord histórico de 900 cesiones en septiembre, 870 en octubre y noviembre cerró con 645.

¿Cómo se distribuyeron esas reventas y qué precios se están manejando?

De todas las cesiones, el 88% fue solo de lotes, mientras que el 12% de lotes más casas o departamentos. Sigue la tendencia en orden al 70% de la gente que dice haber comprado para construirse una casa.

San Sebastián fue sin duda el barrio más beneficiado a partir de la cuarentena. Si bien es un barrio muy completo, hasta el año pasado mantenía los precios más baratos del mercado debido a la gran cantidad de oferta de todos los inversores que entraron buscando vender a futuro para beneficiarse con su revalorización. El año pasado los valores de los lotes a la laguna estaban en un promedio de US$15.000. Pero este año San Sebastián fue el gran elegido, lo que tuvo como consecuencia la revalorización de los lotes y hoy los terrenos que estaban entre US$15 mil y US$18 mil se están vendiendo entre US$40 mil y US$ 45 mil.

En cuanto a Pilar del Este, los barrios que más movimiento tuvieron fueron San Ramón, San Ramiro y Santa Elena. El año pasado los valores en San Ramón promediaron los US$16.000, en San Ramiro US$18.000 y en Santa Elena $21.000 Este año, ya se encuentran lotes en San Ramón a US$21.000, en San Ramiro a US$26.000 y en Santa Elena a US$30.000.

Como conclusión, ¿el sector espera entonces un buen 2021?

Todo parece indicar que sí, que la tendencia seguirá igual. Así que los desarrolladores deberemos ponernos más creativos para ofrecer emprendimientos que se ajusten a la expectativa de un comprador que llegará en una segunda ola de “búsqueda del verde” y querrá aprovechar las oportunidades que presente el mercado.

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