De Palermo a Barrio Parque: los 7 barrios donde se venden los mejores PH, los más exclusivos y los más económicos
Las oportunidades de la tipología más buscada en Palermo, Boedo, Recoleta, Almagro, Villa Urquiza, Barrio Norte y hasta el único disponible en Barrio Parque
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En la ciudad de Buenos Aires, los “PH” o Propiedad Horizontal son parte del testimonio tangible de la rica historia arquitectónica y cultural que define a la ciudad. Estos edificios, de estilo particular, experimentaron un resurgimiento en su demanda en los últimos años, revelando una fascinante diversidad en términos de ubicación y precio.
La pandemia desempeñó un papel crucial en este renacer, al resaltar uno de los mayores beneficios inherentes a estas tipologías: sus espacios al aire libre, que van desde amplias terrazas hasta jardines y patios internos.
Aunque algunos barrios destacan por albergar una mayor concentración de PHs, la verdad es que estos se distribuyen por toda la extensión de Buenos Aires. La variedad es la norma, y dependiendo de la ubicación, se puede descubrir una rica diversidad que define la esencia de cada vecindario.
“Cuando Buenos Aires comenzó a tomar forma, la estructura urbana estaba predominantemente conformada por PHs y casas; sin embargo, con el tiempo, la construcción de edificios en altura empezó a desplazar a este tipo de viviendas”, explica Ignacio Mel, Director de Mel Propiedades. En consecuencia, las áreas de la ciudad con mayor densidad poblacional suelen ofrecer menos opciones de PHs.
“Barrios como Monserrat, San Telmo, y Boedo, así como zonas de baja densidad pero con una demanda significativa como Colegiales, Coghlan, y Chacarita, albergan la mayoría de estas propiedades. En Palermo, dada su extensión, la disponibilidad de PHs varía según la microzona específica del barrio”, añade Mel.
Un departamento de dos ambientes puede alcanzar los US$80.000 en San Telmo, mientras que un PH de más de 100 metros cuadrados en Belgrano puede tener un valor de US$500.000. Sin embargo, y a pesar de esta variedad de precios, es importante señalar que, al comparar el valor por metro cuadrado de un PH con el de un departamento en la misma zona, generalmente el primero resulta ser más asequible.
A favor de los PHs
“Tienen sus pros y contras; uno de los aspectos más positivos es la exención de gastos comunes y las bajas expensas, una ventaja financiera significativa para los propietarios”, señala Tomás Montoreano, director de Evoluer Real Estate. Además de las amenidades al aire libre, Montoreano resalta el encanto único reminiscente de casas antiguas, con techos altos, pisos de madera, detalles de molduras y en algunos casos chimeneas. “La calidad de construcción es notoria, y con suerte, se pueden descubrir PHs de alta categoría”, agrega el inmobiliario.
Un beneficio adicional es la reducida cantidad de vecinos, ya que la vivienda en propiedad horizontal proporciona la sensación de habitar en una casa unifamiliar. Además, su versatilidad en el uso supera a la de los departamentos tradicionales. Según el experto, en general, son de usos mixtos, aunque su enfoque principal es residencial, existen numerosos casos en los que se utilizan tanto para vivienda como para actividades laborales. “Además, suelen irradiar una atmósfera un tanto bohemia”, comparte Montoreano. Con techos altos y amplias ventanas, estos espacios se inundan de luz natural, y sus dimensiones generosas ofrecen ambientes más espacioso.
No obstante, estas viviendas no son adecuadas para todos, siendo su público ideal aquel orientado hacia personas jóvenes que buscan espacios al aire libre, costos de mantenimiento reducidos y un estilo de casa particular.
Cuáles son las deventajas
Lo que puede alejar a posibles compradores es que algunos presentan la desventaja de contar con escaleras; dado que muchos PHs no se encuentran en la planta baja o presentan habitaciones o terrazas en un primer priso. Como en su origen muchos de ellos eran antiguas casas, carecen de ascensor, limitando en ocasiones su accesibilidad. Además, la ausencia de cocheras es una característica común. “Al no contar con un consorcio, es imperativo prestar una atención minuciosa al estado de mantenimiento general de la construcción. Incluso al renovar la totalidad de un PH, es crucial estar alerta a la situación de las otras unidades, ya que estas pueden influir en la experiencia y la calidad de vida”, advierte Montoreano.
Otra particularidad es que los planos suelen ser bastante atípicos. En ocasiones, los PHs tienen distribuciones poco convencionales, como dormitorios que se abren a galerías donde es necesario subir una segunda escalera para acceder a la terraza. O incluso la suite principal que se asoma a un patio independiente del resto de la vivienda.
Dónde encontrar PHs y sus precios
Los barrios más antiguos ofrecen mayores oportunidades para descubrir PHs, ya que suelen albergar casas antiguas que se adaptan a esta tipología. En un área extensa como Palermo, las posibilidades se multiplican, mientras que San Telmo, con su rica historia, también se erige como un lugar propicio para encontrar este tipo de viviendas. La Boca, conocido por su gran cantidad de PHs, resulta especialmente atractivo para los extranjeros.
En lo que respecta al valor, no se trata simplemente de la cantidad de metros cuadrados, sino de la calidad del diseño de los planos. “No es comparable salir directamente desde el living a un jardín que tener que subir dos pisos por escalera para llegar a una terraza”, argumenta Montoreano.
El precio es altamente variable y su determinante principal radica en la ubicación y el estado de la propiedad. En barrios donde la presencia de PHs es poco común, como Barrio Parque, donde predominan las casas de grandes dimensiones, el valor puede ser considerablemente mayor.
Barrio Parque
Un ejemplo de esto es un PH de 115 m² con un jardín propio de 54 m² en la calle Juan Mora Fernández al 2900, con un precio de US$480.000, aunque requiere renovación.
Palermo Soho
Por otro lado, en Palermo Soho, sobre la calle Malabia y Niceto Vega, donde la oferta de PHs es más abundante, se encuentra una propiedad con estilo de casona antigua de 1920, con 155 m² y 138 m² de terraza, por un valor de US$440.000.
Barrio Norte
En Barrio Norte, específicamente en French y Laprida, un área tradicional y completamente modernizada, hay disponible un PH de 557 metros cuadrados que solicita US$520.000, lo que ejemplifica la diversidad de opciones en diferentes zonas y la influencia directa del barrio en la tasación de estas propiedades.
Boedo, Villa Urquiza, Almagro y Recoleta
Otros ejemplo concreto de la variedad de tipologías, zonas y precios se puede ver en barrios como Boedo, donde se vende un PH de 140 metros cuadrados en un primer piso sobre la avenida La Plata al 1300 por US$197.000.
Mientras que en el barrio de Villa Urquiza sobre Obispo San Alberto al 2200 se vende uno de 106 m² por US$219.000. En Almagro, sobre Peluffo Angel al 3900, se vende un PH más reducido de 57 m² a US$129.000. Si se busca en zonas más demandadas como Recoleta, se puede encontrar un PH tipo casa sobre la calle Montevideo al 100 en un edificio antiguo por US$500.000.
Una “figurita difícil”
Mateo García, director residencial de Toribio Achával, comenta: “Muchos de estos PHs están en proceso de refacción, y aquellos que fueron refaccionados se convierten en joyas arquitectónicas altamente demandadas, especialmente por compradores extranjeros”.
Sin embargo, y a pesar de que esta tipología se encuentra repartida por la ciudad, Mel explica que la alta demanda de PHs los vuelve relativamente escasos, además de que muchos son más valorados por el terreno que por la construcción en sí, contribuyendo a que las áreas menos densamente pobladas cuenten con una mayor cantidad de estas propiedades, al no competir con nuevas construcciones.
García también observa que el avance de la consolidación de algunos barrios podría estar afectando este tipo de producto.
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