Aunque se venía recuperando, un alquiler rinde la mitad que en 2017

El mercado de alquileres en la Argentina atraviesa un momento complicado. Aunque la rentabilidad promedio anual que obtiene un propietario por un departamento en la ciudad de Buenos Aires mostró una mejora en mayo, en comparación con los tres meses anteriores, aún se ubica entre las más bajas con respecto a los valores históricos y con los que se obtienen en otros países de la región y del mundo. La tendencia, sin embargo, indicaría una lenta recuperación.

Según el último informe de Reporte Inmobiliario, en mayo, la rentabilidad promedio bruta por el alquiler de un departamento usado estándar de un dormitorio en Capital Federal se ubicó en el 2,71% anual, mientras que tres meses atrás alcanzaba el 2,23%. La mejora, que resultó de medio punto porcentual en el último trimestre, se explica porque se incrementó de forma acelerada el precio del alquiler al tiempo que se redujo el valor de venta de las propiedades.

Si se compara la rentabilidad con relación a los valores prepandemia de febrero de 2020, el crecimiento fue de mayor magnitud: aumentó casi un punto porcentual, ya que en aquel momento la renta había perforado el piso del 2%, ubicándose en un 1,75%. “Cuando en la ecuación sube el numerador, que sería el precio de alquileres en dólares y baja el denominador, que sería el valor de venta de inmuebles, desde luego que la cuenta da más alta”, explicó a LA NACION José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

A pesar del incremento que experimentó la renta durante el último año, sigue ubicándose dentro de los niveles históricamente más bajos obtenidos por alquileres residenciales: es la mitad de la que se lograba en 2017, cuando alcanzaba el 5,4% anual. En concreto, según precisó Rozados, un propietario que alquila un departamento usado de dos ambientes, de alrededor de 45m² totales, estándar, obtendría en un año US$2076 en promedio con el tipo de cambio actual.

“Quien tiene una inversión en un departamento que hoy valdría US$78.000, teniendo en cuenta los valores de mayo, obtiene anualmente US$2076. La ecuación es que rinde la mitad con respecto a 2017 y más o menos con lo que fue el promedio desde 2002 hasta ese año. En ese período, la rentabilidad se ubicaba entre el 4% y el 6% anual”, detalló el especialista. “Si se comparan los valores en la historia, en la década del ’90, la rentabilidad era del orden del 10% y, anteriormente, del 12%”, agregó.

Al mismo tiempo, los valores son bajos en relación con los que se obtienen actualmente por alquileres residenciales en otros mercados internacionales consolidados. En España, por ejemplo, las últimas cifras muestran que la rentabilidad gira en torno al 7,2%. “Esto significa que haciendo una inversión allá se obtiene una renta del doble que la que se consigue acá. En Estados Unidos, Miami y en otras ciudades es incluso más alta. En Uruguay, por ejemplo, está en el orden del 5%”, señaló Rozados.

¿Cómo lograr mejor rentabilidad?

Del análisis se desprende que, si se pretendiera alcanzar el nivel de rentabilidad de cuatro años atrás y que está en línea con el que se obtiene en mercados internacionales, el valor de los alquileres actuales debería como mínimo duplicarse al tiempo que se mantiene constante el valor de venta o bien reducirse este último en un 49,9% mientras permanece inmutable el valor del alquiler. Ambas situaciones, según Rozados, “no suelen darse en los mercados y aún más difícil es imaginarlas dentro del contexto de funcionamiento del mercado en la Argentina”. Sin embargo, aunque es difícil proyectar, la tendencia parece indicar una lenta recuperación de la rentabilidad.

“Si el tipo de cambio sigue así, lo probable es que siga en alza. No hay variables que hagan pensar que aumente el precio de venta de los inmuebles en dólares y, por el contrario, sí pueden incrementarse los de los alquileres”, analizó. Sin embargo, dijo que “es difícil” imaginar que los valores puedan llegar a lo que fueron antes de 2018 en el corto plazo. “Una de las cuestiones que afecta la toma de decisiones es la inestabilidad de las variables macro que tenemos en la Argentina y la falta de confianza”, remarcó.

Para Rozados, es importante destacar que la rentabilidad es baja en relación a los valores históricos y al mirar el panorama internacional, aunque para alguien “puede ser razonable”. “El mercado de alquileres en la Argentina está sostenido porque hay propietarios que aceptan la renta baja y no están buscando un valor especulativo. Gracias a ellos está la oferta, porque en el país no hay opciones públicas de alquileres”, destacó. “Cuando se habla de la ley de alquileres, hay que ser conscientes de eso. Si se ahuyenta al propietario que pese a la renta baja aún mantiene alquilada su propiedad, ¿adónde van a vivir los inquilinos?”, concluyó.

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