Quién paga el ABL, las reparaciones y cuándo se devuelve el depósito: respuestas a las 10 preguntas claves de los inquilinos

Pagar mensualmente el alquiler, los servicios, las expensas, preservar el estado del inmueble, mantener buena relación con los vecinos y el propietario... Ser inquilino implica muchas responsabilidades y es normal que en el proceso surjan dudas. ¿Cuánto debe aumentar el precio del contrato? ¿Qué pasa si el propietario no devuelve el depósito? ¿A quién le corresponde pagar los arreglos de la unidad?

Estas son solo algunas de las preguntas que más se hacen los inquilinos porteños. Así se desprende de las cientos de consultas que recibe diariamente el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), a las que tuvo acceso LA NACION. A continuación, las respuestas a 10 de los interrogantes más comunes.

1. Al momento de actualizar el precio del contrato, ¿el propietario debería contemplar el aumento de sueldo que percibo?

No, desde la ley de alquileres que entró en vigencia el 1° de julio de 2020, los ajustes en los contratos de locación están regulados por el artículo 14 de la ley 27.551. La norma establece que, independientemente de otros factores, deben realizarse de forma anual y calcularse con el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central.

Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte), cuya obligatoriedad se introdujo en el mercado con la nueva ley de alquileres.

Para calcular el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Ingresar en el sitio web del Banco Central (http://bcra.gob.ar/), ir a la pestaña “estadísticas” y luego seleccionar “principales variables”. Al final de la lista, está la opción de verlo.
• El usuario podrá colocar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. En primer lugar, debe indicar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento y luego la fecha de cuando se hará la actualización.
• Tomar el precio actual del alquiler, que será ajustado y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. Por último, se debe multiplicar esa cifra por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler. En definitiva, la fórmula a aplicar es: el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta que vuelva a actualizarse.

2. Si voy a renovar el contrato, ¿me tienen que devolver el depósito, lo retienen o se utiliza para pagar el último mes del alquiler del nuevo contrato?

Según indica a LA NACION María Elisa Rocca, subsecretaria de Vivienda Asequible del IVC, el depósito en garantía debe ser devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación o bien la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. Así lo establece el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación.

3. Está por terminar mi contrato y conseguí un nuevo lugar a donde vivir, pero tengo que mudarme a mitad de mes. ¿Corresponde pagar el mes de alquiler completo en el inmueble en el que estoy actualmente?

Hay que avisarle al locador con tres meses de anticipación que la finalización del contrato se hará antes de lo pactado (y siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato) y de esta manera no corresponde el pago de indemnización alguna. “En esos casos, al inquilino no le corresponde abonar completo el mes de alquiler”, dice Rocca.

4. ¿A quién le corresponde pagar el ABL, al propietario o a mí?

Antes de que entrara en vigencia la ley, el inquilino no tenía que pagarlo, salvo que eso se hubiera pactado en el contrato. “A partir de julio de 2020, entró en vigencia la nueva ley de alquileres que modificó el artículo 1209 del Código Civil y Comercial y estableció que, ‘el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada’”, explica Rocca.

En tanto, el inquilino no tiene a su cargo el pago de “las cargas que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias”. En definitiva, solo puede establecerse que estén a cargo del locatario las expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

De esta forma, actualmente, le corresponde al inquilino el pago de la porción del ABL correspondiente a la tasa de alumbrado, barrido y limpieza y el porcentaje correspondiente al impuesto Inmobiliario se encuentra a cargo del propietario.

5. El propietario quiere vender la propiedad que estoy alquilando. ¿Es legal?

Sí, es legal que el dueño venda la propiedad cuando está alquilada, pero no podrá pedirle al inquilino que restituya el inmueble hasta que finalice el contrato de locación. “No es un derecho del dueño la resolución anticipada, por lo que el nuevo propietario deberá respetar el contrato de locación vigente”, indica la especialista del IVC.

6. Al firmar un nuevo contrato, ¿me corresponde pagar informes de dominio, inhibición y frecuencia y certificación de firmas ante escribano público?

Sí, al inquilino pueden cobrarle los gastos de informes y certificación de firmas. “Lo que no le pueden requerir son los costos de gestoría de dichos informes a los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas físicas”, asegura Rocca.

7. El departamento que alquilo se llenó de hongos. ¿El arreglo me corresponde hacerlo a mí o al propietario?

El propietario es quien tiene que conservar el inmueble en estado de “servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario”. Ante esta situación, el inquilino debe dar aviso y, en caso de silencio ante el reclamo de una reparación urgente, puede avanzar en el arreglo correspondiente a cargo del locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas contadas a partir de la notificación.

8. Hay un árbol dentro de la casa cuyas raíces rompieron las cañerías. ¿A quién corresponde el costo de cortar el árbol?

En este caso, al igual que en el anterior, le corresponde al propietario cortar el árbol y resolver el problema siempre y cuando el inquilino lo haya reclamado. Si las reparaciones no son urgentes, “el inquilino tiene que intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder a hacerlos por su cuenta”, explica Rocca. En todos los casos, la notificación debe enviarse al domicilio del propietario denunciado en el contrato y la misma se tomará como válida, aún si la persona se niega a recibirla.

9. Entregué el departamento en condiciones, pasaron más de dos meses y no me devolvieron el depósito. El dueño no hizo ninguna devolución sobre el estado del inmueble y dice que lo va a devolver pero no lo hace, ¿qué se puede hacer?

Lo recomendado, según la especialista del IVC, es hacer un acta al momento de entrega de llaves donde se describan las condiciones en las que se devuelve el inmueble. El reintegro del depósito en garantía debe realizarse en el momento de la restitución del mismo. “En caso de no ser así, la Defensoría del Pueblo cuenta con un área específica para atender las problemáticas de los inquilinos. Ofrecen asesoramiento legal y, en caso de ser necesario, acceder al sistema de mediaciones y conciliaciones”, remarca. Para hacerlo, deben llamar al 0800-999-3722 o enviar un correo a atencioninquilinos@defensoria.org.ar.

10. En el patio del edificio se rompieron algunas baldosas. ¿El costo es una expensa ordinaria que debería pagar el inquilino o una extraordinaria que debe pagar el dueño?

La ley no enumera las expensas y sus gastos, pero establece que el inquilino solo podrá tener a su cargo aquellas que deriven de los gastos habituales, aquellos vinculados a los servicios normales y permanentes que tenga a su disposición y dice que esto es independiente de que las expensas sean ordinarias o extraordinarias.

“En ese caso, desde el IVC no consideramos que sea un gasto que corresponda ser abonado por el inquilino, toda vez que no derivan de los gastos habituales mencionados por la ley. Sin embargo, al no existir una enumeración taxativa de los gastos, se trata de una consideración nuestra”, enfatiza y agrega que el organismo tiene un canal de denuncias para los casos de expensas mal liquidadas.

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