Aumento de alquileres en febrero 2023: confirman fuertes subas para quienes tengan que enfrentar la renovación anual
Los inquilinos con contratos firmados después de la sanción de la Ley de Alquileres, que se actualizan una vez al año por el ICL sufrirán aumentos en los primeros meses del año
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LA NACION
En un mercado con un panorama desolador como es el de alquiler de propiedades, febrero comienza con subas de casi 86% en el precio de los contratos que deban actualizarse este mes. En números, quien durante el año pasado pagaba $65.000 por mes, durante los próximos 12 meses deberá afrontar un compromiso de $120.819,21.
“El aumento anual de los alquileres será de hasta 89,8% en febrero, por debajo de una inflación que seguramente cierre cercana al 100%”, detalla el economista Federico González Rouco. En vistas al futuro, el experto en temas de vivienda compartió en diálogo con LA NACION que la primera quincena de marzo terminará con subas de hasta un 91,2%.
Qué es el ICL y cuáles fueron los aumentos en 2022
A partir de la Ley de Alquileres sancionada a mediados del 2020, el valor de los alquileres se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato. Estos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual. Hasta fines de junio de 2020, antes de ser promulgada la norma, el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y los ajustes, acordados entre las partes, en general eran semestrales.
A continuación, un detalle mes a mes de cuánto se actualizaron al año los contratos vigentes durante todo el 2022, según el ICL.
- Enero: 52,21%
- Febrero: 51,28%
- Marzo: 51,67%
- Abril: 53,66%
- Mayo: 53,91%
- Junio; 55,97%
- Julio: 58,16%
- Agosto: 60,96%
- Septiembre: 64,67%
- Octubre: 67,31%
- Noviembre: 73,12%
- Diciembre: 77,58%
En los primeros días del 2023, los contratos que debieron actualizarse en la primera semana del año arrancaron con actualizaciones de 81,5% y -según la calculadora del Instituto de la Vivienda de la Ciudad- en el primer día de febrero el índice ya alcanzó un 85,88%. En un contexto en el que se espera que la inflación interanual rompa la barrera de los tres dígitos próximamente, González Rouco explica la importancia del rezago del ICL respecto al aumento general de los precios.
El especialista señala que el ICL -que se calcula a partir del promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)- toma como referencia la inflación de dos o tres meses atrás según el momento del mes. Para calcular el indicador en la primera quincena de un mes utiliza los datos de tres meses anteriores mientras que para la segunda quincena toma la información de dos meses antes. Por ejemplo, para la primera quincena de enero se usó la inflación de octubre (tres meses) y para la segunda quincena se usó la de noviembre (dos meses).
“En un contexto en el que la inflación anual viene subiendo de a cinco puntos por mes, este rezago es importantísimo. La inflación pasó de 61 a 64 de mayo a junio, de 71 a 79 de julio a agosto, de 83 a 88 de septiembre a octubre y de 92 a casi 95 de noviembre a diciembre. El aumento de alquileres también va a un ritmo parecido, pero lo corre de atrás”, destaca el economista, y da a entender que si bien el rezago aparenta un supuesto alivio ya que no equipara la inflación, no es más que una situación que con el tiempo se agranda como una bola de nieve.
El marco contextual termina de completarse con el factor salario. González Rouco indica que como el RIPTE últimamente aumenta por debajo de la inflación, actúa como “ancla del aumento del alquiler” y no permite que emparde la suba de precios general. Sin embargo, ahonda en que este indicador “hace que el ICL sea más bajo pero a costa de que el salario cada vez rinda menos”. Ejemplifica entonces que en noviembre la inflación anual fue de 92% y el aumento del salario fue 83%. Mientras tanto, el ICL subió 78%, por el rezago antes mencionado.
Cuánto cuesta alquilar un departamento
En los últimos 12 meses, los nuevos contratos de alquiler acumularon un incremento de 104%, la mayor suba anual desde el inicio de la serie en 2012, según un relevamiento de Zonaprop. Estos aumentos superaron levemente a la inflación que fue del 94,8% y significativamente por encima del ajuste de los contratos existentes indexado al Índice para Contratos de Locación (ICL), que fue del 80,6%.
En datos concretos, en enero, el valor de alquiler de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires es de $82.437 por mes, un departamento de dos ambientes cuesta $99.290 mensuales y una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $133.558 , según el último relevamiento realizado por Zonaprop.
Si el análisis es por tipología, los monoambientes fueron la tipología que registraron el mayor aumento en enero con una suba intermensual del 6,2% en enero, según un relevamiento del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). Le siguen las unidades de tres ambientes con 4,3% y las de dos ambientes con aumentos más leves del 2,6%.
En el desglose por barrios, Puerto Madero se posiciona como el más caro en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de $208.625 por mes. Le siguen Palermo y Núñez con $120.464 y $111.960 mensuales, respectivamente. En el otro polo, los barrios más económicos para alquilar son Floresta a $77.204 por mes, Liniers $77.342 por mes y San Telmo $79.036 por mes.
En términos de rentabilidad, Zonaprop estudió la relación alquiler/precio y observó un leve descenso en esta materia, que se ubica en 4,12% anual. Es decir, que se necesitan 24,3 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 23% menos de lo requerido un año atrás.
Los inversores interesados en la compra de propiedades para obtener una renta anual pueden indagar en las propiedades construidas en La Boca y Constitución ya que tienen un retorno más alto: entre 5,4% y 5,3% anual, respectivamente. Por el contrario, San Telmo y Puerto Madero son los que generan la menor rentabilidad: 3,4%.
La oferta en el Gran Buenos Aires
De acuerdo con un informe mensual de Zonaprop, los precios de alquiler de las propiedades ubicadas en zona norte aumentaron un 71,2% en 2022. El precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes subió un 4,9% en diciembre y se ubicó en un valor promedio de $87.186 por mes. En tanto, un departamento de tres ambientes alcanzó los $128.085 mensuales.
El relevamiento indica que la zona de Troncos del Talar y Nordelta tienen la oferta más cara en el norte con un valor de $122.177 y $120.247 mensuales, respectivamente. Por otro lado, los precios más bajos se encuentran en San Miguel $61.539 por mes, San Martín $68.515 y José León Suárez $68.604.
Mientras tanto, en la zona oeste-sur de la provincia de Buenos Aires, el precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes en los municipios relevados por Zonaprop promedia los $62.952 por mes. Allí la localidad más cara para alquilar es Canning donde se piden $86.161 por mes, seguida por Ezeiza $79.517 y Castelar $78.551 por mes. Por el contrario, los departamentos más económicos se encuentran en Valentín Alsina $48.234 mensuales, La Tablada $52.243 y Merlo con un valor de $53.087 por mes.
Pero el valor de los alquileres no es el único costo que impacta directamente al bolsillo de los inquilinos. En la cuenta también se debe contemplar la incidencia de las expensas, que en febrero enfrentarán la última cuota de $26.000 que recibirán los encargados de edificios a raíz del bono de $134.000 a pagar en siete tramos. A este aspecto se le suma la quita de subsidios a los servicios, que elevará las tarifas según el segmento al que pertenezca cada inquilino o propietario.
Una ley en pausa
En cuanto a la actualización anual que rige desde julio del 2020, el presidente de la Cámara de Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, sostuvo que una nueva ley de alquileres debería “volver a los dos años de contrato con un ajuste cada seis meses como máximo ajustado por un coeficiente valor salario (CVS)”.
En esta línea, añadió que el nuevo índice de actualización no debería contener el IPC al lado porque “es una incógnita para todas las partes y obliga a negociar constantemente”.
Además de este aspecto, otro de los cambios normativos fue que el mes anticipado y el depósito de garantía que deben abonar los inquilinos no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler, respectivamente. En tanto, el plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.
Si bien los legisladores coincidieron en que es necesario modificar la nueva ley dadas sus fatales consecuencias para el mercado inmobiliario, el Gobierno no contempló el tratamiento de esta norma en el temario de 27 proyectos que presentó en el llamado a sesiones extraordinarias del Congreso. Es decir que no se espera una solución para el flagelo que golpea al sector en el corto plazo y los inquilinos cuyos contratos estén regidos por la nueva ley deberán seguir enfrentando altas subas.
De todas formas, una realidad del mercado actual es que en la práctica hay muchos contratos cerrados entre conocidos y en el segmento AB, la mayoría, en dólares, por fuera de la nueva ley de alquileres.
Cómo calcular el aumento del contrato
Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento.
Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:
- Encontrar el índice: Ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, está la opción de verlo.
- Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
- Para conocer cuánto aumentará su alquiler, debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.
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