Aumento de alquiler por debajo de la inflación: cuánto cuestan en cada barrio de Buenos Aires

Los precios de publicación de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires continúan en aumento, pero la evidencia de la desaceleración se hace cada vez más latente: en noviembre los valores tuvieron un alza del 2,6%, luego del 3,4% registrado el mes anterior, de acuerdo al último informe de Zonaprop, y, además, el incremento se ubica por debajo de la inflación de la ciudad, que fue del 3,2% en octubre.

De esta manera, la suba de los valores de publicación acumulan un incremento del 61% en lo que va del año, 61,1 puntos porcentuales por debajo de la inflación acumulada de CABA en los primeros 10 meses del año (122,1%), a partir de la derogación de la ley de alquileres plasmada en el DNU de Javier Milei el 29 de diciembre de 2023.

Hay que tener en cuenta que los nuevos contratos que se establecen de acuerdo a estos valores se pactan bajo libertad contractual, a partir de la derogación de la ley; mientras que aún continúan en vigencia los contratos bajo la misma: los que se actualizan anualmente por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y los que aumentan cada seis meses por Casa Propia. Estos últimos se cerraron luego de la actualización de la ley a fines de octubre del año pasado y hasta su derogación en diciembre.

Los departamentos chicos son los de mayor incremento de precio, en el último mes los monoambientes subieron un 3,12%; los dos ambientes un 2,56% y los tres ambientes un 2,54%.

“En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse por parte del propietario y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”, hace referencia Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

En números concretos: un departamento de dos ambientes se ubicó en noviembre alrededor de los $538.324 mensuales, mientras que un monoambiente por $454.375 y uno de tres ambientes por $725.189 por mes.

Un factor clave en los números revelados por los aumentos estables de los precios de publicación de los alquileres tiene relación directa con la oferta de las propiedades. Ya son ocho meses consecutivos con niveles de oferta que triplican a los que había previo a la derogación del DNU y noviembre no se quedó atrás: en el décimo mes del año, la oferta de alquileres volvió a aumentar: un 3,2%, “impulsada especialmente por las viviendas de uno y dos ambientes”, asegura Rouco.

Barrio por barrio: cuánto cuesta alquilar en Buenos Aires

Los valores por barrio, con precios de referencia por un dos ambientes de 50 m², se ordenan de la siguiente manera, según la plataforma inmobiliaria:

Los barrios más caros

• Puerto Madero: $962.726
• Núñez: $603.036
• Palermo: $603.036
• Belgrano: $586.503
• Colegiales: $576.605

Los barrios más baratos

• Lugano: $383.381
• Vélez Sarsfield: $459.458
• Parque Avellaneda: $465.072
• La Boca: $474.579
• Floresta: $476.402

Los barrios con precios intermedios

• Villa Pueyrredón: $522.442
• Parque Chacabuco: $520.246
• Paternal: $519.898
• San Telmo: $513.065
• Montserrat: $512.315

¿Cuánto aumentarán los contratos de alquiler en diciembre?

En diciembre se actualizarán tres tipos de contratos de alquiler a la vez: los que fueron firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley ya derogada, los que se cerraron con el cambio de dicha ley bajo el coeficiente Casa Propia y los que se pactaron por libertad contractual luego de la derogación de la ley de alquileres. Cabe aclarar que cada tipo de contrato fue pactado de acuerdo a la normativa vigente en la fecha en que se firmó.

Ajuste por ICL

En diciembre, los contratos firmados en el mismo mes el 2022 sufrirán una segunda y última suba interanual del 208,67%, casi 20 puntos menos que los registrados en noviembre (227,14%), según los datos relevados por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $617.339, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.234.679 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.

Ajuste por Casa Propia

Cabe destacar que el próximo mes también se ajustarán los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualización de la ley en 2023 - desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023 rigió este índice-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en diciembre será del 66,97%.

Por ejemplo, en diciembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $290.000. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de diciembre del 2023 bajo la actualización ley, el 1° de junio de 2024 comenzó a pagar el primer aumento actualizado por Casa Propia de $453.839, mientras que en la segunda actualización el valor será de $757.755.

Ajuste luego de la derogación de la ley de alquileres

Un análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato y del ajuste. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación: en este caso, el incremento en diciembre será del 10,69%.

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $400.000 iniciado en septiembre de 2024, que debe ajustarse en diciembre, el último índice publicado por el Indec es de octubre 2024, por lo que el valor a pagar pasaría a ser de $442.750.

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