Alquileres temporarios: la decisión que están tomando los dueños de los departamentos tras el DNU de Milei

Las reglas de juego que existían en el mercado inmobiliario hasta hace un mes, antes del DNU de Javier Milei, habían llevado a muchos propietarios a abandonar los alquileres tradicionales y a apostar por invertir en el mercado de los temporarios. Pero se presenta un nuevo escenario con mayores esperanzas para muchos propietarios que, sin marco regulatorio, puede que vuelvan a publicar sus inmuebles bajo el formato de alquiler tradicional con acuerdos de largo plazo y no con alquileres por día.

Hasta los últimos meses del 2023, la rentabilidad en temporarios era mucho más alta que ahora. En noviembre, el ingreso bruto mensual de un temporario fue de US$694, mientras que el de un alquiler tradicional se ubicó en US$312, detalla el estudio de Monitor Inmobiliario que todos los meses realiza el especialista del sector Daniel Bryn, tomando como fuente a AIRDNA, un sitio donde se publica información de las plataformas de AirBNB. Además, uno de los mayores atractivos del negocio es la posibilidad de cobrar en dólares, algo que hasta hace poco, la ley no permitía para los tradicionales.

Hasta el DNU de Javier Milei, existía el riesgo, en el caso de los alquileres tradicionales, de tener un inquilino por tres años, atado a un contrato con ingresos que se ajustaban cada seis meses o un año, que en un contexto de inflación anual que superó el 200 por ciento anual, a los pocos meses quedaban devaluados.

Esto llevó a que mucha gente se volcara al mercado de los temporarios que prometían rentas por encima del 7% anual en dólares. “En el último año, hubo un 60% más de alquileres temporarios que en 2022″, asegura Daniel Bryn, titular de Invertire, según cifras contabilizadas a noviembre del 2023.

Ahora, según expertos del mercado de temporarios, la expectativa es que muchos de los propietarios que se pasaron al mundo de los temporarios vuelvan a los alquileres tradicionales incentivados por la posibilidad de cerrar contratos en la moneda , el plazo de duración, la indexación y la periodicidad del ajuste que quieran.

“Quizás antes de la derogación de la ley de alquileres, la única alternativa para hacer un ingreso sustentable era el temporario. Sin embargo, el tradicional puede serlo ahora también. Creo que habrá mayor oferta de alquileres tradicionales. Mucha gente que conoce el gran trabajo que implica hacer un temporario, defina no hacerlo y prefiera volver al tradicional”, anticipa Bryn.

El lado B de los temporarios

Son varias las razones que podrían llevar a “una vuelta al hogar” y a apostar nuevamente por el negocio de los tradicionales, sobre todo por el trabajo y dedicación que requieren las unidades temporarias. “Tienen gastos de mantenimiento, expensas, servicios, wifi, ABL, entre otros servicios. Es decir se generan costos fijos, que, por más de que esté desocupado y no se use la luz, tenés que pagar un mínimo”, detalla Victoria Gómez, property manager, que trabaja hace más de 20 años en el sector, ofreciendo alquileres temporarios desde unos días hasta tres meses (aunque en algunos casos llegan a seis).

Además, en general, los propietarios suelen contratar a un “property manager”, que se encarga de gestionar todas las cuestiones que demande el alquiler temporario. “Generalmente el host, la persona que administra el temporario, cobra del 10 al 20%, dependiendo de la función que haga en administrarlo (en mostrar el departamento, reponer lo que se rompió u ocuparse de resolver los arreglos). A eso hay que sumar los gastos de mantenimiento, que suele ser otro 10/15% más de la facturación bruta del departamento. En definitiva, los costos pueden alcanzar al 30% del ingreso”, cuantifica Bryn.

En ese sentido, Silvina Ovalles, fundadora de BA Rent, un emprendimiento que se encarga de administrar más de 50 propiedades para alquileres temporarios desde un día hasta tres meses (para dueños de propiedades que no pueden o no quieren ocuparse) detalla que “hay un primer gran costo de un temporario, que es la inversión para equiparlo, la cual dependerá del tamaño de la unidad, la antigüedad del edificio, la zona, el gusto del propietario, entre otros factores”.

Además, asegura que hay que tener en cuenta otros elementos que generan gastos, entre los que se pueden enumerar:

1. Costo directo de la unidad (gastos ordinarios): ABL (impuesto inmobiliario alumbrado, barrido y limpieza), expensas, consumo de servicios (agua, luz, gas).

2. Costo de comercialización o remuneración a los canales/plataformas: desde 3% (Airbnb) hasta 15% (Booking), sobre el ingreso bruto de alquiler (hospedaje + cualquier adicional).

3. Honorarios de los que administran la propiedad (property managers): sugiere calcular un 18% sobre el ingreso bruto del alquiler (hay otras formas de remuneración por el mismo servicio).

4. Lavado de blancos, después de cada estadía. El valor del valet o servicio de lavado y planchado ronda los $3600+ aproximadamente, y habría que estilar un mínimo de 2 valets.

5. Por último, es necesario calcular el valor de la limpieza después de cada estadía. Sugiere estimar 2 a 4 hs por departamento, dependiendo el tamaño y la suciedad, para lo que calcula un valor aproximado de $4000 a $8000.

Ovalles asegura que los gastos que ella maneja (honorarios, lavado de blancos y limpieza), sin tener en cuenta los gastos que maneja directamente el propietario (los primeros dos de la lista) tienen un impacto del 30% aproximadamente sobre el ingreso bruto percibido por el propietario. “En el mejor de los casos el impacto es del 22% y, en el peor de los casos, puede tener un impacto del 35%. En esto influye la posibilidad de que no se haya alquilado lo suficiente, de que haya habido más lavados que los habituales, porque un cuarto se ocupó siempre con todas las personas, entre otros).

La fundadora de BA Rent sostiene que hay propietarios que han decidido pasarse a alquileres temporarios más largos (de hasta un año), y otros están evaluando volver al mercado tradicional, pero señala que “son los menos”. Y agrega: “Sigue habiendo una gran disposición para alquileres temporarios de corto plazo”.

La ocupación, otro gran problema

La ocupación de los alquileres temporarios no es fija durante todo el año, sino que varía según la estacionalidad. Sin embargo, para lograr rentabilidad del alquiler temporario, “históricamente, tendrías que tener un 70% de ocupación. El tema es que ahora las expensas suben todo el tiempo, y tendría que ser un poquito más”, agregó Gómez.

“Hay momentos en que la ocupación es más alta, generalmente suele ser los primeros cinco meses del año, y luego de ese lapso disminuye un poco”, asegura Bryn y detalla que el promedio de ocupación al año en la ciudad de Buenos Aires suele variar entre un 65% y un 70%.

La sobreoferta de propiedades publicadas con este fin repercute en el nivel de ocupación e impacta en los valores. “Hay tanta oferta que los precios bajaron, ya no es el gran negocio que era como hace unos años, los foros están llenos de administradores y dueños preguntando si el resto tuvo tan pocas consultas como ellos. Y como hay tanta gente ocupándose, deja de ser un negocio asegurado”, señala Clara, de 35 años, que equilibra desde hace cinco años su trabajo en relación de dependencia como contadora con la administración de alquileres temporarios.

En ese sentido, Bryn explica que hoy los alquileres temporarios con fines turísticos se encuentran en un 60% de ocupación. “Es decir que hay 12 días al mes, en promedio, que se encuentra desocupado. Bajamos de diciembre del 2022, que era un 75% de ocupación a hoy (diciembre 2023) que es un 60%. Eso tiene relación con la cantidad de oferta”, finaliza.

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